Loạt đại gia địa ốc “ôm” đống hàng tồn kho "cao như núi"

 Báo cáo tài chính của một loạt doanh nghiệp bất động sản lớn cho thấy giá trị hàng tồn kho còn hiếm khá lớn tính đến cuối năm 2017...

Các doanh nghiệp bất động sản niêm yết tiếp tục có một năm tăng trưởng khá tốt. Kết thúc năm 2017, một loạt doanh nghiệp báo lãi lớn cho thấy nhiều những gam màu sáng trong bức tranh bất động sản nói chung.

Bên cạnh sự tăng trưởng của doanh thu và lợi nhuận, báo cáo tài chính cũng cho thấy lượng hàng tồn kho của các doanh nghiệp vẫn chiếm rất lớn.

Về giá trị tuyệt đối, có doanh nghiệp tồn kho tới trên 48.000 tỷ đồng, dù đã giảm khoảng 10% so với năm 2016 nhưng vẫn là mức rất cao.

Novaland cũng nằm trong "top" những doanh nghiệp bất động sản có hàng tồn kho "chất cao như núi". Báo cáo vừa công bố cho thấy, hàng tồn của NVL tính đến cuối 2017 là 26.886 tỷ đồng, tăng tới 11.097 tỷ đồng với đầu kỳ.

Mức tăng chủ yếu đến từ bất động sản đang xây dựng với 24.204 tỷ đồng, tăng tới 60% so với cuối 2016. Ngoài ra, bất động sản đã xây dựng hoàn thành cũng tăng nhanh từ 487 tỷ đồng lên 2.450 tỷ đồng tính đến cuối năm 2017.

Nhiều năm liền, Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc (KBC) đứng trong "top" đầu các doanh nghiệp bất động sản có lượng hàng tồn "khủng". Đến cuối năm 2017, hàng tồn của KBC là 8.322 tỷ đồng, tăng không đáng kể so với con số 8.243 tỷ đồng đầu kỳ.

KBC là một tên tuổi lớn trong lĩnh vực đầu tư phát triển hạ tầng khu công nghiệp, khu đô thị. Hàng tồn kho của "đại gia" này chủ yếu là chi phí phí xây dựng dở dang tại các dự án khu công nghiệp và khu đô thị.

Trong đó, chiếm chủ yếu là dự án khu công nghiệp và khu đô thị Tràng Cát với 3.475 tỷ đồng. Dự án khu công nghiệp Tân Phú Trung với 2.458 tỷ đồng. Dự án khu đô thị Phúc Ninh (810 tỷ đồng)… Phần lớn hàng tồn kho của doanh nghiệp này được sử dụng để thế chấp cho các khoản vay dài hạn.


Tiếp đến là Công ty CP Quốc Cường Gia Lai (QCG), hàng tồn kho của "đại gia" này cuối 2017 là 6.906 tỷ đồng, tăng hơn 900 tỷ so với con số đầu năm. Chiếm chủ yếu trong cơ cấu là bất động sản dở dang với 6.824 tỷ đồng, tăng mạnh so với con số 5.895 tỷ cuối 2016.

Công ty của nhà Cường Đô La có tới 11 dự án bất động sản dở dang lớn đó là dự án khu dân cư Phước Kiển, dự án chung cư QCGL II, dự án khu dân cư 6B, Dự án khu dân cư Trung Nghĩa, Dự án chung cư Gia Việt, Dự án chung cư The Mansion, Dự án De Capella quận 2, Dự án Bến Du Thuyền, Dự án Sông Mã, Dự án Sông Đà Riverside, Dự án Premium Central.

Tại thời điểm kết thúc năm 2016, Công ty Cổ phần Phát triển BĐS Phát Đạt (PDR) từng là một trong những doanh nghiệp dẫn đầu về số lượng hàng tồn kho. Cuối năm 2017, số tồn kho bất động sản của PDR vẫn rất lớn mặc dù có xu hướng giảm.

Cụ thể, hàng tồn kho của Phát Đạt là 6.089 tỷ đồng, giảm hơn 1.200 tỷ đồng so với cuối 2016. Phần lớn giá trị tồn kho nằm ở Dự án The River City là 4.270 tỷ đồng. Tiếp đến là dự án The EverRich 3 với 1.565 tỷ đồng. Cuối năm 2017, các lô đất nền của khu biệt thự đã được hoàn thành và bán ra thị trường đã đưa giá trị hàng tồn kho của PDR bớt cao "chót vót".

