Khó khăn và giải pháp tháo gỡ

Bộ Xây dựng vừa có văn bản Báo cáo Đoàn giám sát của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về việc giải quyết các khó khăn theo kiến nghị của cử tri trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở tại đô thị (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) theo chức năng, nhiệm vụ được giao của Bộ.

Tình hình chung

Theo Bộ Xây dựng, trước năm 2003 việc cấp Giấy chứng nhận được giao cho ngành Xây dựng chủ trì triển khai thực hiện. Từ năm 2003 đến nay, việc cấp Giấy chứng nhận có giai đoạn Chính phủ giao cho ngành Xây dựng chủ trì thực hiện, có giai đoạn giao lại cho ngành TN&MT chủ trì thực hiện (cụ thể từ 2003 - 2005 do ngành TN&MT chủ trì thực hiện theo Luật Đất đai năm 2003; từ 2005 - 2009 do ngành Xây dựng chủ trì thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở năm 2005; từ 2009 đến nay thì do ngành TN&MT chủ trì thực hiện theo Luật số 38/2008/QH12 năm 2008 về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản và Luật Đất đai năm 2013).

Hiện nay, theo quy định của Luật Đất đai 2013 và các quy định của Chính phủ, ngành TN&MT chịu trách nhiệm chủ trì, triển khai thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận, Bộ Xây dựng có trách nhiệm tham gia phối hợp cùng giải quyết các khó khăn, vướng mắc phát sinh trong việc cấp Giấy chứng nhận có liên quan đến chức năng của ngành. Trong thời gian qua, việc thực hiện cấp Giấy chứng nhận tại đô thị trên cả nước đã phát sinh một số khó khăn, vướng mắc nên việc triển khai thực hiện còn chậm. Để thúc đẩy nhanh việc cấp Giấy chứng nhận theo yêu cầu của Quốc hội, Bộ TN&MT đã chủ trì, phối hợp cùng Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính và các địa phương đề xuất Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo giải quyết (tại các Văn bản số 327/TB-VPCP ngày 22/8/2013 và Văn bản số 204/TB-VPCP ngày 19/5/2014 của Văn phòng Chính phủ).

Thực hiện ý kiến chỉ đạo nêu trên của Thủ tướng Chính phủ, cùng với sự quyết tâm thực hiện của các bộ, ngành có liên quan và các địa phương, đến nay, nhiều khó khăn, vướng mắc trong việc cấp Giấy chứng nhận đã được giải quyết, phần lớn các địa phương đã thực hiện cấp Giấy chứng nhận đáp ứng tiến độ theo yêu cầu của Quốc hội. Tuy nhiên, vẫn còn một số địa phương, đặc biệt là tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, Cần Thơ chưa xử lý, giải quyết dứt điểm được các vướng mắc phát sinh, số lượng nhà ở chưa được cấp Giấy chứng nhận (nhất là nhà ở trong các dự án) còn tồn đọng nhiều, trong đó có các vướng mắc như: Tại một số dự án, chủ đầu tư đã xây dựng nhà ở không theo đúng nội dung Giấy phép xây dựng được cấp (xây dựng tăng số tầng, xây dựng sai mật độ), xây dựng không đúng theo quy hoạch, thiết kế được duyệt nhưng chưa được cơ quan chức năng xử lý dứt điểm; có một số chủ đầu tư chưa nộp nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước hoặc chưa hoàn tất các thủ tục pháp lý về quyền sử dụng đất nhưng đã bán và bàn giao nhà ở cho người mua; một số trường hợp thì đã thế chấp nhà ở nhưng lại bán nhà ở này cho người dân; bên cạnh đó cũng có nhiều trường hợp người dân không có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận do Luật Đất đai năm 2013 không bắt buộc phải công nhận quyền sở hữu nhà ở... các tồn tại này đã dẫn đến việc làm chậm tiến độ cấp Giấy chứng nhận.

Để phát sinh các tồn tại, vướng mắc nêu trên là do nhiều nguyên nhân khác nhau như: Các cấp chính quyền địa phương chưa phát hiện kịp thời và xử lý dứt điểm các sai phạm của chủ đầu tư ngay tại thời điểm xây dựng, triển khai thực hiện dự án hoặc có phát hiện nhưng việc xử lý còn chưa kiên quyết; về phía người dân thì khi mua nhà cũng chưa tìm hiểu kỹ các điều kiện, các giấy tờ pháp lý, đồng thời chi phí liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận còn cao (phí đo đạc, phí cấp Giấy chứng nhận, lệ phí trước bạ, tiền sử dụng đất...) trong khi người dân không có nhu cầu giao dịch nhà ở; có trường hợp chưa có quy định cụ thể để xử lý như việc giải quyết thế chấp đối với nhà ở đã bán cho người dân; bên cạnh đó chính quyền địa phương cũng chưa tuyên truyền, phổ biến rộng rãi các chính sách, pháp luật về cấp Giấy chứng nhận đến người dân...

