Khung giá đất mới ra đã lạc hậu

Có một thực tế là dù năm nào cũng tiến hành khảo sát, xây dựng khung giá đất mới, song bảng giá đất hàng năm của các địa phương ban hành luôn thấp hơn giá đất chuyển nhượng thực tế, thậm chí chỉ bằng 30 - 60%.

Mới đây nhất, Bộ Tài nguyên và Môi trường đưa ra lấy ý kiến Dự thảo Nghị định về khung giá đất năm 2015, áp dụng cho nhóm đất nông nghiệp và phi nông nghiệp. Theo đó, giá đất ở cao nhất áp dụng cho đô thị đặc biệt vùng đồng bằng sông Hồng và Đông Nam bộ dự kiến lên tới 162 triệu đồng/m2, cao gấp hai lần so với mức trần hiện nay tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh là 81 triệu đồng/m2. Thế nhưng, nhiều người cho rằng mức giá này đã lạc hậu, còn quá xa với thực tế…

Theo anh Phạm Văn Đường (Thanh Xuân, Hà Nội), khung giá đất vẫn chỉ là… khung, bởi bảng giá đất hiện nay chưa tới từng thửa. Việc áp dụng cho cả khu phố, hay xã với một mức giá là không phù hợp và công bằng, do mỗi thửa đất đều có giá trị khác nhau. Mặt khác, việc tính toán đền bù khi thửa đất nằm trong quy hoạch cần giải tỏa thì việc tính toán đền bù lại hoàn toàn phụ thuộc vào người trực tiếp định giá. Giá trị chênh lệch cao giữa các thửa đất trong khung giá đất cũng rất dễ nảy sinh tiêu cực.

Khi nói về khung giá đất mới đang được đưa ra lấy ý kiến, anh Tô Vũ Công (Đống Đa, Hà Nội) cho hay, ai cũng biết Luật Đất đai đã quy định việc xây dựng giá đất do UBND cấp tỉnh, thành phố đưa ra là thống nhất trên nguyên tắc một giá đất. Tuy nhiên, thực tế vẫn tồn tại hai hệ thống giá, đó là giá do Nhà nước quy định để thực hiện nghĩa vụ tài chính về thuế, hợp thức hóa quyền sử dụng đất cho dân, lập dự toán, phạt vi phạm hành chính về đất đai; và giá trên thị trường khi thực hiện các dự án đầu tư (giao đất, cho thuê đất, cổ phần hóa, bồi thường). Dù khung có xây dựng thế nào đi chăng nữa mà không phù hợp với thị trường thì dân cũng sẽ không chấp nhận. Vì không thể đánh đồng một m2 mặt đường lớn với một m2 sâu trong ngõ.

Theo thống kê của một số chuyên gia về BĐS, khung giá đất năm sau thường cao hơn năm trước. Điều này thường tạo ra tâm lý chờ đợi đối với người có đất bị thu hồi, gây khó khăn trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, đặc biệt đối với các dự án lớn, thu hồi đất trong nhiều năm. Bên cạnh đó, bảng giá đất tại các khu vực giáp ranh giữa các tỉnh thành cũng tồn tại chênh lệch lớn. Nguyên tắc định giá đất khu vực giáp ranh các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương còn chênh lệch nhau, nên khi thực hiện các dự án lớn liên quan đến nhiều địa phương thì người dân thường có sự so sánh về mức giá bồi thường và khiếu kiện nhiều.

Theo bác Ngô Thị Chiến (Trung Hòa. Hà Nội), khung giá cần xây dựng và định giá theo mục đích sử dụng đất tại thời điểm định giá và theo thời hạn sử dụng đất. Việc định giá đất cũng phải theo sát với giá trị thực tế của thửa đất. Để xác định giá trị thực tế của thửa đất thì cần thông qua hệ thống dịch vụ tư vấn giá đất và hệ thống hội đồng hoặc cơ quan định giá đất thẩm định, quyết định giá đất.

Bên cạnh đó cũng cần phải xem xét giá trị đất ở các vùng giáp ranh, phải cân nhắc để có giá trị phù hợp tránh tình trạng xã thuộc tỉnh này thì cao gấp rưỡi, tỉnh bên thì thấp quá, trong khi hai xã chỉ cách nhau có con đường nhỏ. Đồng thời, Nhà nước cần đưa ra mức giá như nhau đối với các thửa đất liền kề nhau cùng mục đích sử dụng, điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự trong cùng thời điểm định giá.