“Thời xa vắng” bất động sản

“Thời xa vắng” bất động sản chỉ kết thúc khi nào số nợ xấu tuyệt đối, vốn dĩ đang vững như kiềng ba chân, lung lay theo hướng giảm dần!

Trên đường từ Quảng Ninh về Hà Nội, chăm chú nhìn dọc hai bên quốc lộ người ta có thể đếm được không dưới vài chục khu đô thị với những biệt thự liền kề, những công trình cao tầng vắng lặng. Có những tòa nhà cao chừng 20 tầng, dễ đến vài trăm căn hộ mọc lên giữa đồng không mông quạnh. Ngoài đường đi lại, xung quanh không bến xe buýt, không siêu thị, trường học, phố xá... không biết nếu sống ở đó, người ta di chuyển ra sao? Có một số khu công nghiệp treo bảng biểu, có cổng ra vào, nhưng nhìn vào trong không thấy bóng dáng nhà xưởng, cỏ vẫn chen chúc mọc đầy...

Có lẽ chưa đến lúc đọc các báo cáo về hiện trạng và dự báo thị trường bất động sản. Muốn hiểu rõ liệu thị trường nhà đất đã nhen nhóm hơi ấm, chỉ cần đi một vòng thực tế các dự án là rõ. Đấy là các công trình đã xây dựng xong, hoặc đang xây dang dở, đã có phần trên đất mà người mua có thể nhìn thấy được và nếu sản phẩm của chúng được quan tâm giao dịch, ngân hàng có thể cho vay tiếp hoặc vay mới để hoàn thiện. Còn biết bao dự án mới chỉ dừng ở mức hạ tầng có đường sá, phân lô bán nền, không biết bao giờ mới thành ngôi nhà, căn hộ!
Thật bất ngờ, đối tượng đi khảo sát thực tế bất động sản nhiều nhất lại không phải là người mua, người buôn bán, chủ đầu tư, mà là giới ngân hàng. Không nói người ta cũng hiểu tiền đổ vào các dự án đang bất động kia chủ yếu vay ngân hàng. Nhìn từ đây, mới thấm thía vì sao nợ xấu, dù đã được đảo nợ, được xử lý đủ cách thức, vẫn chưa thể nào thật sự giảm. Nợ xấu vẫn đang lòng vòng từ hình thức này sang hình thức khác.

Một ngân hàng không muốn nêu tên phân tích trong số khoảng 240.000-250.000 tỉ đồng nợ xấu (tính cả số nếu không được cơ cấu lại theo Văn bản 780), nợ bất động sản chiếm hơn một nửa, thậm chí có thể lên tới 60-65%. Doanh thu của nhiều ngành nghề trong nền kinh tế đã khôi phục. Biên lợi nhuận có thể còn thấp, song ít nhất doanh thu đã tăng. Riêng doanh thu của các doanh nghiệp bất động sản vẫn èo uột, cho dù họ đã và đang tiếp tục cố gắng hạ chi phí quản lý doanh nghiệp, và chi phí lãi vay đã giảm rất mạnh. Không có doanh thu có nghĩa là hàng hóa, dịch vụ không bán được. Nói một cách khác, bất động sản tiếp tục bất động!

Ngoài tái cơ cấu nợ nhằm nuôi nợ để thu hồi nợ, các ngân hàng theo khảo sát của chúng tôi, đều nói họ không có nguồn để “bơm” thêm cho bất động sản. Tất nhiên tiền cho khách hàng là người mua, vay để mua nhà thì vẫn có, nhưng cho các chủ đầu tư thì vô cùng hạn chế. Sự ách tắc dòng tiền vì không có doanh thu, cùng với sức ép trả nợ đã khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản thiếu trầm trọng vốn lưu động. Cách thức họ trông chờ hiện tại là phát hành thêm cổ phiếu tăng vốn cho cổ đông.

Công ty cổ phần Đầu tư thương mại bất động sản An Dương Thảo Điền (HAR-Hose) phát hành cổ phiếu tỷ lệ 2:1 cho cổ đông hiện hữu với giá bằng mệnh giá, nhưng chỉ gần 2 triệu cổ phiếu được đăng ký mua, ế hơn 16 triệu đơn vị. Không có nhà đầu tư nào “dại dột” mua giá 10.000 đồng/cổ phiếu, trong khi thị giá trên sàn dưới mệnh giá. Giả sử thị giá HAR tăng lên 12.000 đồng, chưa chắc cổ đông đã chịu mua vì họ không muốn tiền bị “giam” vài tháng, chờ cổ phiếu về tài khoản. Hơn nữa, đến ngày cổ phiếu phát hành thêm được giao dịch, nếu thị giá lại đi xuống, thiệt thòi sẽ quá lớn.

Một số công ty khác đã chốt danh sách phát hành thêm như Đức Long Gia Lai (DLG-Hose); Công ty cổ phần Đầu tư Năm Bảy Bảy (NBB-Hose) cũng chưa chắc chắn về khả năng cổ đông đăng ký mua hết.

Những thí dụ sống động trên chỉ ra niềm tin của nhà đầu tư nói chung vào thị trường bất động sản vẫn còn mờ nhạt.

Sự mờ nhạt đó cho phép lý giải vì sao từ đầu tháng 5 đến nay dòng tiền trên thị trường chứng khoán đã luân chuyển ở hầu hết các lĩnh vực trừ bất động sản, ngân hàng. Nhiều cổ phiếu bất động sản giao dịch dưới giá trị sổ sách và đang bấp bênh ở vùng đáy. Giá rẻ là quá rõ so với lịch sử giao dịch của chúng và so với biến động của VN-Index. Chúng chỉ quá đắt một khi nhà đầu tư đặt chúng lên bàn cân đong đo đếm sự tăng trưởng. Với cổ phiếu bất động sản, P/E thấp cũng phải hơn 20 lần, cao thì vài chục, hàng trăm. Vậy thì sao chúng có thể tranh tài được với các cổ phiếu dầu khí, thực phẩm, nông nghiệp, dược phẩm, tiêu dùng... khi mà P/E bình quân của các ngành này cao lắm cũng tầm 15-16 lần, bình thường hiện khoảng 10 lần? Kỳ vọng nào cũng phải có thực tế và thực tế bây giờ đang là hai từ “tăng trưởng”.        

Tổng giám đốc một ngân hàng cho biết số thật nợ xấu bất động sản lớn hơn nhiều so với số liệu thống kê công khai bấy lâu nay. Một phần vì các ngân hàng không muốn và cũng không thể cập nhật đầy đủ, phần khác là vì sự công khai nó sẽ gây ra ảnh hưởng vượt ngoài tầm kiểm soát. Ở những tập đoàn bất động sản quy mô, con số nợ thật có thể được che đậy dưới những giao dịch chuyển nhượng lòng vòng, tạo nên doanh thu ảo, lợi nhuận ảo, còn dòng tiền tươi thu được từ những khách hàng - người tiêu dùng thực sự - là con số hoặc âm hoặc bằng không.