Loạn số liệu tồn kho

Hiện có rất nhiều đơn vị chuyên môn khác nhau công bố về số liệu hàng tồn kho BĐS. Tuy nhiên, số liệu giữa các đơn vị này có độ vênh khá lớn khiến cho doanh nghiệp và người dân không biết đâu mà lần.

Mỗi nơi một kiểu

Tính đến ngày 20-1, theo báo cáo của Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), tổng giá trị tồn kho BĐS còn khoảng 49.140 tỷ đồng. Trong đó, tồn kho căn hộ chung cư 7.520 căn (tương đương 10.621 tỷ đồng), tồn kho nhà thấp tầng 7.474 căn (13.267 tỷ đồng), tồn kho đất nền nhà ở 6.039.347m2 (20.862 tỷ đồng), tồn kho đất nền thương mại 1.569.358m2 (4.390 tỷ đồng). Riêng tại TPHCM, cơ quan này cho biết tổng giá trị tồn kho khoảng 9.485 tỷ đồng. Cụ thể, tồn kho chung cư 3.952 căn (6.728 tỷ đồng), tồn kho nhà thấp tầng 399 căn (1.117 tỷ đồng), tồn kho đất nền nhà ở 264.629m2 (1.203 tỷ đồng), tồn kho đất nền thương mại 34.318m2 (437 tỷ đồng). Tại hội nghị tổng kết năm 2015 của Sở Xây dựng TPHCM, lãnh đạo cơ quan này cho biết trong tổng số 14.490 căn hộ tồn kho vào thời điểm cuối năm 2012, đến nay thị trường đã tiêu thụ được 12.112 căn hộ (chiếm tỷ lệ 83,5%), còn lại 3.378 căn hộ (chiếm 16,5%). Như vậy, so với số liệu của Bộ Xây dựng, số lượng căn hộ tồn kho Sở Xây dựng TPHCM đưa ra tuy độ có vênh không lớn, nhưng thật ra đó là kết quả giảm hàng tồn kho căn hộ qua khảo sát chỉ vỏn vẹn vài chục dự án từ năm 2012.

Trong khi đó, theo kết quả nghiên cứu của Công ty CBRE Việt Nam, tại TPHCM năm 2013 trên thị trường có 24.000 căn hộ được chào bán, đã bán được 70.000 căn hộ (chiếm tỷ lệ 29%). Năm 2014, trên thị trường có 32.000 căn hộ chào bán, đã bán được 17.000 căn (chiếm 53%). 11 tháng năm 2015, thị trường có 49.000 căn hộ được chào bán, đã bán được 26.000 căn (chiếm tỷ lệ 53%). Qua nghiên cứu của CBRE, có thể thấy quy mô nguồn cung tăng mạnh, giao dịch trên thị trường khởi sắc hơn qua từng năm, dù vậy lượng hàng tồn kho vẫn còn quá lớn, chiếm gần 50% nguồn cung, vượt xa con số ngành xây dựng công bố. “Tồn kho BĐS có 2 dạng: tồn kho sản phẩm hoàn thiện và tồn kho sản phẩm dở dang. Ở Việt Nam, công tác thống kê mỗi nơi làm theo một kiểu, trắng không ra trắng, đen không ra đen nên thành ra doanh nghiệp, người mua nhà chẳng ai tin” - ông Huỳnh Thế Du, Giám đốc đào tạo Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright, nói.

Thống kê qua loa?

Ông Nguyễn Thụy Nhân, Tổng giám đốc CTCP Đầu tư Xây dựng Bình Chánh ( BCCI), bày tỏ quan ngại trước những số liệu bất nhất về hàng tồn kho như hiện nay rất khó để DN và khách hàng có thể hình dung về bức tranh của thị trường BĐS. “Tôi nghĩ rằng số lượng hàng tồn kho giữa các đơn vị khác nhau có thể  do xuất phát từ định nghĩa, phương pháp thống kê ở dạng tồn kho nguyên liệu hay tồn kho thành phẩm. Chẳng hạn, quỹ đất của BCCI hiện có lên đến vài trăm ha, nếu nói tồn kho nguyên liệu thì con số tồn kho của chúng tôi rất lớn, ngược lại tồn kho thành phẩm lại rất ít” - ông Nhân chia sẻ.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA), đối với 14.490 căn hộ tồn kho vào thời điểm cuối năm 2012, đến nay đã tiêu thụ 12.112 căn hộ, còn lại 3.378 căn hộ là kết quả khảo sát 36 dự án trên tổng số 1.409 dự án tại TP của Sở Xây dựng TPHCM. Tỷ lệ hàng tồn kho ở 36 dự án nói trên đã giảm rất mạnh. Cùng với đó, 2-3 năm nay, hàng trăm dự án được các doanh nghiệp mua bán chuyển nhượng, sau đó tái khởi động bán ra thị trường cũng đã giải quyết một lượng lớn hàng tồn kho (chưa có thống kê mới). Tất nhiên, cần lưu ý trong tổng số 1.409 dự án trên địa bàn TP thì phần chìm của tảng băng tồn kho còn nằm ở 692 dự án (chiếm 49%) đang thuộc diện ngưng khởi công và chưa khởi công (190 dự án bị thu hồi hoặc hủy bỏ chủ trương đầu tư hoặc hết hạn văn bản chủ trương đầu tư, 405 dự án chưa khởi công, 97 dự án tạm ngưng thi công).

Theo ông Châu, sở dĩ có sự chệch choạc về số liệu thống kê, dự báo giữa các cơ quan từ Trung ương đến địa phương hiện nay do chưa coi trọng công tác thống kê đúng nghĩa, chưa có nguồn lực thực hiện. Ngay như Luật Nhà ở quy định hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường BĐS phải xây dựng và quản lý thống nhất từ Trung ương đến địa phương nhưng đến nay cũng chưa thực hiện tới nơi tới chốn. “Mới đây, UBND TPHCM đã chỉ đạo các cơ quan chức năng xây dựng chỉ số giá thị trường BĐS TP. Dự án này giao cho Công ty Hoàng Quân và sau đó là Công ty Savills, nhưng cuối cùng không thực hiện được. Chính vì vậy Sở Xây dựng TP đã báo cáo lên UBND TP đề nghị thanh lý hợp đồng và giao lại cho Cục Thống kê TP thực hiện” - ông Châu cho biết thêm.

Theo ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM, một trong những giải pháp để tăng cường quản lý, tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS là Sở Xây dựng sẽ tâp trung xây dựng cơ sở dữ liệu các dự án đã, đang, chuẩn bị triển khai để thống kê, dự đoán cung cầu thị trường BĐS, quản lý chặt chẽ tiến độ thực hiện dự án, chất lượng sản phẩm đưa vào giao dịch và sử dụng; hướng dẫn UBND các quận huyện tăng cường quản lý nhà nước về hoạt động của các sàn giao dịch BĐS; kiểm tra, chủ động phát hiện, xử lý kịp thời các trường hợp huy động vốn không đúng quy định, nhằm cải thiện tính minh bạch của thị trường BĐS; theo dõi, hướng dẫn, đôn đốc các chủ đầu tư chấp hành nghiêm túc chế độ báo cáo về tình hình đầu tư xây dựng và kinh doanh dự án.