Hướng đi hợp lý cho thị trường bất động sản

PGS.TS Nguyễn Văn Trình

Trong khi nhiều chung cư cao cấp trở thành những căn nhà hoang không có người ở thì rất nhiều người lao động có thu nhập thấp và trung bình phải thuê nhà trong những khu “ổ chuột”.

Đó là nghịch lý trong sự phát triển của thị trường bất động sản hiện nay; phát triển chủ yếu phân khúc nhà cho người có thu nhập cao, trong khi nhu cầu nhà ở thật sự của khu vực này không lớn. Đó là nhận định PGS.TS Nguyễn Văn Trình – Phó hiệu trưởng Trường đại học Kinh tế - Luật (ĐHQG TP HCM).

Mua nhà để đầu tư?

* Sau gần 3 năm triển khai chương trình nhà ở cho người có thu nhập thấp, đến nay có thể nhận thấy chương trình này triển khai kém hiệu quả: không nhiều dự án được thực hiện và mức giá đưa ra cũng quá cao so với thu nhập của người dân. Ông đánh giá như thế nào về việc đầu tư phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp hiện nay?

PGS.TS Nguyễn Văn Trình: Phát triển phân khúc thị trường nhà ở cho người có thu nhập vừa và thấp chỉ mới được “nêu ra” chứ chưa thật sự được tập trung đầu tư. Hiện nay, các doanh nghiệp chủ yếu tập trung đầu tư các dự án nhà cho người có thu nhập cao. Thị trường nhà đất phát triển theo kiểu đầu cơ, mua đi bán lại, lợi nhuận cao và do vậy cũng đẩy giá nhà đất lên cao. Khi bất động sản đóng băng, các căn hộ cao cấp khó bán thì những chung cư cao cấp gần như trở thành những chung cư “ma” không có người ở vì họ mua để đầu cơ chứ không mua để ở.

Thời gian qua, thị trường bất động sản phát triển nóng sốt thì các doanh nghiệp bất động sản tập trung quá nhiều cho phân khúc thị trường bất động sản cao cấp. Thị trường nhà ở các đô thị hiện nay nguồn cung phần lớn là biệt thự, căn hộ cao cấp với giá rất cao và xa rời thu nhập của phần lớn dân cư thành thị. Hiện nay, tại Hà Nội và TP HCM đang thiếu trầm trọng các căn hộ giá rẻ cho người có thu nhập thấp và trung bình, trong khi đang dư thừa các căn hộ cao cấp. Những căn hộ cho người có thu nhập thấp cũng có mức giá 700-800 triệu đồng/căn, mức giá này quá cao so với thu nhập khoảng 4-5 triệu đồng/tháng của phần lớn người lao động.

* Theo giáo sư, hiện nay việc đầu tư các dự án nhà ở cho người có thu nhập thấp có khả thi không?

Phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp là xu hướng tất yếu và hợp lý cho thị trường bất động sản ở các quốc gia có thu nhập ở mức trung bình thấp như Việt Nam. Với thu nhập của công nhân, người lao động nhập cư, thậm chí là phần lớn cán bộ công chức Nhà nước vẫn ở mức thấp như hiện nay thì cũng chỉ có thể chi phí cho việc ăn ở ở mức thấp mà thôi. Do vậy, trong năm 2012 và các năm tiếp theo, Nhà nước nên tạo điều kiện phát triển phân khúc nhà ở cho người có thu nhập thấp và trung bình. Vì thị trường hiện nay thiếu những sản phẩm nhà cho người có thu nhập thấp và trung bình, trong khi đây là phân khúc có cầu cao và thật sự. Đồng thời, việc phát triển phân khúc này là biện pháp để thực hiện nhiệm vụ an sinh xã hội, cải thiện đời sống cho người lao động. An cư lạc nghiệp là mong ước chính đáng của người lao động. Khi có chỗ ở ổn định người lao động mới thật sự an tâm cống hiến sức mình cho công việc.

