Kinh doanh BĐS: Thủ tục mua dự án còn rối

Quy trình thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản (BĐS) chỉ phù hợp trong trường hợp bên nhận chuyển nhượng dự án đã là một pháp nhân, được thành lập tại Việt Nam.

Luật sư thành viên Công ty Luật Bizlink nhìn nhận như vậy khi đóng góp ý kiến cho ban soạn thảo Dự thảo Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh BĐS.

Vị luật sư nói trên dẫn chứng từ quy định 7 bước thủ tục đối với NĐT nước ngoài muốn nhận chuyển nhượng dự án, nhưng trong đó có 2 bước không cần thiết: DN nộp hồ sơ xin chuyển nhượng dự án BĐS và UBND cấp tỉnh ban hành quyết định cho phép chuyển nhượng dự án. Bởi trong bước cơ quan đăng ký đầu tư (Sở Kế hoạch và Đầu tư) ban hành Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cho phép NĐT nước ngoài được thành lập DN thực hiện dự án để nhận chuyển nhượng dự án BĐS, thì tức là được thực hiện dự án thông qua hình thức nhận chuyển nhượng dự án BĐS. Hơn nữa, trước khi Sở Kế hoạch và Đầu tư cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, UBND cấp tỉnh đã có quyết định chủ trương cho phép NĐT nước ngoài được thực hiện dự án thông qua hình thức nhận chuyển nhượng dự án BĐS.

Chưa kể, trên thực tế cũng không chắc chắn rằng các cơ quan cấp phép sẽ không đồng ý áp dụng các quy định về thủ tục đăng ký đầu tư cấp giấy chứng nhận đầu tư và chuyển nhượng dự án cũng như quy trình 7 bước. Bởi cơ quan có thẩm quyền có thể không coi “dự án nhận chuyển nhượng dự án BĐS” là một dự án đầu tư và có thể lập luận rằng, tại một thời điểm không thể có 2 dự án trên cùng một thửa đất, một vị trí.

Đối với điều kiện về vốn chủ sở hữu của chủ đầu tư dự án BĐS, Dự thảo Nghị định không có hướng dẫn cụ thể về vốn chủ sở hữu tối thiểu của chủ đầu tư dự án BĐS nói chung, mà chỉ bó hẹp hướng dẫn về vốn chủ sở hữu của chủ đầu tư xin nhận chuyển nhượng dự án. Những quy định này cũng tạo ra những áp lực trên thực tế. Trong trường hợp thành lập DN để thực hiện một dự án BĐS (nhà ở, khu đô thị, khu công nghiệp), cơ quan cấp phép theo thói quen sẽ yêu cầu ký vốn điều lệ ban đầu và ngay lập tức lớn hơn 15% hoặc 20% vốn đầu tư, tuỳ thuộc quy mô. Theo các quy định của Luật DN năm 2014 (có hiệu lực từ 1/7/2015), nếu thói quen đó vẫn được áp dụng thì sẽ gây ra rất nhiều khó khăn.

Lý do là vì theo Luật DN 2014, vốn điều lệ của DN phải góp đủ trong thời hạn 90 ngày kể từ ngày thành lập. Như vậy, nếu như quy định rằng NĐT ngay lập tức phải đăng ký vốn điều lệ bằng hoặc lớn hơn mức tối thiểu trên sẽ gây khó khăn cho NĐT và bất cập về mặt kinh tế. Với một dự án có vốn đầu tư lớn sẽ rất khó để NĐT huy động và góp ngay 15% tổng vốn đầu tư vào vốn điều lệ và cũng không cần thiết, không hiệu quả về mặt kinh tế khi họ chưa có nhu cầu sử dụng ngay.

Vì vậy, luật sư đề xuất, với NĐT chưa thành lập pháp nhân tại Việt Nam xin giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo Luật Đầu tư 2014 để thực hiện một dự án BĐS mới hoặc dự án nhận chuyển nhượng, sau đó mới thành lập DN dự án để thực hiện dự án đó, thì vốn chủ sở hữu của chủ đầu tư cần không thấp hơn mức vốn chủ sở hữu tối thiểu 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha; và không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư với dự án quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên. Vốn điều lệ của DN dự án mà NĐT đăng ký không thấp hơn mức vốn chủ sở hữu tối thiểu hoặc NĐT có thể đăng ký vốn điều lệ ban đầu của DN dự án thấp hơn, nhưng phải có cam kết bằng văn bản và lộ trình tăng vốn điều lệ, vốn chủ sở hữu lên mức tối thiểu theo quy định.