Kịch bản nào cho thị trường địa ốc năm 2018?

Năm 2018, dự báo thị trường bất động sản (BĐS) có thể vẫn giữ được sự phát triển ổn định; các phân khúc thị trường và sản phẩm có sự tái cơ cấu hợp lý hơn.

Với kinh nghiệm từ những cơn sốt đất và dự án ảo, năm 2018 các chuyên gia cho rằng nhà đầu tư cần cảnh giác hơn với những dự án cam kết đảm bảo lợi nhuận “khủng” và tâm lý đám đông. Năm nay thị trường phải đối mặt với nhiều thách thức, khó khăn về quan hệ cung cầu, tiếp cận quỹ đất, đặc biệt là khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng.

Cạnh tranh với nhà đầu tư ngoại

Theo Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), trong tháng đầu tiên của năm 2018, doanh nghiệp nước ngoài đã đầu tư vào 19 ngành, lĩnh vực, trong đó BĐS giữ vị trí thứ 3 với tổng vốn đăng ký 77,6 triệu USD, chiếm 6,2% tổng vốn đầu tư đăng ký.

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu dự báo dòng vốn FDI của nhà đầu tư nước ngoài và kiều hối của người Việt Nam ở nước ngoài đổ vào thị trường BĐS đã, đang và sẽ tăng lên. Chính sách cho phép người nước ngoài mua nhà tự do, không hạn chế về số lượng sẽ tác động tích cực đến BĐS năm 2018.

Thị trường sẽ chứng kiến xu hướng nhà đầu tư trong nước mua nhà ở nước ngoài và người nước ngoài vào mua nhà, đầu tư tại Việt Nam (đặc biệt là đầu tư vào các trung tâm thương mại lớn như TP.HCM, Hà Nội…).

“Giữa chứng khoán, vàng và BĐS thì BĐS là kênh hấp dẫn nhất trong năm 2018, đơn giản nó đáp ứng nhu cầu của nhà đầu tư và người dân. Đối với những khoản đầu tư ngắn hạn thì chứng khoán là kênh đầu tư hiệu quả. Nhưng ở phân khúc trung và dài hạn, BĐS là kênh có vị trí cao nhất”, ông Hiếu phân tích.

Theo TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc bộ phận đầu tư Savills Việt Nam, BĐS Việt Nam đang có sức hấp dẫn mạnh đối với dòng vốn nước ngoài, kể cả các nhà đầu tư châu Á lẫn châu Âu, châu Mỹ. Dòng vốn này sẽ đem đến nhiều lợi ích cho thị trường Việt Nam. Việc hợp tác, liên kết với các nhà đầu tư nước ngoài sẽ giảm áp lực lệ thuộc ngân hàng của doanh nghiệp BĐS.

“Sự tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài cũng sẽ làm tăng tính cạnh tranh ở cả lĩnh vực phân phối và phát triển BĐS. Điều đó đem lại nhiều lợi ích hơn cho người sử dụng, người mua nhà, khi các công ty phải luôn chịu áp lực phát triển từ một thị trường lớn, từ đó phải tích cực tìm kiếm cho mình các giải pháp mới, không ngừng cải tiến hoạt động kinh doanh và sản phẩm”, ông Khương nói.


Sự tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài còn được kỳ vọng tăng tính cạnh tranh ở cả lĩnh vực phân phối và phát triển, đem lại nhiều lợi ích hơn cho người sử dụng, người mua nhà.

Cảnh giác với dự án cam kết lợi nhuận khủng

Ông Nguyễn Duy Minh, Tổng Giám đốc L&L Group, đánh giá BĐS phục vụ nhu cầu để ở và đầu tư cho thuê năm nay vẫn sẽ là hai phân khúc dẫn dắt thị trường. Bên cạnh đó, đất nền và nhà phố cũng tiếp tục sôi động.

