Kiến nghị gia hạn giải ngân gói 30.000 tỉ sau ngày 1.6.2016

Tại hội thảo “Tìm kiếm nguồn vốn cho thị trường bất động sản năm 2016” do Báo Lao Động phối hợp với Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức sáng 23.3, các chuyên gia nhận định, vốn cho thị trường bất động sản (BĐS) lệ thuộc nhiều vào ngân hàng (NH) là tất nhiên, không nên tìm cách “siết” mà phải kiểm soát tốt. Điều bất ngờ nhất là tại hội thảo, đại diện Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã chính thức thông báo sẽ kiến nghị gói 30.000 tỉ đồng tiếp tục được gia hạn giải ngân sau ngày 1.6.2016 như một động thái nhằm xoa dịu dư luận thời gian qua.

Sẽ tiếp tục vay ưu đãi trong nhiều năm tới

Trước tâm điểm bức xúc của người dân về việc giải ngân vốn vay ưu đãi từ gói 30.000 tỉ sẽ chấm dứt vào ngày 1.6 tới đồng nghĩa với việc mất khả năng thanh toán được vay lãi suất ưu đãi 5% hiện nay, tại hội thảo, bà Nguyễn Thị Vân Anh - Phó Trưởng phòng Nguồn vốn (Vụ Tín dụng - NHNN) - đã nhanh chóng đính chính: Phía NH đã có công văn báo cáo với Thủ tướng Chính phủ xem xét gia hạn giải ngân tái cấp vốn để các đối tượng khách hàng cá nhân, hộ gia đình vay để mua, thuê, thuê mua nhà ở; xây dựng mới, cải tạo sửa chữa lại nhà ở của mình được tiếp tục giải ngân với lãi suất ưu đãi đến hết 30.000 tỉ đồng của toàn bộ chương trình. Tuy nhiên, tổng số tiền giải ngân tối đa không quá 30.000 tỉ đồng.

Đánh giá cao những động thái mới này của NHNN, ông Nguyễn Trần Nam - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) - khẳng định: “Việc dừng cho vay gói 30.000 tỉ đồng là không nên. Chúng ta sẽ tiếp tục hỗ trợ cho người nghèo mua nhà ở nhiều chục và nhiều trăm năm, điều này đã được đưa vào luật. Kinh nghiệm các nước trên thế giới như Nhật Bản, Mỹ vẫn đang làm gói này. Việt Nam đang rất nghèo và khó khăn, sao lại không triển khai tiếp?”

Ông Nam cho biết thêm, Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Sinh Hùng khẳng định sau gói 30.000 tỉ sẽ đưa quy định cho vay ưu đãi vào luật để tiến hành lâu dài và trên thực tế, NHNN đã triển khai những quy định này. Trong đó chỉ định 4 ngân hàng thương mại cổ phần chi phối tham gia vào việc cho vay. Theo Thông tư 25 ban hành tháng 12.2015, tất cả các NH này phải dành tối thiểu 3% tổng dư nợ, tương đương với 30.000 tỉ để cho vay với lãi suất tối đa bằng 50% lãi suất thị trường. Nội dung, điều kiện, cách thức cho vay, lãi suất cho vay tương tự như gói 30.000 tỉ. Sau đó, giao cho NH Chính sách xã hội xây dựng đề án cho vay được bù từ vốn ngân sách. Đây được đánh giá là tín hiệu tích cực cho thị trường BĐS trong thời gian tới.

“Nói tăng trưởng tín dụng cho BĐS là lẩn trốn sự thật!”

Đáng chú ý, theo ông Nguyễn Trần Nam, mặc dù NHNN đưa ra con số tăng trưởng tín dụng cho thị trường BĐS đều đặn từ năm 2012 cho đến năm 2015. “Tuy nhiên đây là điều lẩn trốn sự thật. NHNN nói về tăng trưởng các năm đó mà không hề nói đến sự suy giảm khủng khiếp trước đó. Dư nợ BĐS suy giảm từ 360.000 tỉ xuống còn 180.000 tỉ, suy giảm đến 50%. Tiền đổ vào BĐS bị cắt hoàn toàn gây đình trệ tất cả các dự án. Chính ngành NH cũng hứng quả đắng vì 70% tài sản thế chấp vay NH cũng là BĐS” - ông Nguyễn Trần Nam cho biết.

Việc BĐS mất tính thanh khoản thì các tài sản thế chấp trong NH cũng bị mất giá trị, mất tính thanh khoản. NH không thu hồi được nợ, nợ xấu tăng lên, bán được nợ thì cũng rất thấp. Trong 6 năm, tín dụng cho BĐS chỉ tăng khoảng 10%, từ 360.000 tỉ lên 390.000 tỉ đồng.

“Tôi không tán thành quan điểm coi thị trường BĐS là lĩnh vực phi sản xuất. Nhà ở, khu công nghiệp, văn phòng, nghỉ dưỡng là sản phẩm to, rộng hàng trăm mét, lại nói là phi sản xuất, phi vật chất thì đó là quan điểm ấu trĩ và không đánh giá tương xứng với thị trường BĐS” - ông Nguyễn Trần Nam nói.

Trước đó, Chính phủ thông qua gói 1 tỉ USD bù lãi suất. Mặc dù khoản tiền đó không chỉ dành riêng cho thị trường BĐS, nhưng chủ yếu là dành cho các dự án BĐS cho vay kích cầu. Sau đó NHNN lại cho rằng BĐS thuộc lĩnh vực phi sản xuất hạn chế trên tín dụng. Theo ông Nam, đó là cách đối xử không công bằng với thị trường BĐS.

