Kích cầu BĐS nhà ở: Cuộc đua: tiến độ - sổ đỏ - giá chênh

Vào tháng ngâu, không khí giao dịch địa ốc có phần chùng xuống so với quý II. Nhưng áp lực bán hàng, cạnh tranh trong DN xây dựng nhà ở không vì thế bớt căng thẳng. Cam kết số đỏ, bảo đảm tiến độ bằng bên thứ 3 (ngân hàng), bán với giá chênh thấp nhất thị trường là những yếu tố quyết định thành bại của chủ đầu tư.

Cao cấp, hoành tráng như Royal City cũng không quên “bỏ nhỏ” khách hàng bằng chiết khấu sâu, cam kết sổ. “Quần chúng” như HH4, HH3 Linh Đàm (chưa mở bán) lại đặc biệt chú trọng vấn đề “hạ tiền chênh”.

Sổ đỏ, biết rồi, khổ lắm…

Theo số liệu cập nhật của Sở Quy hoạch và Kiến trúc, Sở TN&MT Hà Nội vừa công bố, đến nay, toàn địa bàn Thủ đô có 370 dự án nhà ở, tương đương 216.580 căn chung cư lẫn thấp tầng. Trong “biển” căn hộ đã có chủ nhân sinh sống, còn tới hơn 76.000 căn hộ vẫn bị “treo” sổ năm này qua năm khác.

Lãnh đạo Sở TN&MT nhận định: nhiều chủ đầu tư còn cản trở, gây khó khăn cho người mua nhà khi hoàn thiện hồ sơ xin cấp sổ đỏ. Trách nhiệm được quy về một mối - DN: Luật đã cởi gỡ bằng cách cho phép người dân tự nộp hồ sơ là được xét cấp, nhưng DN không hợp tác (cung cấp đủ chứng từ, hóa đơn…) nên đành “bó tay”.

Cơ quan chức năng bó tay, lạ thay dịch vụ làm sổ đỏ vẫn ngày ngày chào đón các Thượng đế đã “mỏi gối chùn chân” chỉ vì một cánh cửa (bộ phận một cửa). Chưa có thống kê chính xác lực lượng “cò” sổ đỏ hoạt động tại Hà Nội, nhưng trường hợp người dân sử dụng dịch vụ này và đạt được mục đích thì… hàng rổ.

Kiểu mẫu như Linh Đàm, tiện ích văn minh như Trung Hòa - Nhân Chính, dễ dàng gặp được những chủ nhân đã “chủ động” nhờ dịch vụ để có sổ mà giao dịch, chuyển nhượng.

Bàn về chính sách, hay sự tuân thủ pháp luật một cách khôn khéo của giới tạo lập nhà đất thì… chẳng bao giờ tới hồi kết. Thay vì ngồi “chém gió”, người cần nhà tới mức ám ảnh cả vào giấc ngủ lẫn kẻ mua nhà để hưởng thụ giá trị cuộc sống (thu nhập cao) chỉ quan tâm tới giá trị - pháp lý (sổ đỏ) - thương hiệu của sản phẩm mỗi khi chủ đầu tư loan tin bán hàng.

Kinh tế vĩ mô chưa thực “khỏe”, sức tiêu dùng, mãi lực BĐS (đặc biệt với BĐS cao cấp) theo đó cũng đì đẹt. Áp lực thanh khoản càng đè nặng gấp bội lên những ông chủ chuyên “hàng” cao cấp như Vingroup hay người khổng lồ “giấy” như Capitaland - Hoàng Thành (chủ đầu tư MuberryLand, Hà Đông).

Không mắc bệnh “kiêu” sau thành công ngoài mong đợi của một số tòa trong Royal City, TimesCity, Vingroup nhẹ nhàng “chốt hạ” đợt cuối các căn hộ cao cấp tòa R4 (Royal City) với chiết khấu 7,5% (nếu khách không vay ngân hàng), đồng thời vào thẳng tên sổ đỏ cho khách nào thanh toán trước 30%.

