Lợi ích doanh nghiệp chớ cao hơn người mua nhà

Trong khi gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng dành cho phân khúc nhà ở xã hội đang triển khai nhưng chưa thực sự hiệu quả thì mới đây thông tin về gói hỗ trợ mới 20.000 tỷ đồng dành cho phân khúc nhà ở thương mại trung bình đang nhận được sự quan tâm của khá nhiều người.

Có theo “vết xe đổ” ?

Sau 2 năm triển khai, gói tín dụng 30.000 tỷ đồng dành cho phân khúc nhà ở xã hội mới chỉ giải ngân được hơn 24%, thấp hơn nhiều so với dự kiến. Trong khi, thời gian tiến hành cho vay gói tín dụng này chỉ còn chưa đầy 1 năm nữa. Mới đây, Bộ Xây dựng đã thống nhất với đề xuất của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) về gói tín dụng thương mại hỗ trợ người mua nhà tại các dự án thương mại, các khu đô thị.

Theo đó, gói tín dụng 20.000 tỷ đồng này sẽ dành cho đối tượng là người mua nhà ở thương mại trung bình với lãi suất dự kiến chỉ 7%/năm. Thời gian vay được kéo dài tới 10 năm. Gói tín dụng này sẽ được triển khai thông qua hệ thống các Ngân hàng thương mại Nhà nước như ngân hàng BIDV, Vietcombank, VietinBank, Agribank.

Thực tế, nhóm đối tượng mua nhà ở thương mại trung bình là phân khúc chiếm số đông và cần được hỗ trợ. Do đó, việc Bộ Xây dựng và NHNN hướng tới nhóm đối tượng này là rất trúng.

Theo ông Lê Anh Sơn, GĐ Cty Đại Cát, vấn đề ở đây không phải gói hỗ trợ đó hướng tới mà là cách triển khai sẽ như thế nào. Chúng ta đã có bài học từ gói tín dụng 30.000 tỷ đồng nên ở gói tín dụng mới này, cần phải xác định cụ thể về khái niệm như thế nào là nhà ở trung bình. Hay nói cách khác là giá bán bao nhiêu tiền một mét vuông, diện tích dưới bao nhiêu mét vuông thì mới được vay.

Đồng quan điểm, TS Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam đánh giá, đây là một chủ trương đúng và đáng hoan nghênh. Tuy nhiên, lượng hàng tồn kho bất động sản (BĐS) lại không nằm nhiều ở phân khúc nhà ở trung bình mà chủ yếu tập trung ở phân khúc căn hộ cao cấp.

Điều này lý giải vì sao gói tín dụng 30.000 tỷ đồng sau 2 năm triển khai vẫn chưa đạt được kỳ vọng, nó không giải quyết được lượng nhiều căn hộ BĐS tồn kho trên thị trường. Bởi phần lớn người vay tiền từ gói tín dụng này đều mua nhà hình thành trong tương lai, hay nói cách khác là “mua nhà trên giấy” dưới sự chứng kiến của bên thứ ba là Ngân hàng.

Tránh cho vay nhà tương lai

Người mua nhà đi vay tiền cũng như trả lãi ngân hàng để chủ đầu tư có tiền xây nhà là điều phi lý trong kinh doanh nhưng nó lại tồn tại ở thị trường BĐS. Thông thường, người sản xuất hay người bán hàng phải bỏ vốn ra thì mới bán rồi thu lợi nhuận từ người mua. Hay nói cách khác, chủ đầu tư BĐS mượn vốn người mua nhà nhưng không phải trả lãi, lại còn được hưởng lợi nhuận.

Trao đổi với PV về vấn đề này, luật sư Nguyễn Mạnh Thắng, Đoàn luật sư TP Hà Nội, nhận định, việc Ngân hàng cho người có nhu cầu mua nhà vay tiền chứ không phải cho chủ đầu tư vay tiền xây nhà là đúng. Đứng ở góc độ Ngân hàng, họ làm như vậy sẽ tránh được rủi ro tín dụng bởi một số lý do sau: Thứ nhất, số tiền mà người mua nhà vay sẽ thấp hơn chủ đầu tư vay rất nhiều lần. Điều đó sẽ giảm thiểu bớt rủi ro cho ngân hàng. Trường hợp người vay tiền mất khả năng trả nợ thì ngân hàng vẫn có tài sản để phát mại thu hồi vốn, đó chính là căn hộ này.

Thứ hai, nếu cho chủ đầu tư vay tiền, ngân hàng sẽ phải quản lý và kiểm soát gắt gao việc sử dụng vốn vay xem có đúng mục đích hay không? Trường hợp chủ đầu tư không trả được nợ và lãi thì ngân hàng sẽ lại phải ôm “đống” nhà hình thành trong tương lai đó.

Nhìn chung, các ngân hàng đã rút kinh nghiệm về tình trạng nợ xấu mà nhóm đối tượng vay mua nhà gây ra. Do đó, trước khi cho vay tiền mua nhà, đặc biệt là từ những gói hỗ trợ ưu đãi, thì ngân hàng đều phải làm rõ đối tượng vay và xem xét rất kỹ khả năng trả nợ hoặc tài sản thế chấp của họ. Điều đó sẽ giúp ngân hàng loại bỏ các khách hàng “nợ xấu”, hay các khách hàng vay tiền với mục đích khác.

Một điểm nữa mà nhiều chuyên gia cho rằng chưa thực sự hợp lý khi tung gói 20.000 tỷ đồng này cho nhà ở thương mại trung bình. Đó chính là “nguồn hàng” BĐS trên thị trường hiện nay không có nhiều. Vậy chẳng lẽ người mua nhà lại vay tiền để “đổ” cho các chủ đầu tư xây dự án mới? Điều này sẽ không góp phần vào việc giải quyết lượng hàng tồn kho BĐS hiện nay.

Nhìn chung, chủ trương và những gói hỗ trợ mà NHNN dành cho thị trường BĐS là điều cần thiết. Tuy nhiên, NHNN cũng cần phối hợp chặt chẽ với Bộ Xây dựng để xác định nhóm đối tượng được vay cũng như những dự án đang còn dang dở, tránh tình trạng để người dân tiếp tục đi vay tiền mua nhà hình thành trong tương lai. Điều đó sẽ tạo áp lực rất lớn đối với các căn hộ đang tồn kho hiện nay.