Tuy nhiên, ông Minh cũng nhìn nhận năm 2018 sẽ lặp lại những rủi ro như những năm trước, đó là rủi ro pháp lý và rủi ro về chủ đầu tư. Các nhà đầu tư cá nhân và doanh nghiệp cần có kiến thức về thị trường BĐS mới nên tham gia.

“Cần xây dựng cho mình mối quan hệ với các chuyên gia tư vấn về thị trường và pháp lý lĩnh vực này. Luôn cảnh giác với những dự án cam kết đảm bảo lợi nhuận 'khủng' và không nên có tâm lý đám đông”, ông Minh cảnh báo.

Ông Nguyễn Trí Hiếu lại khuyên người mua cần quan tâm đến các dự án được ngân hàng bảo lãnh. Việc nhà băng bảo lãnh dự án rất cần thiết để bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng. Riêng người có nhu cầu mua để ở phải cân nhắc kỹ về các yếu tố như pháp lý của dự án, hạ tầng, số lượng khách có nhu cầu ở thực tại dự án là bao nhiêu, tránh trường hợp mua xong... ở một mình.

Đáng chú ý, BĐS TP.HCM được đánh giá sẽ tăng trưởng mạnh trong khi Hà Nội chững lại. Những khu vực tại TP.HCM được dự báo sôi động trong năm 2018 là Thủ Thiêm (tâm điểm của khu Đông và cả TP.HCM), quận 8 (hứa hẹn trở thành điểm hấp dẫn vì có vị trí kết nối với các quận trung tâm, có mặt bằng giá thấp hơn quận 7, quận 9).


Bên cạnh đó, các dự án BĐS nằm trên trục đường Nguyễn Văn Linh, Nguyễn Lương Bằng nối dài, Nguyễn Hữu Thọ và hàng loạt tuyến phố tại huyện Nhà Bè được dự báo đột phá tại khu Nam trong năm 2018.

Mặt bằng giá có thể bị đẩy lên cao

Theo chuyên gia Trần Khánh Quang, giá căn hộ đã tăng trưởng trung bình 15-20% xuyên suốt 4 năm 2014-2017, vị chi đội giá khoảng 60-80% trong cả chu kỳ. Cùng cột mốc thời gian đó, giá đất cũng đã leo thang bình quân 25-30%, tức đội thêm 100-120% trong 4 năm liên tiếp.

Xu thế đi lên của giá căn hộ và giá đất vẫn còn nhưng rất khó đoán định mức tăng trong năm 2018 sẽ là bao nhiêu, và còn tùy thuộc rất lớn vào vị trí, khu vực.

Đó là chưa kể hàng loạt chủ đầu tư đã có động thái làm giá bất động sản nhiều năm qua, bằng thủ thuật định mức giá bán cao nhất trong lịch sử của khu vực tài sản đó tọa lạc. Khi nhà đất đã bị đẩy lên ngưỡng giá cao, thị trường bước vào chu kỳ loạn giá, khi đó tài sản bị thổi lên vùng giá vượt quá giá trị là bắt đầu tích tụ bong bóng giá. Nhà đầu tư cần thận trọng thẩm định giá và tiềm năng khi mua, đừng xuống tiền mù quáng, vì người mua lầm chứ người bán không lầm.

Một trong những khó khăn của thị trường BĐS năm 2018 nữa là tiếp cận nguồn vốn ngân hàng, do Ngân hàng Nhà nước đang thực hiện lộ trình hạn chế dần nguồn tín dụng vào thị trường BĐS.

Ông Phạm Mạnh Thắng, Phó tổng Giám đốc Vietcombank, cho rằng: “Việc siết vốn vào lĩnh vực tiêu dùng, BĐS, chứng khoán sẽ giúp hệ thống tài chính ngân hàng phát triển bền vững. Riêng đối với lĩnh vực địa ốc, các ngân hàng cũng cần lựa chọn dự án khả thi để cho vay, hạn chế việc cho vay ồ ạt để nợ xấu quay trở lại”.