Hướng đất đai tiếp cận thị trường

Không chỉ nhà đất từng mua bán bằng giấy tay có thể được hợp thức hóa mà doanh nghiệp, người dân muốn tích tụ đất để thâm canh, sản xuất lớn cũng được tạo điều kiện

Ngay sau khi có hiệu lực (ngày 3-3), Nghị định 01/2017/NĐ-CP Sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai đã được nhìn nhận là xem xét cặn kẽ nhiều trường hợp vướng mắc trong thực tế theo hướng bảo đảm quyền lợi của người dân và sự phát triển của thị trường.

Không cần thủ tục chuyển nhượng

Theo một đại diện của Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN-MT), sau khi Luật Đất đai 2013 được thông qua, đã có 3 nghị định ra đời nhằm hướng dẫn thi hành tạo ra khung pháp lý hoàn chỉnh, gồm: Nghị định 43/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất và Nghị định 47/2014 quy định về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện, xuất hiện nhiều trường hợp cần bổ sung hoặc tháo gỡ. “Nghị định 01/2017/NĐ-CP hiệu lực từ ngày 3-3 nhằm sửa đổi, bổ sung một số điều của 3 nghị định nói trên” - một đại diện của Bộ TN-MT cho hay.

Đáng lưu ý nhất, như Báo Người Lao Động ngày 4-3 đã phản ánh, từ ngày 3-3, những trường hợp mua bán nhà đất chỉ thông qua giấy viết tay trước đây cũng có thể được giải quyết cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất (còn gọi là sổ đỏ). Theo ông Mai Văn Phấn, Phó Cục trưởng Cục Đăng ký đất đai - Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ TN-MT), trường hợp người dân đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng, cho từ ngày 1-1-2008 đến trước ngày 1-7-2014, có giấy tờ về quyền sử dụng đất, được cấp sổ đỏ lần đầu mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. Các cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển nhượng phải nộp các hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất. Trong khi đó, theo quy định cũ, các trường hợp đã chuyển nhượng, cho tặng chỉ có giấy tờ viết tay, khi xem xét cấp sổ đỏ phải làm thêm thủ tục về chuyển nhượng. Việc này khiến phát sinh nhiều vướng mắc như có những trường hợp mua bán nhà đất trước đây chỉ có giấy tờ viết tay, không thể tìm được người đã chuyển nhượng cho mình để làm các thủ tục chuyển nhượng hoặc bên chuyển nhượng không hợp tác để làm thủ tục.

Nghị định 01/2017/NĐ-CP cũng đã sửa đổi, bổ sung một số quy định nhằm giải quyết các vướng mắc cụ thể liên quan đến điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất cấp huyện; cho phép chuyển đổi cơ cấu cây trồng trên đất trồng lúa để phát huy hiệu quả sử dụng đất; quy định chi tiết việc thu hồi đất do vi phạm tiến độ sử dụng đất, không thực hiện nghĩa vụ của người sử dụng đất; thu hồi đất đối với trường hợp dự án bị chấm dứt hoạt động; bồi thường hỗ trợ, tái định cư...

Tập trung cải cách thủ tục

Đặc biệt, theo Bộ TN-MT, Nghị định 01/2017/NĐ-CP cũng tập trung vào việc cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai. Cụ thể, thời hạn thực hiện đa số các thủ tục liên quan đất đai được rút ngắn từ 1/3 đến 1/2 so với trước đây. Chẳng hạn, thủ tục đăng ký, cấp sổ đỏ cho cá nhân và tổ chức tối đa 15 ngày (quy định cũ 30 ngày); đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền trên đất; xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn; kê biên bán đấu giá tài sản thực hiện không quá 10 ngày (quy định cũ không quá 15 ngày); cấp lại “sổ đỏ” bị mất không quá 10 ngày (quy định cũ không quá 30 ngày)...

Thuận tiện, thoáng hơn

Không chỉ giới chuyên gia mà cả chính quyền địa phương lẫn nhiều người dân tỏ ra ủng hộ mạnh mẽ tinh thần của Nghị định 01/2017/NĐ-CP.

Phó Giám đốc Sở TN-MT TP Hà Nội Nguyễn Hữu Nghĩa cho biết khâu cấp sổ đỏ trước đây tập trung vào UBND TP, Sở TN-MT. Nghị định 01/2017 mở ra theo hướng cho phép Sở TN-MT ủy quyền cho văn phòng đăng ký đất đai. Theo đó, quận, huyện là nơi có trách nhiệm kiểm tra, ký cấp sổ đỏ cho những thửa đất mua bán bằng giấy tờ viết tay. Trong đó, quận, huyện phải xác minh tình trạng của thửa đất, sau đó gửi cho văn phòng đăng ký đất đai. Văn phòng đăng ký đất đai chỉ có trách nhiệm in thông tin trên phôi sổ đỏ và gửi lại cho quận, huyện ký cấp cho người dân. Như vậy, khối lượng công việc sẽ giãn ra và với sự thông thoáng đó thì tiến độ và thời gian xử lý cấp giấy chứng nhận sẽ được đẩy nhanh hơn.

GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT, nhìn nhận khi kinh tế phát triển dẫn đến chuyện khả năng sinh lời của đất, mục đích sử dụng đất bị chen lẫn nhiều mục đích khác nhau thì việc mở rộng diện tích đất để cấp sổ đỏ là nhu cầu hợp lý.

