Khó khăn trong chuyển nhượng căn hộ

Căn hộ hình thành trong tương lai khó khăn hơn khi được mua bán qua công chứng - Ảnh: L.N

Những ngày gần đây, việc giao dịch nhà đất bỗng nhiên gặp nhiều phiền toái khi Thông tư 16 bắt đầu có hiệu lực.

Không thể bán

Một ngày cuối tháng 11, chúng tôi gặp chị Nguyễn Thái Hà ở Phòng Công chứng số 1, TP.HCM với vẻ mặt thiểu não vì phải ôm hồ sơ về. Theo chị Hà, chị mua căn hộ đã lâu, đã nhận bàn giao căn hộ, nhưng giấy tờ chị có vẫn chỉ là hợp đồng mua bán với chủ đầu tư, chưa có chủ quyền điều này đồng nghĩa với việc không thể mua bán. Chị Hà buồn bã: “Trước đây mua bán chỉ cần qua chủ đầu tư, giờ phải ra công chứng. Quảng cáo mãi mới có người mua, vậy mà...”.

Tương tự, anh Trần Ngọc Hải (ở dự án Him Lam, Nam Khánh) phàn nàn ngay khi chúng tôi hỏi về việc mua bán căn hộ. Theo anh Hải, khách hàng đã đặt cọc mua căn hộ của anh nhưng đến khi làm thủ tục thì bị ách lại vì vướng... Thông tư 16. “Căn hộ đang mua bán hợp pháp của tôi trở thành bất hợp pháp. Có nơi người ta đã ở cả gần chục năm mà chủ đầu tư vẫn chưa làm chủ quyền nên tôi chả biết khi nào mới bán được”, anh Hải rầu rĩ.

Cẩn thận kẻo bị phạt Trong những ngày tìm hiểu thủ tục mua bán tài sản hình thành trong tương lai, chúng tôi chứng kiến nhiều người dân ấm ức chuyện bị phạt do chậm nộp thuế. Tại cơ quan thuế cũng không treo biển thông báo nên nhiều trường hợp do vướng các quy định mới, hồ sơ phải bổ sung tới bổ sung lui đến lúc xong rồi thì bị phạt mới ngỡ ngàng. Theo khoản 3 điều 32 Luật Quản lý thuế, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ mười kể từ ngày phát sinh nghĩa vụ thuế đối với loại thuế khai và nộp theo từng lần phát sinh nghĩa vụ thuế. Ngày phát sinh nghĩa vụ thuế hiểu nôm na là ngày chủ đầu tư xác nhận cho chuyển nhượng.

Liên lạc với nhiều đơn vị hành nghề công chứng hỏi về Thông tư 16 có hiệu lực từ ngày 16.10.2010, chúng tôi được biết số lượng công chứng mua bán tài sản hình thành trong tương lai không bao nhiêu. Nguyên nhân, có nơi chưa dám ký cái nào vì còn chờ hướng dẫn, có nơi lúng túng, có nơi rụt rè.

Trao đổi với phóng viên, ông Trần Quốc Phòng (Công chứng Gia Định) nói: “Thông tư 16 quy định trường hợp đã nhận bàn giao căn hộ chỉ được công chứng, chứng thực khi đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu.

Bên cạnh đó, điều 63, Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định chỉ được công chứng hợp đồng ủy quyền khi nhà đã được xây dựng xong, nhưng chưa có quy định cụ thể xây dựng xong đến phần nào thì được ủy quyền công chứng. Việc ủy quyền này chỉ áp dụng đối với loại hình nhà, căn hộ, chứ không đề cập phần đất nền tại các dự án. Do vậy, hiện nay ký công chứng chủ yếu là căn hộ hình thành trong tương lai chưa nhận bàn giao nhà, còn đất nền vẫn không nhúc nhích gì được”.

Qua tìm hiểu, chúng tôi được biết để gỡ vướng, có chủ đầu tư hỗ trợ khách hàng hủy giấy đã bàn giao căn hộ, ký giấy xác nhận chưa nhận bàn giao căn hộ để đủ thủ tục công chứng. Tuy nhiên, đây chỉ một cách lách luật và không dễ để hủy cái này, ký cái kia.

Gỡ chỗ này vướng chỗ kia

Phải thừa nhận rằng Thông tư 16 hướng dẫn thực hiện một số nội dung cho Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23.6.2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, đã tháo gỡ được một số vướng mắc trong giao dịch bất động sản. Việc chuyển nhượng, mua bán nhà ở đi vào quy củ hơn.

Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng nảy sinh nhiều vướng mắc. Đại diện Văn phòng Công chứng Chợ Lớn cho biết, cũng là chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai mà dưới dạng hợp đồng góp vốn thì bó tay. “Điều 20, Thông tư 16 quy định, doanh nghiệp được phân nhà ở theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư chỉ được bán lại nhà ở đó sau khi đã ký Hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư.

Vì vậy, nếu công chứng hợp đồng góp vốn là trái luật. Tuy bản chất của giao dịch là giống nhau, cũng là nhà ở hình thành trong tương lai nhưng cái thì được mua bán, cái lại vướng”, vị này nói.

Với các quy định trên, hàng loạt dự án nhà ở đang giao dịch mua bán phổ biến trên thị trường thời gian qua, nay đã bị đình lại. Quy định này khiến các sàn giao dịch bất động sản gặp nhiều khó khăn, bởi hiện có hàng trăm dự án bất động sản đang triển khai.

Khó khăn nhất là các nhà đầu tư thứ cấp mua trực tiếp từ chủ đầu tư hàng chục đến hàng trăm căn hộ để kinh doanh, nhưng đến thời điểm cần thanh khoản, lại không thể bán, mà phải chờ đến lúc dự án hoàn thành.

DiaOcOnline.vn - Theo Thanh Niên