Kinh doanh “bất động sản cho… cõi âm”

Vài năm trở lại đây, nhu cầu tìm mua đất nghĩa trang ngày càng tăng. Trong số đó, có những người lo xa, tìm sẵn mộ phần đẹp phù hợp phong thủy, nhưng cũng có người mua để đầu tư.

Cam kết lợi nhuận

Hiện nay, trên thị trường đang rao bán và đưa ra cam kết lợi nhuận 15% - 20%, thậm chí có nơi lên tới 100% - 120%, cho các nhà đầu tư đất nền nghĩa trang. Sôi động nhất phải kể tới các khu vực phụ cận, cách TPHCM 20 - 40km, có diện tích từ vài hécta đến vài trăm hécta/nghĩa trang. Chẳng hạn như khu Sala Garden (Long Thành, Đồng Nai) khoảng 50ha, Sài Gòn Thiên Phúc (Cần Giuộc, Long An) khoảng 6ha, Hoa viên nghĩa trang Bình Dương (Bến Cát, Bình Dương) khoảng 200ha, Phúc An Viên (quận 9, TPHCM) gần 18ha…
Vì là hoa viên nghĩa trang hiện đại, nên giá bán cũng thuộc diện “đẳng cấp”. Ví dụ, giá mộ đơn cao cấp tại Sài Gòn Thiên Phúc dao động 118 - 186 triệu đồng/4,5m2 (tương đương 33,7 triệu đồng/m2); lăng mộ gia tộc (khu Thiên Gia Phúc) có diện tích 68 - 90m2 mức giá dao động 1,6 - 2,3 tỷ đồng, chưa bao gồm tiền xây dựng.

Tại Hoa viên nghĩa trang Bình Dương, giá huyệt mộ đơn loại 6,3m2 là 43,7 - 54,3 triệu đồng (loại G7); mộ nhà mồ song thân diện tích 66m2 có giá 1,2 - 1,4 tỷ đồng, đã bao gồm chi phí xây dựng các loại… Đối chiếu mức giá bán ra của chủ đầu tư so với giá công bố của vài năm trước, nhìn chung mỗi huyệt mộ tăng từ 15% - 20%/năm. Riêng các khu mộ có vị trí đẹp (thuận tiện đi lại, phong thủy tốt…), giá bán tăng khoảng 30%/năm. Khi hỏi về mức lợi nhuận cam kết với nhà đầu tư lên tới 100% - 120%, chúng tôi nhận được câu trả lời rằng đó là lợi nhuận cộng dồn của 4 - 5 năm, bình quân đạt khoảng 15% - 20%/năm.

Các nhà đầu tư loại hình bất động sản này đánh giá, mô hình công viên nghĩa trang đang được nhiều người quan tâm. “Trước đây, nhiều người kiêng kỵ chuyện mồ mả, nhưng nay quan niệm này đã khác. Các đại gia săn tìm những ngôi mộ, khu mộ đẹp để mua dành cho cha mẹ hoặc người thân lớn tuổi sau này. Họ sẵn sàng chi vài tỷ đồng cho một vị trí đẹp, phù hợp phong thủy, vì phong tục xưa nay con cháu đều sợ động mồ động mả. Người đã khuất có nơi an nghỉ tốt sẽ phù hộ cho con cháu phúc lộc, bình an”, anh Nguyễn An Bình, chuyên viên môi giới tại một hoa viên nghĩa trang ở TPHCM, cho biết.

Kênh đầu tư mới

Ông Nguyễn Văn Khuân (ngụ tại Bến Lức, Long An), một nhà đầu tư thứ cấp chuyên “săn” bất động sản cho “cõi âm”, chia sẻ rằng khoảng 5 năm trở lại đây, giới đầu tư có dòng tiền nhàn rỗi ngày càng quan tâm đến loại hình  này. Bởi số tiền bỏ ra không lớn, từ 500 triệu đến 1 tỷ đồng đã có thể đầu tư, với các sản phẩm vô cùng đa dạng. 

Ghi nhanh trên thị trường cho thấy, hiện nhiều hoa viên có chính sách ưu đãi riêng biệt, công khai cho nhà đầu tư, nhưng ngược lại có những nghĩa trang chiết khấu theo kiểu chỉ người mua - người bán biết với nhau để tránh trường hợp khách hàng lẻ, có nhu cầu thực sự, thắc mắc với chủ đầu tư.
                                             
Chẳng hạn, tại Hoa viên nghĩa trang Bình Dương đang chiết khấu trực tiếp cho khách hàng mua nhiều tại khu mộ gia tộc (K và E) từ 6 - 60 triệu đồng/khu, giảm 2 - 7 triệu đồng/mộ đơn hoặc đôi (khu B)… Tại Nghĩa trang Phúc An Viên (quận 9, TPHCM), khách hàng có hộ khẩu tại quận 9 sẽ được giảm giá 10 - 30 triệu đồng/mộ đơn hoặc đôi, tùy loại. Theo lời một nữ nhân viên tại Phúc An Viên, nếu khách hàng mua nhiều sẽ được xét giảm giá bán, nhưng từ trước đến nay nghĩa trang đều bán cho khách lẻ, có nhu cầu sử dụng thực sự là chính.

Chị Mai Thị Mơ (ngụ quận 9, chuyên môi giới bất động sản) cho hay, đầu tư vào đất nghĩa trang khó lướt sóng, bởi còn phụ thuộc vào nhu cầu thực. Do vậy, trường hợp các nhà đầu tư nóng lòng muốn đẩy hàng kiếm lời thì không nên bỏ tiền vào giỏ hàng này. Vì để chốt lời, thông thường phải đợi vài năm. Việc có những hoa viên nghĩa trang cam kết lợi nhuận 100% - 120% trong thời gian 4 - 5 năm là vì vậy. Thế nhưng, nhìn chung, mức lợi nhuận này đã rất tốt so với các kênh đầu tư khác, trong bối cảnh nhu cầu mua các suất ở “thành phố của người chết” của người dân ngày càng tăng, nhưng diện tích đất được phê duyệt để làm nghĩa trang không nhiều.

Quy hoạch đồng bộ

Các nghĩa trang hiện nay kết hợp hỏa táng với chôn cất bình thường (địa táng), nếu không kiểm soát tốt việc xử lý khói bụi, ô nhiễm nước ngầm, khử mùi… có thể gây ô nhiễm môi trường, ảnh hưởng đến cuộc sống, sức khỏe của những cư dân sinh sống xung quanh. Tuy nhiên, đối với những hoa viên nghĩa trang hiện đại, khả năng xử lý khói thải, mùi hôi… hoàn toàn nằm trong tầm tay chủ đầu tư.

Nhìn sang một số nước phát triển, cũng là nghĩa trang nhưng kiến trúc của những ngôi mộ rất đồng bộ và tinh tế, giúp người đi tảo mộ có cảm giác thoải mái. Ở Việt Nam, nếu chúng ta có thể quy hoạch công viên nghĩa trang đảm bảo mỹ quan, môi trường, thì theo cá nhân tôi, ta cứ để như vậy, không nhất thiết phải di dời nghĩa trang đi nơi khác. Trong trường hợp di dời, ta cũng nên dành quỹ đất nhiều hơn để xây công viên (như đã làm với 2 công viên Lê Văn Tám và Lê Thị Riêng) phục vụ người dân, trong bối cảnh quỹ đất của TP ngày càng khan hiếm.

PGS-TS LÊ VĂN KHOA, Trưởng bộ môn Quản lý môi trường (Trường Đại học Bách khoa TPHCM)