Không cứu nhà đất, chỉ cứu “nhà nghèo”

Theo Thông tư 11 của Ngân hàng (NH) Nhà nước quy định về cho vay hỗ trợ nhà ở có hiệu lực từ ngày 1-6, gói tín dụng 30.000 tỉ đồng sẽ dành 70% cho người vay mua nhà và 30% cho doanh nghiệp (DN) là chủ đầu tư các dự án xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở thương mại chuyển đổi công năng sang nhà ở xã hội do Bộ Xây dựng công bố.

Sưởi ấm thị trường

Nhận xét về gói 30.000 tỉ đồng, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành (TPHCM), cho rằng 21.000 tỉ đồng (70% giá trị gói tín dụng) dành cho khách hàng vay mua nhà là hoàn toàn phù hợp. Với căn hộ giá khoảng 1 tỉ đồng, khách hàng vay 500 triệu đồng với lãi suất 6%/năm (mức ưu đãi theo quy định của Nhà nước), trung bình mỗi tháng sẽ trả khoảng 6,5 triệu đồng cả gốc và lãi vay. Khi đó, số lượng căn hộ tương ứng cho khách hàng mua nhà là 40.000 căn. Số căn hộ này sẽ là cú hích cho thị trường, kích thích ngành vật liệu xây dựng hồi phục, tạo việc làm để phát triển phân khúc nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp. Khi phân khúc này sôi động sẽ tạo hiệu ứng lan tỏa sang những phân khúc khác, giúp khởi sắc thị trường trong thời gian tới. “Quan trọng hơn, gói hỗ trợ giúp người mua, nhà đầu tư và cả chủ đầu tư xóa bỏ tâm lý chờ đợi bởi nếu anh không mua để được hỗ trợ thì sẽ có người khác vào mua trước” - ông Nghĩa nhìn nhận.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành (TPHCM), đánh giá rằng gói hỗ trợ quá tốt cho thị trường thời điểm này. Đến nay, không ít khách hàng đã tìm được căn hộ ưng ý, chỉ còn chờ được cho vay là nộp hồ sơ. Đối với thị trường bất động sản (BĐS), phân khúc nhà thu nhập thấp sẽ trở nên sôi động hơn. Một số dự án BĐS có giá thành 16-17 triệu đồng/m²  có thể chấp nhận giảm giá dưới 15 triệu đồng/m2 để được hưởng gói hỗ trợ hoặc diện tích căn hộ lớn sẽ được chia nhỏ ra từ 45 m2 đến dưới 70 m²  nhằm được vay vốn...

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, dù khoản 30.000 tỉ đồng chưa thể đáp ứng hết mong muốn của người dân và DN nhưng so với tình hình chung của phát triển tín dụng cả nước thì rất đáng kể. Nếu triển khai tốt, chủ trương này sẽ làm ấm lại thị trường. Dự kiến vào cuối tháng 5, đầu tháng 6 này, riêng TP Hà Nội sẽ có thêm 5-7 dự án nhà ở xã hội mới triển khai, không kể khoảng 60 dự án đang triển khai trên cả nước với quy mô vài chục ngàn căn hộ.

Giao quyền tự chủ cho các ngân hàng

Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam khẳng định gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỉ đồng không phải nhằm cứu cả thị trường BĐS mà chỉ nhắm tới một phân khúc nhỏ của thị trường với đối tượng là những người thu nhập thấp, không phải đóng thuế thu nhập cá nhân (từ ngày 1-7-2013, mức khởi điểm chịu thuế là dưới 9 triệu đồng/người/tháng). “Gói hỗ trợ nhằm giúp người thu nhập thấp có nhà ở, bảo đảm an sinh xã hội. NH Nhà nước sẽ tái cấp vốn cho các NH thương mại với lãi suất 4,5%/năm để các NH thương mại cho vay khách hàng mức lãi suất 6%/năm. Khi đó, NH chịu mọi trách nhiệm liên quan đến chất lượng tín dụng, rủi ro khoản vay. Ngay khi vừa giải ngân, các NH thương mại phải trích 0,75% dự phòng rủi ro tín dụng và trích 100% dự phòng rủi ro nếu khoản vay trở thành nợ xấu” - ông Nguyễn Viết Mạnh, Vụ trưởng Vụ Tín dụng - NH Nhà nước, cho biết.

Phó tổng giám đốc 1 trong 5 NH thương mại được chỉ định cho vay gói tín dụng 30.000 tỉ đồng nhận xét: Việc NH Nhà nước chỉ tái cấp vốn với chênh lệch lãi suất 1,5%/năm là hợp lý và sẽ buộc các NH phải tự chịu trách nhiệm, thẩm định khách hàng vay vốn theo điều kiện, quy định của mỗi NH. Giao quyền tự chủ cho các NH thương mại giúp việc cho vay theo đúng chuẩn mực và gói hỗ trợ không trở thành vốn ban phát từ NH Nhà nước. NH thương mại và khách hàng cũng không theo cơ chế xin - cho…

Phạt nặng những hành vi tiêu cực

Đến nay, số lượng căn hộ trong phân khúc nhà thu nhập thấp, nhà ở xã hội là khoảng 4.000 căn; 35.000 căn hộ còn lại mà gói tín dụng nhắm đến đang và sẽ được xây dựng trong một vài năm tới. Vì vậy, việc bơm 9.000 tỉ đồng cho các DN là chủ đầu tư các dự án BĐS là phù hợp. Gói hỗ trợ cũng sẽ hướng DN BĐS đi vào phân khúc đáp ứng nhu cầu thực sự của thị trường thay vì xây dựng dự án phục vụ cho các đối tượng mua đi bán lại hay “lướt sóng” như trước đây.