Các giải pháp trong việc thực hiện

Trong thời gian vừa qua, Bộ Xây dựng đã tích cực phối hợp cùng với Bộ TN&MT và các bộ, ngành có liên quan đề xuất, hướng dẫn tháo gỡ nhiều khó khăn, vướng mắc trong việc cấp Giấy chứng nhận cho người dân. Theo chức năng, nhiệm vụ được giao, Bộ Xây dựng cũng đã chủ động đề xuất trình Quốc hội, Chính phủ quy định xử lý các vấn đề của ngành Xây dựng có liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận. Cụ thể như:

1. Quy định trong Luật Xây dựng và các văn bản hướng dẫn Luật Xây dựng như: Nghị định số 64/2012/NĐ-CP của Chính phủ về cấp giấy phép xây dựng, Nghị định số 15/2013/NĐ-CP của Chính phủ về quản lý chất lượng công trình xây dựng quy định việc xử lý, giải quyết các trường hợp xây dựng sai phép, không phép, không theo đúng quy hoạch và thiết kế được duyệt; quy định trách nhiệm của chính quyền địa phương, các cơ quan chức năng của địa phương trong việc kiểm tra, thanh tra, xử lý các hành vi sai phạm của chủ đầu tư xây dựng công trình.

2. Quy định trong Luật Nhà ở năm 2015 và trong các dự thảo Nghị định hướng dẫn thi hành Luật này các nội dung cụ thể như:

- Yêu cầu UBND cấp tỉnh phải xây dựng và phê duyệt chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương để làm căn cứ cho việc chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc phê duyệt các dự án xây dựng nhà ở, giúp cơ quan chức năng quản lý tốt các dự án, tránh việc xây dựng theo phong trào, không theo quy hoạch được duyệt;

- Quy định cụ thể các điều kiện của nhà ở (về giấy tờ pháp lý, nội dung và hình thức giao dịch...) để được Nhà nước công nhận quyền sở hữu về nhà ở;

- Quy định trách nhiệm của chính quyền địa phương, các cơ quan chuyên môn trong việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho các chủ sở hữu nhà ở (như trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua, chủ đầu tư dự án phải có trách nhiệm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà);

- Quy định việc xây dựng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở, kết nối với hệ thống thông tin về đất đai để làm cơ sở cho việc cung cấp các thông tin, công khai, minh bạch các thông tin liên quan đến đất đai, dự án xây dựng nhà ở và các biến động về nhà ở cho người dân biết (quy định này sẽ được Chính phủ ban hành trong một Nghị định riêng trong thời gian tới);

- Quy định cụ thể việc xử lý các hành vi vi phạm pháp luật trong lĩnh vực xây dựng và kinh doanh BĐS (quy định này cũng sẽ được Chính phủ ban hành trong một Nghị định riêng trong thời gian tới).

Kiến nghị tháo gỡ khó khăn

Để giải quyết các khó khăn, vướng mắc trong việc cấp Giấy chứng nhận, nhằm thúc đẩy nhanh việc thực hiện trong thời gian tới, Bộ Xây dựng có một số kiến nghị sau đây:

1. Tiếp tục tuyên truyền, phổ biến rộng rãi các chính sách, quy định liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận cho người dân biết và thực hiện.

2. Tiếp tục thực hiện mạnh các giải pháp mà Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo Bộ TN&MT triển khai thực hiện.

3. Đề nghị Bộ TN&MT chủ trì, phối hợp với Bộ Tư pháp và các bộ, ngành có liên quan đề xuất giải pháp, báo cáo để Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo tháo gỡ cho các trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở nhưng lại bán nhà ở này cho người dân và trường hợp giao dịch chuyển quyền sở hữu nhà ở thông qua các hợp đồng ủy quyền;

4. Đề nghị Bộ Tài chính, Bộ TN&MT nghiên cứu các quy định về chi phí liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận như: Các khoản phí, lệ phí, tiền sử dụng đất... ở mức hợp lý, phù hợp với mức thu nhập của người dân hiện nay; cho phép người dân được chậm nộp, nợ tiền sử dụng đất đến khi phát sinh giao dịch;

5. Đề nghị Đoàn giám sát báo cáo Ủy ban Thường vụ Quốc hội có Nghị quyết yêu cầu các cấp ủy và chính quyền địa phương chỉ đạo, xử lý nghiêm các cơ quan, cán bộ công chức không hoàn thành nhiệm vụ trong việc phát hiện, xử lý các vi phạm pháp luật về đất đai, thực hiện dự án và xây dựng nhà ở của chủ đầu tư, của người dân. Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra và xử lý nghiêm các hành vi vi phạm pháp luật trong việc thực hiện quy hoạch, xây dựng trong các dự án phát triển nhà ở của các địa phương.