“Luật Đất đai 2013 đưa ra nguyên tắc là tất cả các loại đất có chủ sử dụng, bao gồm cả đất lấn chiếm, giao không đúng thẩm quyền mà trong quá trình sử dụng đến nay phù hợp quy hoạch thì được công nhận nhưng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Nguyên tắc này là rất phù hợp. Người ta có thể có hành vi chưa đúng luật trong quá khứ nhưng thời gian quá lâu rồi, giờ cưỡng chế lấy lại cũng không để làm gì khi mà mục đích họ đang sử dụng đã phù hợp quy hoạch” - GS Đặng Hùng Võ nêu quan điểm và cho biết Nghị định 01/2017/NĐ-CP đã giúp hoàn thiện hơn những quy định được đưa ra trong Luật Đất đai 2013. Theo ông, Luật Đất đai 2013 đã đi theo hướng làm thật tốt công tác quản lý, trong khi một luật thì bao giờ cũng phải nhìn dưới góc độ làm sao mang lại hiệu quả cao nhất trong thực tiễn sử dụng.

“Luật Đất đai 2013 đi theo cách làm sao để quản lý tốt hơn nhưng nhiều khi lại làm chật hẹp thị trường, có nghĩa là không bảo đảm được hiệu quả sử dụng. Nghị định 01/2017/NĐ-CP đã điều chỉnh được những điều mà khi hình thành luật và các nghị định trước chúng ta chưa nhìn được” - GS Đặng Hùng Võ đánh giá. Ông lấy ví dụ trước đây chúng ta quy định tổ chức, DN được giao đất nông nghiệp chỉ có thể thực hiện theo hình thức thuê đất của nhà nước. Thực tế, khi một DN có thể tiếp cận đất đai để làm nông nghiệp công nghệ cao, nông nghiệp sạch... mà phải thực hiện theo luật là phải trả tiền cho nông dân để nhận chuyển nhượng và trả thêm tiền cho nhà nước để thuê đất thì quá bất hợp lý. Nghị định 01/2017/NĐ-CP đã tháo gỡ rất tốt trường hợp DN có khả năng nhận chuyển nhượng từ người khác thì coi như chủ sử dụng chính là DN. Trường hợp nhà nước tự giao đất thì quy định giao ở hình thức thuê đất.

“Những quy định trong Nghị định 01/2017/NĐ-CP nằm trong phạm vi của Luật Đất đai nhưng đang hướng theo thị trường, vì quyền lợi của người dân, dẹp bớt những chật hẹp trong quản lý. Chỉ như thế thôi là đã rất cởi mở rồi” - ông Đặng Hùng Võ chia sẻ.

5 loại đất được mở rộng cấp sổ đỏ

1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 1-7-2014, đang sử dụng đất ổn định, ví dụ: sử dụng đất lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng nhưng nay đất đó không còn thuộc hành lang bảo vệ; sử dụng đất lấn chiếm thuộc quy hoạch bị UBND cấp tỉnh thu hồi nhưng nay không thuộc quy hoạch; đất tự ý chuyển mục đích sử dụng nhưng đã có nhà ở và sử dụng đất ổn định trước ngày 15-10-1993…

2. Đất được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 1-7-2004 nhưng không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch song phải thực hiện nghĩa vụ tài chính.

3. Diện tích đất tăng thêm so với giấy tờ về quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất.

4. Đất xây dựng khu đô thị, khu dân cư nông thôn, khu sản xuất kinh doanh có nhiều mục đích sử dụng đất khác nhau.

5. Trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa sang tên trước ngày 1-1-2008 đến trước ngày 1-7-2014 mà có giấy về quyền sử dụng đất hoặc đất thừa kế có quyền sử dụng trước ngày 1-7-2014.

Sắp có trường hợp cấp sổ đỏ thành công

Tiếp nhận Nghị định 01/2017/NĐ-CP, anh Lê Văn Tam (43 tuổi; ngụ phường Tân Tạo, quận Bình Tân, TP HCM) nộp hồ sơ đến UBND phường Tân Tạo xin cấp giấy sổ đỏ cho căn nhà mua giấy tay trên Tỉnh lộ 10 (phường Tân Tạo). Chiều 3-3, anh nhận được thông báo hồ sơ hợp lệ, chờ xét duyệt và dự kiến giữa tháng 3 chính thức có sổ đỏ. Anh Tam cho biết trước kia mua căn nhà giá 600 triệu đồng, bây giờ có thêm sổ đỏ thì giá trị sẽ tăng gấp 3 lần. Anh bày tỏ: “Nỗi mong mỏi sở hữu căn nhà kéo dài hơn 10 năm qua. Tôi đã có chủ quyền tài sản và mọi việc làm ăn, thế chấp trở nên dễ dàng hơn. Tôi kỳ vọng nhiều hộ khác có cơ hội giống tôi”.

Theo Văn phòng Đăng ký đất đai TP HCM, đã có hàng ngàn hồ sơ nhà đất mua qua giấy tay xin cấp sổ đỏ. Qua kiểm tra, phát hiện một số hồ sơ “qua mặt” cơ quan nhà nước bằng cách điều chỉnh thời điểm mua căn nhà bằng giấy tay.