Cần hỗ trợ nhiều hơn

* Trong thời gian qua, Chính phủ đã có nhiều chính sách ưu tiên đầu tư phát triển nhà cho người có thu nhập thấp nhưng vẫn chưa có hiệu quả. Giá nhà vẫn quá cao và doanh nghiệp không mặn mà với các dự án này, ông có nhận xét gì về việc này?

Các chính sách hỗ trợ cho những dự án nhà ở cho người có thu nhập thấp trong thời gian qua chưa đi vào cuộc sống và chưa phù hợp với thực tế thị trường bất động sản. Các chính sách ưu đãi: thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng, quy định về tiêu chuẩn xây dựng… chưa hợp lý để có thể tạo ra được những sản phẩm nhà có giá cả phù hợp với thu nhập người dân. Bên cạnh đó, hiện nay, giá nhà đất đã bị đẩy quá cao. Bất động sản ở các thành phố lớn như: Hà Nội, TP HCM, Đà Nẵng… thuộc loại đắt trên thế giới, đắt hơn cả một số nước như Australia và Mỹ. Với tình hình chung này, giá các căn hộ cho người có thu nhập thấp cũng bị đẩy lên cao so với mức giá thật.

Nhà cho người có thu nhập thấp hiện nay giá vẫn ở mức cao

* Vậy để phát triển phân khúc thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp thì cần có những sự hỗ trợ cụ thể như thế nào, thưa ông?

Muốn phát triển phân khúc thị trường này, phải làm cho giá nhà đất hạ xuống để đáp ứng khả năng thanh toán của người thu nhập thấp. Để thực hiện được điều này, tôi xin đề xuất một vài ý kiến như sau:

Nhà nước và Bộ Xây dựng nên cho phép xây dựng những căn hộ có diện tích nhỏ từ 20-40m2 . Diện tích nhỏ sẽ làm giá thành giảm xuống. Mô hình căn hộ loại này đã được thực hiện ở nhiều nước trên thế giới nhưng hiện nay ở nước ta chưa cho phép xây dựng. Bên cạnh đó, Chính phủ cần có chính sách miễn thu tiền sử dụng đất cho các dự án nhà thu nhập thấp. Thực hiện miễn, giảm thuế thu nhập doanh nghiệp (giảm 100% trong 5 năm đầu khi dự án đi vào hoạt động và giảm 50% trong 5 năm tiếp theo); thực hiện mức thuế xuất 0% đối với thuế giá trị gia tăng; cải cách thủ tục cấp phép xây dựng để rút ngắn thời gian cho doanh nghiệp. Và tùy từng dự án, Nhà nước hỗ trợ lãi vay ngân hàng cho các chủ đầu tư. Các chính sách này sẽ góp phần làm giảm mạnh chi phí, giảm giá thành nhà sau khi xây dựng để phù hợp với thu nhập của người dân.

Các ngân hàng đầu tư và ngân hàng thương mại cần hỗ trợ vốn, giảm lãi suất cho vay, mở van tín dụng bất động sản đối với phân khúc nhà thu nhập thấp và trung bình để doanh nghiệp có nguồn tài chính thực hiện các dự án này. Đồng thời, Ngân hàng Nhà nước cần có chính sách lãi suất thấp đối với người có thu nhập thấp vay tiền để mua căn hộ, nhằm tăng sức cầu cho phân khúc thị trường này.

Doanh nghiệp bất động sản cũng cần tích cực ứng dụng công nghệ, vật liệu mới trong xây dựng để giảm bớt giá thành sản phẩm. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp sử dụng lao động cũng nên hợp tác với doanh nghiệp bất động sản để phát triển nhà ở cho người lao động tại doanh nghiệp mình như: góp vốn vào công ty bất động sản để xây dựng nhà cho công nhân, hỗ trợ tài chính cho công nhân mua nhà… Doanh nghiệp cũng có thể kinh doanh theo kiểu xây nhà cho thuê dài hạn với giá rẻ.

* Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi này!

DiaOcOnline.vn - Theo Petrotimes