Tên tuổi vang khắp châu Á, Capitaland bất ngờ “sa lầy” ở Hà Nội khi cùng Công ty CP Đầu tư và Phát triển hạ tầng Hoàng Thành đầu tư Muberry Land ở Hà Nội (Mỗ Lao, Hà Đông).

U nhọt phạm pháp của dự án (huy động vốn, thanh toán không nghiệm thu tiến độ, giá bán bằng ngoại tệ…) bung bét từ cuối 2013 (DN mở bán từ 2011). Di chứng đến nay: chủ đầu tư “mời” khách… sống thử để cảm nhận Làng Việt kiều châu Âu.

Được CenGroup đứng ra phân phối độc quyền, nhưng khách hàng đã quá sợ những DN “tiền án nhiều ngang tiền mặt” kiểu này. Pháp lý chưa xong, nói gì tới sổ đỏ, lại thêm giá còn ngất ngưởng, tương lai nào cho những căn hộ cao cấp Muberrylane?

Tiền chênh: cuộc đua đổ đèo

Đúng theo đồ thị hình sin, tiền chênh suất mua căn hộ dự án nhà ở giá rẻ đã bắt đầu hành trình xuống dốc. Hết cảnh dân tình choáng váng, nhà đầu tư như kiến bò chảo lửa, giới quản lý đau đầu vì cảnh nhà nhà, người người tung tẩy giá gốc (theo niêm yết của chủ đầu tư) ngay trong từng buổi mở bán.

Sân khấu lớn cho hoạt cảnh “hết hàng, mua chênh ngay kẻo hết” thường trực ở dự án nhà giá rẻ do Xí nghiệp Nhà số 1 Lai Châu tạo lập. Kim Văn Kim Lũ, VP6, VP5 rồi HH4 Linh Đàm lần lượt đưa người cần nhà và giới đầu cơ vào trạng thái quay cuồng vì giá gốc, điên đầu vì tiền chênh. Có lúc, căn diện tích trung bình ở VP6 Linh Đàm bị “quát” chênh tới ngót 200 triệu mà… không có hàng để mua nếu chậm vài phút.

Tìm về thực tại, “đại gia điếu cày” đã có thêm những đối thủ mới. Nào là GreenStar Phạm Văn Đồng, nào là Thăng Long Victory, rồi lại CT Number One, hay trước đó là CT1 Trung Văn, C14 Bộ Công an...

Cuộc chiến giá rẻ không còn đúng nghĩa như tên gọi xuất xứ. Với các mức giá tiệm cận về mức 11 triệu đến dưới 15 triệu đồng/m2, nhiều nhà đầu tư từng ôm hàng ở HH4, VP5 gặp “khó” trước các đối thủ sừng sỏ vừa nêu trên.

Trong khi dư luận đang xì xào về chuyện “tiền nào của ấy” khi sống ở quần thể do “ông Thản” xây, điều tạo nên sức cạnh tranh tuyệt đối của sản phẩm giá rẻ, là tiền chênh càng thấp càng tốt (!)

Ngay trong nội bộ giới chuyên “hàng Xí nghiệp Lai Châu”, cuộc đua giá chênh đã rất rõ nét thời gian gần đây. Cùng chung đích bàn giao cuối 2014, đầu 2015, một căn 65m2 tầng 15 HH4A Linh Đàm được chủ nhân rao khản cổ với mức chênh chỉ 50 triệu đồng (giá gốc 15,5 triệu đồng/m2) từ đầu tháng 7 nhưng chưa ai hỏi.

Sang tòa B HH4, căn tương tự diện tích phát giá chênh còn 45 triệu đồng/suất mua vẫn “ế” gần tháng nay. Thậm chí, khi thông tin mở bán HH3 Linh Đàm còn trong vòng… bí mật (dự kiến khoảng tháng 9 tới - thông tin giới trung gian) thì chuyện cắt giảm tiền chênh mua đã được dân địa ốc “nảy số trong đầu”.

Mức chênh càng về thấp, dự báo cơn bão nhà giá rẻ sắp tràn về từ nay tới cuối năm. Tội vì phải vội - người cần nhà mở cờ trong bụng…