Khách mua nhà nên yêu cầu chủ đầu tư cung cấp hồ sơ giải chấp

Việc dự án được thế chấp là bình thường nhưng chủ đầu tư cần đưa hồ sơ chứng minh đã giải chấp căn hộ trước khi bán nhà.

Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội vừa công bố 92 dự án tại Hà Nội được chủ đầu tư thế chấp tại ngân hàng bằng quyền sử dụng đất, thế chấp dự án và nhà ở hình thành trong tương lai.

Một loạt doanh nghiệp lớn cũng có tên trong danh sách này như Tập đoàn FLC, Tân Hoàng Minh, Văn Phú Invest, Sunshine, Hải Phát... Trong danh sách, có cả dự án đã bàn giao hoặc đang triển khai bán hàng và cả dự án chưa triển khai nhưng được thế chấp để chủ đầu tư sử dụng vào mục đích khác.

Với những dự án đã bàn giao, đại diện một chủ đầu tư lớn cho biết, tất cả căn hộ đã được giải chấp. Hiện tài sản thế chấp là những căn chưa có giao dịch. Trong khi đó, ở một dự án khác, theo ông, doanh nghiệp còn chưa triển khai bán hàng, xong đã xây dựng hết nên phải sử dụng đòn bẩy tài chính. "Đến khi mở bán, ký hợp đồng với khách hàng, các căn hộ sẽ được giải chấp", đại diện chủ đầu tư nói.

Là doanh nghiệp có nhiều dự án đang nằm trong danh sách thế chấp, ông Đoàn Hòa Thuận – Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư Hải Phát lý giải, đây là điều hoàn toàn bình thường trong hoạt động kinh doanh. Theo lãnh đạo Hải Phát, khi triển khai dự án, công ty vay vốn thường sử dụng tài sản thế chấp là đất và tài sản trên đất gắn với các dự án đó. Ngoài ra, theo ông, quy định của Luật kinh doanh bất động sản nêu rõ, các dự án khi triển khai bán cho khách hàng thì phải có bảo lãnh của ngân hàng.

Cả hai quá trình xét duyệt hồ sơ cho vay cũng như cấp bảo lãnh tín dụng, ông cho biết các tổ chức tín dụng một lần nữa tiến hành thẩm định rất khắt khe thông qua nhiều bước. Các nhà băng hiện nay cũng quản lý chặt chẽ dòng tiền để đảm bảo vốn vay được sử dụng đúng mục đích và chủ đầu tư có dòng tiền trả nợ. Vì thế, một lần nữa ông khẳng định, việc dự án nằm trong danh sách thế chấp là hết sức bình thường. Việc giải chấp các căn hộ sẽ được thực hiện trước khi chủ đầu bán cho khách hàng. 

Đại diện Tập đoàn Nam Cường cũng lý giải, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản đều cho phép các chủ đầu tư được thế chấp chính dự án đang triển khai hoặc một dự án khác. Cùng với đó, các ngân hàng thẩm định về mặt pháp lý cũng như năng lực của chủ đầu tư, khả năng trả nợ một cách kỹ càng.

Vị này cũng cho biết, mỗi chủ đầu tư sẽ lựa chọn cách giải chấp cả dự án hay giải chấp từng phần, từng căn hộ, song đều phải đảm bảo việc cung cấp đầy đủ hồ sơ, thủ tục làm sổ đỏ cho khách hàng trong thời hạn đúng như cam kết trong hợp đồng mua bán.

Theo luật sư Nguyễn Hải Nam, Hà Nội, Luật Nhà ở năm 2014, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp tại ngân hàng dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án để vay vốn đầu tư hay xây dự án đó. Tuy nhiên, trước khi bán căn hộ, nhà ở cho khách hàng, chủ đầu tư phải giải chấp căn hộ đã được cầm cố, trừ trường hợp được khách hàng đồng ý.

Vị luật sư cũng nhận định, các chủ đầu tư hiện nay đa số đều phải sử dụng phương thức này để triển khai dự án bởi đặc thù của ngành nghề bất động sản đòi hỏi mức đầu tư lớn. Tuy nhiên, ông cho rằng, người mua nhà vẫn có thể đối mặt với một số rủi ro bởi pháp luật hiện hành không có quy định bắt buộc chủ đầu tư phải công khai giấy tờ cho người mua nhà khi ký hợp đồng.

Ông cũng dẫn chứng từng xảy ra tình trạng chủ đầu tư không có khả năng trả nợ, dẫn đến dự án phải đối mặt với nguy cơ bị tổ chức tín dụng siết nợ như chung cư Harmona, TP HCM.

Hoặc một rủi ro khác là một số chủ đầu tư chây ì giải chấp căn hộ khiến ở một số dự án, người mua không làm được giấy chứng nhận quyền sử dụng (sổ hổng), dẫn đến tình trạng khiếu kiện. Do đó, theo ông, người mua nhà có quyền yêu cầu chủ đầu tư cung cấp hồ sơ giải chấp hoặc giấy xác nhận của Sở Xây dựng rằng dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai.