Không dễ căn hộ nhỏ

Trong khi UBND TP.HCM hai lần có văn bản gửi Bộ Xây dựng từ chối làm căn hộ nhỏ thì cả hai lần Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vẫn “tha thiết” xin làm.

Luật cấm làm căn hộ 25 m2

Theo quy định của Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 4451:2012, đối với căn hộ thương mại diện tích tối thiểu phải từ 45 m2 trở lên. Luật Nhà ở 2014 cũng quy định diện tích nhà ở thương mại phải bảo đảm theo “tiêu chuẩn, quy chuẩn”. Đến thời điểm này các quy định của pháp luật chỉ cho phép nhà ở xã hội được làm căn hộ nhỏ 25 m2, đối với nhà ở thương mại bắt buộc diện tích căn hộ nhỏ nhất là 45 m².

Mặc dù vậy, thời gian qua Bộ Xây dựng đã cho một doanh nghiệp tại TP.HCM làm thí điểm căn hộ siêu nhỏ và “năm lần bảy lượt” có văn bản đề nghị UBND TP.HCM “xé rào” cho làm căn hộ này. Mới đây nhất, Bộ Xây dựng tiếp tục đề nghị TP.HCM nghiên cứu theo hướng không bắt buộc tất cả các dự án phải áp dụng tiêu chuẩn diện tích căn hộ thương mại tối thiểu 45 m², mà có thể cho phép xây dựng một tỷ lệ nhất định (20 - 25% hoặc cao hơn) số căn hộ chung cư diện tích nhỏ 25 - 45 m².

Trước “gợi ý” trên, ngày 11.1, ông Trần Vĩnh Tuyến, Phó chủ tịch UBND TP.HCM, đã có văn bản gửi Bộ Xây dựng khẳng định TP sẽ không cho làm căn hộ siêu nhỏ. Bởi việc này sẽ thu hút người dân từ các địa phương khác đến TP.HCM mua căn hộ giá rẻ để ở, làm tăng quy mô dân số, phá vỡ quy hoạch được duyệt, tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội hiện đang bị quá tải. Trước đó, từ tháng 9.2017, UBND TP cũng đã có văn bản trả lời Bộ Xây dựng với quan điểm không làm căn hộ nhỏ tại TP.HCM bởi lo ngại tình trạng “nhà ổ chuột” trên cao.

Đáng nói là trong khi TP đã thể hiện rõ chủ trương không làm căn hộ siêu nhỏ, thì HoREA, một hiệp hội trực thuộc UBND TP, ngày 15.1 đã gửi các bộ ngành, Thường trực Thành ủy TP.HCM, thường trực UBND TP.HCM “tha thiết” đề nghị cho phép xây dựng căn hộ nhỏ tại chung cư thương mại với tỷ lệ khoảng 25% tổng số căn hộ của chung cư, tại các quận ven và huyện ngoại thành.

Lợi cho ai ?

KTS Trần Tuấn nhận định Bộ Xây dựng nói nhiều nước làm căn hộ thương mại 25 m2 nhưng điều này phải nhìn vào thực tế của mỗi nước. Ví dụ ở Singapore nơi phát triển căn hộ diện tích nhỏ vì nước này phương tiện công cộng, đặc biệt metro phát triển mạnh. Người dân làm việc trong các cao ốc, di chuyển bằng tàu điện ngầm, ở phía trên đã có hệ thống xe buýt rộng khắp, rất ít người sử dụng phương tiện cá nhân. Nên dù diện tích chỉ bằng H.Phú Quốc, dân số hơn 5,7 triệu người nhưng ít khi kẹt xe.

Trong khi tại TP.HCM, người dân di chuyển chủ yếu bằng xe cá nhân như xe máy, ô tô. Hầu hết các con đường, cao ốc mọc lên ồ ạt, trong khi hạ tầng không được đầu tư đã khiến tình trạng kẹt xe, ngập nước ngày càng trầm trọng.

Ông Đinh Duy Trinh, Tổng giám đốc Công ty CP Tập đoàn bất động sản Việt Nam (VNG Real), nói thẳng lấy lý do làm nhà thương mại diện tích nhỏ để đáp ứng cho dân nhập cư, người thu nhập thấp là quá khiên cưỡng. Đó là vì luật đã cho phép nhà ở xã hội diện tích 25 m2 cho người thu nhập thấp, công nhân... với rất nhiều ưu đãi về tiền sử dụng đất, thuế... nên giá nhà còn rẻ hơn nhà thương mại. Chính vì vậy, không nhất thiết phải cho làm căn hộ thương mại diện tích 25 m2.

“Sở dĩ các doanh nghiệp vẫn thích làm nhà thương mại diện tích nhỏ thay vì làm nhà ở xã hội vì lợi nhuận cao hơn, dễ làm dễ bán. Trong khi thói quen của người lao động nghèo, nhất là dân ở các quận huyện vùng ven, dù ít tiền vẫn thích ở dưới đất, không muốn ở chung cư. Đó là lý do hàng ngàn căn hộ tái định cư ở Vĩnh Lộc B (H.Bình Chánh, TP.HCM) đã bỏ hoang mấy năm nay vì không ai nhận nhà ở”, ông Trinh phân tích.

Lãnh đạo một công ty bất động sản thừa nhận trong các dự án, những căn hộ diện tích nhỏ một phòng ngủ bao giờ bán cũng hết trước. Chính vì “hút hàng” nên căn hộ nhỏ bao giờ giá cũng đắt hơn so với các căn hộ diện tích lớn. Những căn hộ loại này cũng bị dân đầu cơ mua gom hết rồi bán lại “ăn” chênh lệch hoặc cho thuê. Cho phép làm căn hộ diện tích nhỏ thì chỉ lợi doanh nghiệp, người mua nhà cũng không được lợi gì nhiều.