“Để phát huy hiệu quả, NH Nhà nước và Chính phủ cần kiểm soát dòng tiền để tín dụng đến với các DN công khai, minh bạch nhằm tránh tình trạng đảo nợ, dùng tiền vay từ gói hỗ trợ này để “làm việc khác”… Nếu không, DN chỉ xây dựng vài chục căn với giá trị vài tỉ đồng nhưng đăng ký vay vốn đến vài chục tỉ để chi vào mục đích khác” - ông Lê Hữu Nghĩa đề xuất. Ông Nguyễn Văn Đực cũng cho rằng rất dễ xảy ra tình trạng những DN gặp khó khăn đua nhau đăng ký xây dựng nhà ở xã hội rồi chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội để được vay vốn, sau đó lấy vốn đó trả nợ, đảo nợ… Do vậy, trong quá trình xét hồ sơ vay vốn cần cân nhắc kỹ lưỡng để tránh tiêu cực, lợi ích nhóm.

Về vấn đề này, Bộ Xây dựng cho biết các tổ chức, cá nhân có hành vi gian dối về đối tượng, điều kiện được vay hỗ trợ nhà ở để thuê, thuê mua, mua nhà ở theo quy định trong Thông tư 07, ngoài việc bị xử phạt vi phạm hành chính trong quản lý và phát triển nhà ở còn bị buộc phải trả lại số tiền đã vay, chấm dứt hợp đồng vay đã ký với các tổ chức tín dụng. Với người lợi dụng chức vụ, quyền hạn làm trái các quy định liên quan đến xác nhận đối tượng đủ điều kiện được vay để hỗ trợ nhà ở theo quy định thì tùy mức độ vi phạm sẽ bị xử lý hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự. Người có hành vi vi phạm nếu gây thiệt hại về vật chất thì phải bồi thường.

Vẫn xa tầm tay người thu nhập thấp

Theo ông Phạm Sĩ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, những người thu nhập thấp chắc chắn sẽ không vội mua nhà bởi còn phải tính toán kỹ về giá thành, vị trí dự án, tiến độ bàn giao… Ông Nguyễn Văn Đực cho rằng thực chất gói tín dụng này dành cho người có thu nhập khá, trung lưu chứ người nghèo, thu nhập thấp khó lòng mua nổi. “Một căn hộ diện tích từ 45 - 70 m² , giá 15 triệu đồng/m²  sẽ có tổng giá từ 675 triệu đồng đến hơn 1 tỉ đồng. Với mức này, một hộ gia đình phải có thu nhập từ 15 triệu đồng/tháng trở lên mới trả nổi gốc và lãi. Trong khi nếu căn hộ diện tích 25 - 30 m² , giá bán từ 450 triệu đồng/căn, người thu nhập thấp có trước 200 triệu đồng và nay vay thêm trong gói hỗ trợ 250 triệu đồng mới có thể trả nổi gốc và lãi hằng tháng” - ông Đực tính toán.

Gói tín dụng 30.000 tỉ đồng cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết 02 của Chính phủ giúp người thu nhập thấp có cơ hội sở hữu nhà ở nhưng không nhằm giải cứu thị trường bất động sản. Vấn đề là phải làm thế nào để đồng tiền được rót đúng chỗ
 

Ai được vay vốn?

Theo Thông tư 07/2013 của Bộ Xây dựng (có hiệu lực từ ngày 1-6), đối tượng được vay vốn để thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hội và đối tượng được vay vốn để thuê, mua nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70 m² , giá bán dưới 15 triệu đồng/m² gồm: cán bộ, công chức, viên chức hưởng lương từ ngân sách Nhà nước thuộc các cơ quan Đảng, Nhà nước, MTTQ và các tổ chức chính trị xã hội, xã hội nghề nghiệp; viên chức thuộc các đơn vị sự nghiệp công lập; lực lượng vũ trang nhân dân. Đối tượng thu nhập thấp là người lao động thuộc các đơn vị sự nghiệp ngoài công lập, DN thuộc các thành phần kinh tế, người đã được nghỉ lao động theo chế độ, lao động tự do, kinh doanh cá thể. Để được vay vốn, các đối tượng phải có hợp đồng thuê, thuê mua và mua nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật (tính từ ngày 7-1 khi ban hành Nghị quyết 02).

Với trường hợp mua nhà ở thương mại, điều kiện được siết chặt hơn: Người dân phải có hộ khẩu thường trú tại tỉnh, TP trực thuộc Trung ương nơi có dự án nhà ở; đối với trường hợp tạm trú phải đóng BHXH từ 1 năm trở lên. Ngoài ra, đối tượng vay vốn phải chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình hoặc có nhà ở nhưng diện tích quá chật chội: diện tích nhà ở bình quân thấp hơn 8 m² sử dụng/người…