Liên quan đến việc dự thảo sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN của NHNN, ông Nguyễn Trần Nam đồng ý với quy định giảm trần sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn từ 60% hiện nay xuống còn 40%. Tuy nhiên, ông đánh giá, việc thay đổi hệ số rủi ro các khoản vay kinh doanh BĐS từ 150% lên 250% là không cần thiết. Ông Nam cho rằng: “Tốt nhất là không nên làm và nếu có làm thì cần lộ trình, điều chỉnh, phòng ngừa rủi ro để không bị ảnh hưởng đến các ngành liên quan khác và ngăn chặn đà phát triển tốt của BĐS”. “Các NH nên quan tâm đến hiệu quả, tính khả thi của dự án và uy tín của chủ đầu tư (CĐT). Việc quy định chung một tỉ lệ nào đó là đánh đồng các dự án và các CĐT với nhau, đánh đồng các phân khúc của BĐS giống nhau. Vì vậy, nếu có tuy định tỉ lệ rủi ro thì nên phân ra dự án như thế nào, phân khúc nào nên hạn chế, phân khúc nào không hạn chế để tránh lặp lại bài học trong quá khứ” - ông Nam nói.

ÔNG NGUYỄN QUỐC HIỆP - CHỦ TỊCH CÔNG TY CP ĐẦU TƯ BĐS TOÀN CẦU GP.INVEST:

Đích mà dự thảo Thông tư 36 đề cập là không trúng!

Lý giải nhận định này, theo ông Hiệp, bởi lẽ, cái đích của sự an toàn hệ thống tín dụng không phải là người mua nhà mà phải nhìn vào các dự án, các CĐT. Thời gian trước, việc đổ vỡ của thị trường là do quy định cho phép sở hữu chéo trong các ngân hàng, giữa chủ đầu tư và chủ ngân hàng mang tiền của dân đi đầu tư mà không quản lý. Các vụ vỡ trận của GP Bank, Ocean Bank, VNCB… đều đã đi vào bước xe đổ này. Một loạt dự án bị đóng cửa, đắp chăn vì chủ đầu tư không có năng lực, buộc phải dừng dự án, chuyển nhượng làm cho thị trường trở nên nguy hiểm, khó khăn. Việc quản lý quá trình thực hiện quy định DN phải có 20% vốn trên tổng số đầu tư mới được cấp giấy phép còn lỏng lẻo.

Ông Hiệp đề xuất, thứ nhất, NHNN phải kiểm soát được tình trạng sở hữu chéo giữa NH và CĐT, nghĩa là NH đồng thời là CĐT. Trong dự thảo Thông tư 36 không đề cập khía cạnh này. Quản lý tín dụng đầu vào phải chặt chẽ hơn. Cụ thể, NHNN vẫn phải tạo điều kiện để CĐT phát triển dự án, nhưng điều đó phải tính toán đến khả năng chi trả nợ của CĐT, bởi nếu CĐT vay quá nhiều thì khả năng thu hồi, chi trả cho NH rất khó. Đây mới chính là vấn đề mà NHNN cần siết chặt.

GS-TSKH ĐẶNG HÙNG VÕ:

Nên chứng khoán hóa vốn đầu tư vào thị trường bất động sản

Thời gian qua, thị trường BĐS luôn phải vay tín dụng với lãi suất quá cao. Trong giai đoạn kiềm chế lạm phát, mức lãi suất tín dụng tiền vay có khi tới 25%/năm. Đến nay, mức lãi suất đã về quá thấp so với toàn bộ thời gian trước đây, nhưng lãi suất tín dụng tiền vay cũng vẫn còn ở mức 8% tới 10%/năm. Trong khi đó, ở các nước khác lãi suất tín dụng cho vay đầu tư BĐS chỉ ở mức 3% tới 5%/năm.

Vấn đề vốn cho phát triển thị trường BĐS Việt Nam luôn cần tới các giải pháp phù hợp. Khi đất đai dễ tiếp cận, vốn dễ tiếp cận, chi phí sử dụng vốn thấp chính là điều kiện cần để hạ giá thành hàng hóa BĐS ở Việt Nam.

Chứng khoán hóa vốn đầu tư vào thị trường BĐS là một giải pháp đã có khung pháp luật nhưng vẫn chưa thu hút được sự quan tâm của các nhà đầu tư. Đây là giải pháp tốt trong hoàn cảnh thị trường BĐS đã phục hồi trở lại.

TS LÊ XUÂN NGHĨA:

“Thắt chặt tín dụng sẽ đẩy lãi suất tăng”

TS Lê Xuân Nghĩa cho rằng, việc siết chặt tín dụng nói chung và tín dụng BĐS vào thời điểm này là chưa cần thiết, thay vào đó cần kiểm soát tín dụng hiệu quả hơn, ví dụ tín dụng cho người có liên quan với ngân hàng, tín dụng chảy vào các dự án không hiệu quả, tín dụng cấp cho các dự án mà nhà đầu tư không có tiềm lực tài chính, nợ xấu.

Theo ông Nghĩa, để tiếp tục hỗ trợ cho phục hồi nền kinh tế và thị trường bất động sản thì chính sách tiền tệ nên được nới lỏng một cách hợp lý, có tầm nhìn chiến lược để ổn định lãi suất và linh hoạt tỉ giá hối đoái một cách bài bản, khoa học. Thắt chặt tín dụng sẽ đẩy lãi suất tăng. Nếu để lãi suất tiếp tục tăng lên, toàn bộ nỗ lực về phục hồi của doanh nghiệp, phục hồi kinh tế, tái cấu trúc ngân hàng có nguy cơ không thể đạt được.