Kiến nghị cho phát triển BĐS phía Nam

Về đề án Phát triển thị trường BĐS Tp.HCM giai đoạn 2016-2020, Hiệp hội BĐS Tp.HCM đã góp ý hàng loạt nội dung đáng chú ý tới lãnh đạo chính quyền thành phố và Sở Xây dựng. Nổi bật là những kiến nghị mang tính hoàn thiện hệ thống pháp luật, liên quan chủ yếu tới một số quy định trong Luật Đất đai 2013.

HoREA cho rằng hoàn thiện thể chế, phải loại trừ được lợi ích nhóm, phải loại trừ được hiện tượng “lobby” chính sách, phải khắc phục cho được xu hướng tập trung quyền lực xét duyệt, thẩm định về các Bộ, ngành (nguồn gốc đẻ ra cơ chế “xin – cho”), đi ngược xu thế phân cấp, giao quyền nhiều hơn cho các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương trước đây.

Muôn thuở chuyện giá đất

Về sửa đổi một số quy phạm pháp luật, Hiệp hội kiến nghị thay thế chế định “tiền sử dụng đất” bằng sắc thuế “Thuế chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở” để đảm bảo minh bạch và loại trừ cơ chế “xin – cho”. Lý do, hiện tiền sử dụng đất tuy không phải là một sắc thuế, cũng không phải là phí, nhưng lại là một khoản thu ngân sách của địa phương rất lớn được thực hiện theo quy định của Luật Đất đai và Luật Ngân sách Nhà nước.

Theo cách thu hiện nay, tiền sử dụng đất là “gánh nặng” của DN và người tiêu dùng phải gánh chịu khi mua nhà; là “ẩn số”, không minh bạch mà nhà đầu tư không thể tiên lượng trước khi quyết định đầu tư – môi trường tạo ra cơ chế “xin – cho”. Để thị trường BĐS vận hành thực sự theo cơ chế thị trường thì cần coi đây là một sắc thuế như UBND TP.HCM từng đề xuất. Từ đây, HoREA kiến nghị sửa đổi điều 107 Luật Đất đai, như sau: Khoản 2 (mới): “2. Thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở, với mức thu bằng 15% (hoặc… %) bảng giá đất (bao gồm hệ số điều chỉnh giá đất k) do UBND cấp tỉnh ban hành”.

Bên cạnh đó, cơ quan Hiệp hội cũng đề nghị bỏ quy định “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần” tại điều 113 Luật Đất đai; và sửa đổi điều 114 Luật Đất đai giao toàn quyền cho cấp tỉnh ban hành “Bảng giá đất và giá đất cụ thể” để phù hợp với thực tế tình hình của địa phương.

HoREA luận giải, khung giá đất do Chính phủ ban hành áp dụng cho tất cả 63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nên không sát với thực tế từng địa phương, nhất là các đô thị đặc biệt như Hà Nội, Tp.HCM, các Tp. Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ… làm hạn chế tính chủ động và khả năng điều chỉnh của các địa phương này.

Hiệp hội kiến nghị bỏ quy định “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần” tại điều 113 Luật Đất đai; và sửa đổi điều 114 Luật Đất đai giao toàn quyền để cấp tỉnh chịu trách nhiệm ban hành “Bảng giá đất và giá đất cụ thể” cho phù hợp với thực tế tình hình của địa phương.

Trên cơ sở bảng giá đất sát giá thị trường (do hàng năm được điều chỉnh bằng hệ số điều chỉnh giá đất – hệ số k) để tính “tiền sử dụng đất”, hoặc “Thuế chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở” một cách minh bạch và loại trừ cơ chế “xin – cho”. HoREA đề nghị Chính phủ chỉ giữ vai trò hậu kiểm để đảm bảo sự phù hợp và tạo môi trường đầu tư, kinh doanh cân bằng giữa các địa phương.

Khách hàng có quá nhiều quyền?

Bên cạnh các kiến nghị mang tính cải cách thủ tục hành chính, nới rộng các quy định chính sách theo hướng tạo thuận lợi cho hoạt động đầu tư, triển khai, kinh doanh, giao dịch sản phẩm dự án của DN, HoREA gây bất ngờ bằng đề xuất có phần “bỏ quên” những méo mó về cách sử dụng dòng tiền huy động từ khách hàng của giới chủ đầu tư thời gian qua.

Dẫn chiếu quy định tại điều 58 Luật Kinh doanh BĐS: “1. Bên mua, bên thuê mua có quyền yêu cầu bên bán, bên cho thuê mua cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế tại công trình; 2. Bên bán, bên cho thuê mua có nghĩa vụ cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và tạo điều kiện để bên mua, bên thuê mua kiểm tra thực tế tại công trình”.

HoREA cho rằng, quy định này đã giao quyền cho khách hàng quá lớn, quá mức cần thiết, nhất là đã cho phép khách hàng có quyền kiểm tra việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế thi công tại công trình, thậm chí có thể dẫn đến khách hàng có quyền yêu cầu thường xuyên kiểm tra từng chứng từ, từng hóa đơn tài chính, kiểm tra từng công đoạn thi công.

Điều đó buộc chủ đầu tư phải có trách nhiệm giải trình rất vất vả, trong lúc chủ đầu tư phải tập trung mọi nguồn lực để triển khai thực hiện dự án, bảo đảm an toàn cho thi công. Đồng thời đã có các nhà thầu thi công, các đơn vị tư vấn giám sát thi công, giám sát quyền tác giả, có sự giám sát của cơ quan thanh tra xây dựng, cơ quan thuế, đơn vị kiểm toán, chưa kể đến hoạt động giám sát nội bộ của DN.

Vì thế, HoREA nhận định, quyền của khách hàng và nghĩa vụ của chủ đầu tư cần được quy định hợp lý hơn. Cụ thể, Hiệp hội kiến nghị sửa đổi điều 58 Luật Kinh doanh BĐS theo hướng trao quyền cho khách hàng được biết rõ thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, được quyền tham quan công trình của dự án, và chủ đầu tư có nghĩa vụ tạo điều kiện cho khách hàng thực hiện các quyền này, như sau: “1. Bên mua, bên thuê mua có quyền yêu cầu bên bán, bên cho thuê mua cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, tham quan công trình theo bố trí của bên bán, bên cho thuê mua; 2. Bên bán, bên cho thuê mua có nghĩa vụ cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, tạo điều kiện cho bên mua, bên thuê mua tham quan công trình theo yêu cầu của bên mua, bên thuê mua”.

Tạm hiểu, nếu kiến nghị này của HoREA được thông qua và áp dụng sửa đổi vào Luật Kinh doanh BĐS, khách hàng sẽ không có quyền được biết số tiền đã đóng trước cho chủ đầu tư đang được sử dụng ra sao, khi dự án vẫn đang hẹn ngày về trong tương lai xa(!?)