Không đứng đầu về lượng hàng tồn nếu xét về giá trị tuyệt đối, song Địa ốc Đất Xanh (DXG) lại có mức tăng "chóng mặt". Tính đến cuối năm 2017, tổng lượng hàng tồn kho là hơn 3.400 tỷ đồng, tăng tới 271% so với cuối năm 2016.

Mức tăng đột biến này chủ yếu do bất động sản dở dang của DXG tăng mạnh từ 584 tỷ đồng hồi cuối năm 2016 lên 2.519 tỷ đồng cuối năm 2017. Trong khi đó, lượng tồn kho bất động sản thành phẩm cũng tăng mạnh từ 238 tỷ đồng lên 383 tỷ đồng, tồn chủ yếu ở 2 dự án Phú Mỹ An và dự án Opal Riverside.

Hiện Đất Xanh có 11 dự án lớn đang xây dựng dở dang gồm: Lux Garden, Hiệp Bình Phước - Thủ Đức, Opal Skyview, Opal Garden, Khu dân cư Gold Hill, Luxcity, chung cư Luxstar, Opal City, Gemriverside, Opal Premium và Phố Mơ. Trong đó, dự án có giá trị tồn kho lớn nhất là dự án Gemriverside (1.099 tỷ đồng); dự án Opal City (328,5 tỷ đồng) và dự án Lux Garden (265 tỷ đồng).

Tồn kho lớn có đáng lo ngại?

Trong báo cáo công bố hồi đầu tháng 1/2018, Uỷ ban Giám sát tài chính quốc gia cho biết tồn kho bất động sản của cả nước năm 2017 đã "hạ nhiệt" so với năm trước đó. Cụ thể, lượng hàng tồn kho còn khoảng 25.700 tỷ đồng, giảm 17% so với thời điểm cuối 2016.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng hàng tồn kho giảm nhưng cần xem xét dưới những góc độ khác nhau, đó là giảm về số lượng song giá trị có thực sự giảm. Bên cạnh đó, tồn kho bất động sản được đánh giá tốt, xấu cần phải phân loại và tùy vào từng thời điểm.

Xét ở khía cạnh tích cực, hàng tồn thể hiện sức mạnh nội tại của doanh nghiệp vì chỉ những "đại gia" (trường vốn) mới có quỹ đất và hàng hóa dồi dào. Như trường hợp KBC, mặc dù hàng tồn kho lên tới hơn 8.000 tỷ, song Phát triển đô thị Kinh Bắc (KBC) vẫn cho rằng khoản hàng tồn kho này là lợi thế của doanh nghiệp. Doanh nghiệp này cũng khẳng định đây là đặc thù của các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp, tích lũy đất là rất quan trọng và đây là quỹ đất đảm bảo cho KBC duy trì hoạt động trong hàng chục năm nữa.

Một thời gian trước đây, đại diện Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt cũng từng cho rằng tồn kho là thế mạnh của doanh nghiệp trong giai đoạn thị trường hồi phục. Bởi lẽ, công ty phải có thực lực mới sở hữu được quỹ đất giá trị, đồng thời phải có tiềm lực tài chính mới xây dựng được nhà ở bán ra thị trường.

Tuy nhiên có quan điểm cho rằng, các trường hợp hàng tồn ứ đọng một khoảng thời gian dài, quỹ đất chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính... sẽ trở thành gánh nặng. Lâu dần, hàng tồn có thể "bóp chết" khả năng tăng trưởng vì chi phí vốn đội lên. Doanh nghiệp chăm chút cho núi hàng tồn này còn bị mất chi phí cơ hội.

Ngoài ra, "soi" cơ cấu hàng tồn kho một loạt doanh nghiệp nói trên cho thấy chủ yếu nằm ở bất động sản dở dang. Điều này phần nào phản ánh sự tăng trưởng của thị trường đã thúc đẩy các doanh nghiệp mở rộng phát triển dự án. Chính điều này cũng gây lo ngại vì nguồn cung gia tăng có thể gây áp lực lên thị trường trong thời gian tới.