Khó có khủng hoảng bất động sản

Dựa vào những dấu hiệu của thị trường như kinh tế vĩ mô, cung – cầu, giá cả, các nhà quản lý và chuyên gia cho rằng khó có thể lặp lại chu kỳ 10 năm xảy ra khủng hoảng trên thị trường bất động sản trong năm 2018 và năm 2019.

Đây là thời điểm khá nhạy cảm của thị trường bất động sản vì rơi vào đúng chu kỳ 10 năm so với lần khủng hoảng trước đó, gồm cả khủng hoảng kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA), bong bóng bất động sản chỉ xảy ra khi có một trong các yếu tố sau: kinh tế phát triển nóng, dễ kiếm tiền và ai cũng muốn tìm nơi trú ẩn cho đồng tiền của mình; có sự buông lỏng về chính sách tín dụng; Lệch pha cung – cầu; có sự gia tăng của nhà đầu tư thứ cấp và đầu cơ.

Khó lặp lại chu kỳ 10 năm

Trên cơ sở các yếu tố đã nêu, ông Châu cho rằng cả bốn yếu tố hiện nay đều không có hoặc có nhưng rất mờ nhạt, đặc biệt với nền kinh tế vĩ mô ổn định như hiện nay, nên khó lặp lại chu kỳ khủng hoảng 10 năm.

Ông Phan Trường Sơn, đại diện Sở Xây dựng Tp. HCM, cũng khẳng định thị trường rất khó xảy ra bong bóng bất động sản.

"Giá trị bất động sản sẽ tăng theo thời gian, theo tiến độ dự án và hoàn thiện cơ sở hạ tầng nhưng mức độ tăng vừa phải, ở mức 5% trở lại. Còn tăng quá mạnh thì trở thành sốt ảo", ông Sơn nhận định. Số liệu 6 tháng đầu năm 2018 so với con số cùng kỳ chỉ ở mức dưới 5% đổ lại.

Đại diện Sở Xây dựng cũng cho biết, thời gian qua, sự cố cháy tại chung cư Carina, quận 8, đã ảnh hưởng đáng kể đến tâm lý người mua nhà, giao dịch bất động sản phân khúc nhà chung cư có phần chững lại. Tuy nhiên, tình trạng này không kéo dài.

Chuyên gia kinh tế Huỳnh Phước Nghĩa, giảng viên Đại học Kinh tế Tp. HCM, cho rằng thường có ba loại khủng hoảng gồm kinh tế, tiền tệ và nợ công. Phân tích ở các khía cạnh, ông Nghĩa cho rằng trong ngắn hạn, không có khả năng xảy ra khủng hoảng. Tuy nhiên, có sự dịch chuyển hành vi tiêu dùng của người mua bất động sản.

Hơn nữa, cơn sốt đất nền tại Tp.HCM, Hà Nội và các tỉnh ven hai thành phố lớn này đã khiến dư luận đặt nghi vấn liệu có xảy ra cuộc khủng hoảng bất động sản không?

Ông Nghĩa nhấn mạnh Chính phủ và các tỉnh đã kịp thời ngăn chặn cơn sốt, nhưng hiện vẫn có thị trường của nhóm cơ hội môi giới thứ cấp. "Nhà đầu tư cần lưu ý các thông tin được thổi phồng, không đúng với thực tế nhằm tạo cơn sốt ảo để trục lợi", ông Nghĩa nói.

Cung – cầu chưa gặp nhau

Bàn về vấn đề nhà đầu tư bất động sản nên làm gì ở thời điểm này, chuyên gia kinh tế Huỳnh Phước Nghĩa cho rằng ở Việt Nam có sự dịch chuyển sản phẩm từ sở hữu nhà ở sang sở hữu nhà có giá trị. Do đó, chủ đầu tư cũng như các nhà đầu tư thứ cấp nên đầu tư vào động lực của người mua, người có khuynh hướng mua thực sự, như vậy mới bền vững.

Theo ông Nghĩa, quy luật của bất động sản là có lên có xuống, các nhà đầu tư không nên lo lắng mà quan trọng là tái cấu trúc danh mục đầu tư của mình, không nên tập trung vào một loại hình sản phẩm.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Trần Tựu, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh, cho rằng trước đây, doanh nghiệp bất động sản chủ yếu sử dụng nguồn vốn từ ngân hàng. Hiện nay, doanh nghiệp đã chủ động nguồn vốn thông qua việc huy động từ nhiều kênh như phát hành cổ phiếu, IPO, bán cổ phần, hút vốn từ các tổ chức nước ngoài…

"Doanh nghiệp nên tập trung phân khúc dành cho người có thu nhập trung bình, nâng cao quản trị rủi ro, xác định đảm bảo cho nhà đầu tư, cho khách hàng, như thế cũng là đảm bảo cho doanh nghiệp phát triển bền vững", ông Tựu nói.

Cùng với góc nhìn trên, bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng Giám đốc CTCP Bất động sản Đại Phúc, chia sẻ với thị trường bất động sản, không có khái niệm đóng băng, khủng hoảng bởi bất động sản là nhu cầu thiết yếu và tăng đều mỗi năm với tốc độ đô thị hóa. Thị trường chỉ có thể trầm lắng, có sự điều chỉnh trong một thời gian nhất định.

"Tôi nhận thấy chính sách có sự thận trọng, cân nhắc kỹ. Bất động sản là xương sống của nền kinh tế, ảnh hưởng tới nhiều ngành nghề khác nhau. Những chủ đầu tư, dự án đang làm tốt thì cần tạo điều kiện phát triển tốt hơn. Nơi nào có dấu hiệu "bệnh lý" cần điều chỉnh, chữa trị, nên nhìn ở góc độ tổng quan hơn. Cần giảm chi phí về thời gian triển khai, đó là chi phí cơ hội rất lớn, nhằm giúp giảm giá thành sản phẩm", bà Hương bày tỏ ý kiến.

Theo bà Hương, nguồn cung bất động sản luôn thiếu so với cầu, cung mới đáp ứng được 10 –15% so với nhu cầu. Hiện nay, đa số nguồn cung tập trung ở thành phố lớn, doanh nghiệp rất muốn làm sản phẩm giá thành vừa phải, nhưng nó liên quan tới bài toán kinh tế, đầu vào không hạ thì đầu ra rất khó hạ.