Lo ngại 'sức khỏe' của thị trường bất động sản

Sốt đất trên diện rộng và dòng vốn tín dụng đổ mạnh đang tạo “lực căng” rất lớn lên thị trường bất động sản. Nhiều ý kiến quan ngại cho sức khỏe của thị trường, thậm chí một vài chuyên ra cho rằng bong bóng bất động sản hoàn toàn có thể xảy đến ngay trong năm 2019.

Hệ lụy sốt đất

Nhờ đà phát triển mạnh của thị trường trong năm 2017, bất động sản ở các khu vực, các tỉnh thành đã tăng mạnh, có nơi còn xảy ra tình trạng “sốt ảo”. Đất nền vùng ven thuộc TP. HCM và những vùng đất giáp ranh cũng trỗi dậy cả về giá lẫn giao dịch. Một số khu vực thuộc tỉnh Đồng Nai, Bình Dương, Long An… giá đất đã tăng gấp đôi, thậm chí gấp ba.

Đáng chú ý, cơn sốt còn đặc biệt lan nhanh ở những nơi được kỳ vọng trở thành đặc khu kinh tế như Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc. Giá bất động sản tại những khu vực này thời gian qua từng tăng hàng chục lần so với cách đây vài năm.

Bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, cho biết thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước nhiều thách thức khi giá đất tăng nhanh khiến chủ đầu tư mới khó gia nhập thị trường, lãi suất đang có chiều hướng giảm và việc chậm trễ trong thi công hạ tầng cũng ảnh hưởng đến toàn cục thị trường.

Theo ông Võ Chí Thành, Viện trưởng Viện Chiến lược và Thương hiệu cạnh tranh, mức độ thanh khoản hiện nay vẫn tương đối tốt. Báo cáo của Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA) cho thấy thanh khoản tốt nhất ở TP. HCM cho đến thời điểm này vẫn là nhà thương mại giá vừa phải và bình dân. Giao dịch ở một số phân khúc có phần giảm nhưng không nhiều.

Tuy nhiên, ông Thành cho rằng sẽ là một vấn đề rất lớn nếu giá bất động sản tăng và giảm quá 30%. Nhìn vào thị trường trong thời gian qua, phân khúc đất nền tăng rất mạnh ở một số khu vực, trong khi các phân khúc khác mức tăng giảm không nhiều, chỉ từ 3-5%.

Về giao dịch, vị Viện trưởng Viện Viện Chiến lược và Thương hiệu cạnh tranh lưu ý khi các nhà đầu tư thứ cấp chiếm khoảng 40% thì thị trường có tính đầu cơ quá mạnh. Có những giai đoạn, ở một số phân khúc đất nền tại TP. HCM và một số nơi kỳ vọng được quy hoạch thành đặc khu, tính đầu cơ này rất rõ nét.

“Nhìn vào những tín hiệu trên để thấy rằng chúng ta có những mối lo ngại và rất cần thận trọng, dù chưa nên quá hốt hoảng”, ông Thành nói.

Tín hiệu xấu từ tín dụng

Ông Thành cho rằng hiện có nhiều chính sách đang tác động đến thị trường bất động sản. Đầu tiên là tầm nhìn về quy hoạch, vốn đang cho thấy tính bất định khá cao. Việc giải quyết những tồn đọng về quá khứ rất phức tạp, câu chuyện Thủ Thiêm là một ví dụ.

Vấn đề lớn thứ hai là phân lô bán nền, trong đó có nhiều dự án lớn. Việc phân lô bán như hiện nay rất khó để hình thành các đô thị xanh, sạch đẹp với các dịch vụ công cộng, công ích tốt nhưng lại gây nên áp lực rất lớn lên hạ tầng.

Bên cạnh đó, thị trường bất động sản đang phát triển rất nhanh, condotel là một ví dụ. Condotel bùng nổ rất nhanh, nhưng hiện nay khung pháp lý cho loại hình bất động sản này vẫn chưa có.

Chuyên gia tài chính Nguyễn Trí Hiếu cho rằng giá nhà đất tại nhiều khu vực dường như đang tăng trưởng quá nóng. Trên thị trường xuất hiện làn sóng “đầu cơ”, thậm chí một số khu vực giá bất động sản đang bị “thổi" lên quá cao. Đây là giai đoạn cao điểm của thị trường bất động sản. Riêng với thị trường đất nền có lẽ đang ở điểm cao nhất trên thị trường.

Một vấn đề được ông Hiếu đặt ra đó là hiện nay ông không thấy được định hướng lâu dài của Chính phủ hay Ngân hàng Nhà nước liên quan tới bất động sản. Cụ thể, theo ông Hiếu, các nhà quản lý hiện nay đang có xu hướng “vừa đánh vừa xoa”, một mặt khuyến khích các ngân hàng cho vay và hạ lãi suất cho vay, mặt khác lại “siết” nguồn tín dụng vào bất động sản.

Theo thống kê, hiện nay tổng dư nợ của nền kinh tế Việt Nam đã lên tới con số 6,8 triệu tỷ đồng. Trong đó, tỷ trọng cho vay kinh doanh bất động sản ước tính đạt 7,5% trên tổng dư nợ.  Theo ông Hiếu, thời gian qua nguồn vốn của các ngân hàng cho vay vào 2 lĩnh vực bất động sản và chứng khoán cực kỳ nhiều, có thể đạt 1/3 tổng dư nợ của nền kinh tế.

Đến thời điểm hiện tại, tỷ lệ dùng nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn trong các ngân hàng và tổ chức tín dụng đang ở mức 45%. Hệ số rủi ro cho vay trong kinh doanh bất động sản cũng đã được nâng lên 200%. Chênh lệch lãi suất cho vay và lãi suất huy động đang nằm ở mức 3 – 5%. Điều này ảnh hưởng khá lớn đến sự phát triển của thị trường.

Ông Hiếu cho rằng trong năm 2019, thị trường bất động sản có thể sẽ xảy ra tình trạng “bong bóng” nếu nguồn vốn tín dụng tiếp tục đổ vào và mức giá sản phẩm tăng mạnh ở mức trên 100%/năm.

“Bất cứ thị trường nào cũng có thể xảy ra khủng khoảng bởi không bao giờ có sự cân bằng vĩnh viễn giữa cung và cầu. Đây là 2 thái cực song hành với nhau, cung lên với cầu, cầu lên cung lên. Khi nào cung vượt quá cầu thì xảy ra bong bóng bất động sản và thị trường sụp đổ. Hiện tại, bất động sản Việt Nam đang có dấu hiệu này”, ông Hiếu nhận định.

Để giải quyết triệt để vấn đề trên, ông Hiếu cho rằng Quốc hội và Chính phủ nên xem xét đến viêc cho người dân có quyền tư hữu về đất đai thay vì xem đất đai là sở hữu công như thời điểm hiện tại.