Đuối sức: BĐS cố bám lấy người nghèo

Trong thời kỳ hoàng kim chủ đầu tư BĐS đua nhau đưa ra các dự án cao cấp nhằm nhắm đến đối tượng nhiều tiền. Tuy nhiên thị trường hiện tại đã chứng kiến dòng chảy ngược lại khi các DN nhà đất đang chạy đua xin làm nhà xã hội để tìm kiếm ưu đãi. Tuy nhiên hướng đi này cũng là một canh bạc lớn của chủ đầu tư.

Việc đầu tư kinh doanh trong lĩnh vực nhà ở xã hội lại được giảm 50% thuế suất, thuế giá trị gia tăng, áp dụng thuế suất thuế thu nhập DN 10%, nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ bán sản phẩm, được vay vốn với lãi suất thấp thời hạn dài... đã khiến cho đầu tư vào nhà ở xã hội có nhiều ưu thế lớn. NHNN cũng giao cho 5 ngân hàng quốc doanh cho vay các dự án nhà ở xã hội với cả chủ đầu tư và người mua nhà. Điều này khiến cho đầu tư nhà xã hội trở nên hấp dân bên cạnh nhân tố cơ bản là nhu cầu rất lớn của phân khúc này.

Một DN nhà đất lớn ở TP Hồ Chí Minh mới đây đã đăng ký chuyển đổi các dự án thương mại thành nhà ở xã hội ở 4 địa phương. Các dự án đã cóp đất sạch, quy mô hàng ngàn căn hộ sẽ hướng tới khách hàng bình dân là lực lượng vũ trang, cán bộ công nhân viên, giá bán dự kiến 12 triệu đồng mỗi m2.

Theo Sở Xây dựng TP.HCM, tính đến tháng 4-2013 sở đã chấp thuận cho 16/20 dự án căn hộ thương mại trên địa bàn chuyển sang nhà ở xã hội, đồng thời cũng đề xuất các căn có diện tích 70m2 trở xuống được tính theo giá nhà ở xã hội, từ 71m2 trở lên tính bằng giá bán, thuê, thuê mua nhà ở xã hội cộng thêm tiền sử dụng đất. Về giá bán căn hộ thuộc diện ưu tiên, UBND TP.HCM sẽ lấy giá thành tại dự án nhà ở xã hội có giá khoảng 11 triệu đồng/m2 làm giá tối đa cho các dự án chuyển đổi.

Đối với một số dự án nhà thương mại thì vẫn đang cố chuyển hướng sang nhà xã hội nếu có thể. Nhiều chủ đầu tư cho biết, hiện họ đang cố bán hàng, nhưng trong trường hợp không thể bán được nữa sẽ xin cơ chế bán nhà cho các đối tượng ưu tiên. Việc này tránh được kiện cáo của khách hàng cũ, vì mức giá chênh lệch khá lớn. Doanh nghiệp chấp nhận lỗ chút ít để thu hồi vốn, thay vì để hàng tồn kho tăng cao, trong khi lãi suất ngân hàng vẫn phải trả đều.

Ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch hiệp hội BĐS cho biết: Muốn sở hữu một căn nhà xã hội (nhà thương mại chuyển sang) thì người dân cũng phải đóng trước 30% giá trị căn hộ, số tiền còn lại sẽ trả dần trong 10 năm. Theo dự thảo của cơ quan chức năng, bình quân mỗi tháng người mua nhà xã hội phải trả khoảng 8 triệu đồng. Số tiền này là không nhỏ so với thu nhập của nhiều người.

Trong bối cảnh thanh khoản thấp thì nương tựa vào người nghèo để phá băng, như vậy việc ồ ạt chuyển đổi từ nhà thương mại sang nhà xã hội vẫn đang được các chủ đầu tư xúc tiến. Tuy vậy để định vị được người thu nhập thấp có khả năng hấp thụ nhà xã hội vẫn còn rất mơ hồ. Trong khi đó 4 dự án nhà ở xã hội đã hoàn thành nhưng đó vẫn là việc chuyển đổi từ nhà tái định cư UBND TP.HCM nên việc đăng ký mua đã được xét duyệt, chấm điểm từ trước.

Theo chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh cho rằng: Chính phủ đã hướng vào nhà ở xã hội làm trọng tâm chính để vực dậy thị trường, nhưng đến thời điểm này vẫn còn những vướng mắc dẫn đến ình trạng nhà xã hội, nhà thu nhập thấp bỏ hoang hoặc bán không đúng đối tượng. Như vậy việc vội vàng chuyển đổi theo phong trào rất dễ mang lại hậu quả không chỉ cho DN mà cả người nghèo."

Đa số lãnh đạo các doanh nghiệp xin chuyển đổi dự án sang nhà ở xã hội không ngần ngại khi bày tỏ, mục đích xin chuyển đổi là để được hưởng những ưu đãi từ chính sách như miễn, giảm tiền đất, tiền thuế, được vay vốn với lãi suất thấp, có đầu ra cho sản phẩm...Tuy nhiên, đa phần các dự án trên mới đang ở trong tình trạng "nhà trên giấy", có nhiều dự án còn chưa tiến hành giải phóng xong mặt bằng. Ngoài ra, nhiều dự án có vị trí không thuận lợi, chưa có điều kiện đấu nối hạ tầng tốt, nên cũng khó tìm được khách hàng dù là đối tượng nằm trong nhóm tám đối tượng được ưu tiên mua nhà ở xã hội.

Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường Đặng Hùng Võ nhận định: "Cần có chính sách cho thị trường nhà ở xã hội, việc thực hiện nên giao cho thị trường chứ không nên làm theo kiểu bao cấp như nhà tái định cư. nếu chủ đầu tư không tính toán kỹ vội vã chuyển hướng mà không tính tới nhu cầu thực tế thì rất dễ chuyển thị trường sang một căn bênh khủng hoảng thừa nhà xã hội.

Như vậy, mặc dù chuyển dự án nhà thương mại sang nhà ở XH là một giải pháp thoạt nghe sẽ giúp thị trường BĐS giảm tồn kho và đáp ứng nhu cầu của người mua có thu nhập thấp, nhưng "đầu ra" của giải pháp vẫn còn rất "chông chênh". Mặt khác, việc dự án được chấp thuận chuyển đổi không có nghĩa là sẽ bán được.