Kiểm soát tín dụng chặt chẽ sẽ không có bong bóng BĐS

Theo đánh giá của các chuyên gia kinh tế, dòng vốn vào BĐS không xấu nhưng các ngân hàng cần kiểm soát tăng trưởng dư nợ vào thị trường này. Nếu kiểm soát tốt sẽ hạn chế được nhiều rủi ro, tránh tình trạng "bong bóng" tín dụng BĐS lặp lại và nợ xấu tăng nhanh.

Thời gian gần đây, thị trường BĐS được nhận định đang ấm dần lên, nhất là loại hình căn hộ có mức giá vừa phải. Việc nới lỏng chính sách tín dụng của Ngân hàng Nhà nước trong lĩnh vực này khiến các ngân hàng mạnh tay cho vay vốn. Tuy nhiên, hiện mới chỉ có riêng phân khúc nhà ở dành cho cá nhân có nhu cầu được đổ vốn trong khi còn có BĐS du lịch, nghỉ dưỡng, căn hộ cao cấp…, các chủ đầu tư vẫn không dễ dàng tiếp cận được vốn vay từ ngân hàng. Điều này dấy lên sự lo ngại về làm thế nào để kiểm soát dòng tiền, tránh tình trạng BĐS “xì hơi”.

Bàn về vấn đề trên, TS Phạm Sỹ Liêm - Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế Xây dựng và Đô thị, Phó chủ tịch Tổng Hội Xây dựng Việt Nam cho rằng: Chức năng của ngân hàng là cho vay, còn ngành BĐS là khách hàng lớn của ngân hàng. Chẳng hạn, ở Hồng Kông, có lúc khoảng 30% tín dụng ngân hàng đổ vào thị trường này. Vì vậy, ngân hàng rót vốn nhiều cho BĐS không phải là chuyện gì lạ hoặc đáng lo.

Điều đáng lo là cho vay nhưng không đánh giá hoặc đánh giá sai khả năng trả nợ của bên vay, như đã xảy ra trước 2008, khi thị trường BĐS đã rơi vào tăng trưởng bong bóng. Thị trường BĐS là “nhiệt kế” của nền kinh tế quốc dân, nay kinh tế đang trên đà tăng trưởng tốt, ngân hàng “mạnh tay cho vay” là chuyện bình thường.

Một trong những vấn đề nhận được sự quan tâm nhiều nhất là bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai. Tại Điều 56, Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực từ ngày 01/7/2015 quy định: Nếu muốn bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải được ngân hàng bảo lãnh. Với quy định này, nhiều kỳ vọng sẽ sàng lọc được những chủ đầu tư yếu kém và giúp lành mạnh hóa thị trường BĐS.

Theo TS Phạm Sỹ Liêm, mục đích bảo lãnh là để bảo vệ người mua. Bên bảo lãnh (ngân hàng) thay bên được bảo lãnh (chủ dự án) trả lại tiền cho bên đặt mua sản phẩm của dự án khi đã quá thời hạn quy định trong hợp đồng “góp vốn”mà bên mua vẫn không nhận được sản phẩm định mua. Thử tưởng tượng khi xảy ra trường hợp như vậy, nhất là khi thị trường suy thoái, với một dự án có hàng trăm bên mua, không hiểu ngân hàng có sẵn sàng trả lại tiền không, trả bao nhiêu? Và khi họ không trả thì chắc là phải ra tòa với các thủ tục tố tụng dân sự khá phiền toái và tốn kém. Còn bên mua thì không biết có ai đứng ra tổ chức họ lại để đi kiện không hay từng người đứng đơn? Hiện có một số lớn vụ án dân sự đã xử mà không được thi hành án do lực lượng thi hành án bị quá tải.

Trước mắt chỉ những dự án mới thì mới áp dụng cơ chế bảo lãnh chứ không phải các dự án hiện hành. Vì vậy còn phải chờ vài năm nữa thì mới rõ hiệu quả. Nếu không có cơ chế “góp vốn” mà chỉ là giao dịch bảo đảm kiểu “đặt cọc”, “ký quỹ” thì không việc gì phải bảo lãnh, còn nhà đầu tư thì sẽ được ngân hàng “xăm soi” năng lực khi xem xét cho vay.

Nhìn chung, thị trường BĐS Việt Nam tuy đã hình thành khoảng 20 năm nay và không phải chỉ mới một lần suy thoái, nhưng các lực lượng thị trường và cả cơ quan quản lý nhà nước ở Trung ương và địa phương vẫn còn lúng túng, ít rút được bài học, tính chuyên nghiệp yếu kém. Ví dụ, “chỉ số BĐS” tuy đã được nói tới nhưng đến nay vẫn chưa hình thành. “Môi giới BĐS” phần lớn vẫn còn là “cò đất, cò nhà” làm rối loạn thị trường. Trong khi đó, ở các nước phát triển, có loại chỉ số BĐS có thể báo hiệu sắp xảy ra “bong bóng”, có loại cho biết thị trường đang hồi phục...

Trên thực tế, nhiều DN đã vay vốn ngân hàng để đầu tư vào BĐS mặc dù khi vay không có mục đích phát triển dự án BĐS. Từ đó cho thấy, một trong các yếu kém của những ngân hàng thương mại là kiểm soát rất lỏng lẻo dòng tín dụng hoặc không thể kiểm soát được dẫn tới hậu quả nợ xấu như hiện tại… Chính vì vậy, một số chuyên gia cho rằng, việc bảo lãnh dự án sẽ khiến cho thị trường minh bạch hơn khi những ngân hàng không thể ký bảo lãnh cho các dự án mà chủ đầu tư đã mang đi thế chấp ở ngân hàng khác. Để tránh tình trạng bong bóng BĐS, những ngân hàng vẫn cần phải kiểm soát chặt tín dụng đổ vào lĩnh vực này vì hậu quả của tín dụng tăng trưởng nóng vào BĐS là rất khó lường.

Ngoài ra, lãi suất cho vay vốn cũng cần phải ưu đãi hơn cho khách hàng thay vì hướng đến các chủ đầu tư vì người mua nhà mới chính là nhân tố quyết định đầu ra của những dự án BĐS…