Huy động vốn cho dự án bất động sản: Bài học từ Singapore

Singapore từng bùng nổ thị trường bất động sản vào cuối thập niên 1970, suy thoái giữa thập niên 1980. Lần bùng nổ thứ hai là vào đầu đến giữa thập niên 1990, suy thoái từ năm 1997 đến 2006. Từ năm 2007, đất nước này bắt đầu lần bùng nổ thứ 3.

Tại chương trình “Đêm bất động sản lần X” vừa được Hiệp hội Bất động sản TPHCM tổ chức mới đây, bà Sim Loo Lee, nguyên trưởng khoa bất động sản ĐH Quốc gia Singapore, đã chia sẻ kinh nghiệm về việc huy động tài chính tại Singapore cho chủ đầu tư nhà ở và khách hàng mua nhà của VN.

Sau vốn là thời gian

Vốn và thời gian là hai yếu tố mà theo bà Sim là quan trọng nhất đối với bất kỳ một dự án bất động sản nào. “Bảo đảm tài chính là nhân tố tối quan trọng khi phát triển dự án. Quý vị có thể sở hữu một ý tưởng hoặc khái niệm phát triển dự án bất động sản thật tuyệt vời nhưng đây sẽ đơn thuần vẫn là một ý tưởng nếu quý vị không có tài chính để tiến hành” - bà Sim nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, bà Sim cũng chỉ ra rằng, nhà đầu tư cần có sự tính toán hết sức cẩn thận về tiến độ thực hiện và chào bán để tránh tối đa chi phí chết. Bởi, không phải thời điểm nào cũng thích hợp để tung hàng, và nếu tung hàng trễ thì chi phí cũng sẽ đội lên tương ứng. “Một khi khoản vay đã được ngân hàng giải ngân thì đồng hồ lãi suất và nợ vay bắt đầu gõ nhịp. Bất kỳ sự chậm trễ nào trong xây dựng cũng có thể gây tốn kém” - bà Sim cảnh báo.

Theo một phép tính nhỏ mà bà Sim đưa ra, với khoản vay 100 triệu USD với mức lãi suất “bèo” 8%/năm, nếu vì lý do nào đó xảy ra trường hợp chậm hoàn thành dự án hoặc tung dự án ra bán chậm 6 tháng thì chi phí chết của khoản vay sẽ là 4 triệu USD (chỉ tính riêng chi phí tiền lời).

Luật bảo vệ người mua, tiện cho người bán

Chính vì chi phí chết cao (nếu vay vốn ngân hàng) mà bà Sim cho rằng huy động vốn theo tiến độ dự án là phương án tối ưu nhất, bởi nó cùng có lợi cho cả nhà đầu tư lẫn khách hàng (xem bảng minh họa tiến độ huy động vốn dự án tại Singapore).

Theo bà Sim, Singapore cho phép chủ đầu tư huy động trước khi xây dựng xong móng. Và để bảo vệ người mua, luật pháp Singapore có quy định về quyền chọn mua, đây là quyền mà người bán (thường là chủ đầu tư) phải cung cấp cho người mua. Quyền chọn mua có hiệu lực trong vòng 3 tuần tính từ ngày trao giấy chứng nhận quyền sở hữu và bản thảo hợp đồng mua bán.

 Như vậy, theo quyền này, ngoài việc được chủ đầu tư cung cấp thông tin và văn bản liên quan đến dự án, người mua còn được quyền cân nhắc trong vòng 3 tuần xem có nên mua hay không và tất nhiên không phải bồi thường trong thời gian quyền này chưa có hiệu lực. “Hiện nay, ở VN chưa có quyền này” - bà Sim nhận xét.

Minh họa tiến độ huy động vốn dự án tại Singapore

Nguồn: do bà Sim Loo Lee cung cấp