HoREA: Thị trường bất động sản tiềm ẩn nhiều yếu tố bất ổn

Thị trường phát triển lệch pha cung cầu, lượng người kinh doanh thứ cấp tăng gấp 3, hàng chục dự án tạm ngưng thi công, tiền sử dụng đất vẫn là gánh nặng… là những bất ổn mà thị trường bất động sản (BĐS) đang phải đối mặt.

Trong báo cáo hoạt động thị trường quý I của Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA), Hiệp hội này đã chỉ ra nhiều yếu tố đáng lo ngại mà thị trường đang gặp phải. Trong số này, tiêu biểu là sự phát triển lệch pha cung cầu, thừa cung BĐS cao cấp nhưng lại thiếu nguồn sản phẩm bình dân cho người thu nhập thấp đô thị.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nhận định thị trường BĐS chỉ phát triển bền vững khi giải quyết được cơ bản nhu cầu nhà ở của số đông người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, người nhập cư. Tuy vậy, nguồn cung nhà ở thương mại loại căn hộ 1-2 phòng ngủ để cho thuê, hoặc bán với giá trên dưới 1 tỷ đồng/căn lại có hạn, không đáp ứng được nhu cầu của thị trường.

Trong khi đó, phân khúc BĐS cao cấp lại đang có dấu hiệu phát triển nóng. Số lượng nhà kinh doanh thứ cấp (phần lớn nhằm mục đích mua đi bán lại) ở phân khúc này đã tăng gấp 3 lần, chiếm khoảng 15% giao dịch. Giá bán BĐS cao cấp tại nhiều dự án cũng tăng từ 5% đến trên dưới 15% so với năm 2014.

Bên cạnh đó, giá trị tồn kho tuy giảm, nhưng lại có sự gia tăng ở số lượng các dự án ngưng thi công. Trong quý I, có có đến 137 dự án tạm ngưng thi công hoặc hết hạn công nhận chủ đầu tư, chiếm 11,2% tổng số dự án. Hiệp hội nhận định đây là phần chìm của tảng băng tồn kho cần phải có giải pháp hợp lý, và cơ chế hỗ trợ doanh nghiệp.

Trong buổi đối thoại giữa doanh nghiệp với Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc ngày 29-4 vừa qua, ông Lê Hoàng Châu cũng đã nêu lên hàng loạt những khó khăn, mong muốn được Thủ tướng tháo gỡ.

Ông Châu cho rằng, hiện nay tiền sử dụng đất đang là gánh nặng và là "ẩn số” của doanh nghiệp, hộ gia đình. Bởi nhà đầu tư không thể tiên lượng được trước tiền sử dụng đất khi quyết định đầu tư dự án, gần như phải mua lại quyền sử dụng đến hai lần và đẻ ra cơ chế "xin - cho".

"Doanh nghiệp muốn được đóng tiền sử dụng đất phải qua quá trình thẩm định, xét duyệt rất nhiêu khê, có thể dẫn đến tình thế chủ đầu tư phải "thỏa thuận" với đơn vị tư vấn mới có kết quả phù hợp. Điều này làm tăng chi phí và cuối cùng người tiêu dùng phải gánh chịu khi mua nhà", ông Châu cho biết.

Ông Châu do đó đề xuất Chính phủ bỏ hẳn khái niệm "tiền sử dụng đất" thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định, đề xuất khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất. Như vậy, vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin – cho, hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước.

Một trong những ách tắc lớn nữa mà doanh nghiệp BĐS gặp phải là việc lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở. HoREA nhận định, nhiều doanh nghiệp gặp phải trở ngại rất lớn do Sở Xây dựng không thể trình UBND Thành phố để xét duyệt hồ sơ lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở, chỉ vì khoản 4 điều 23 luật Nhà ở và khoản 2 điều 18 Nghị định 99 đã quy định là doanh nghiệp khi đã nhận chuyển quyền sử dụng "đất ở" thì mới được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại. Quy định này vừa không phù hợp với thực tế vừa xung đột với Luật Đất đai 2013 vì tại khoản 1.b điều 169 của Luật Đất đai đã quy định tổ chức kinh tế được nhận chuyển quyền sử dụng "đất" bao gồm cả đất ở, đất nông nghiệp...

Một điểm nữa, theo chủ tịch HoREA, là doanh nghiệp BĐS chưa được đối xử công bằng khi cơ chế hạch toán bù trừ trong quá trình kinh doanh để xác định lợi nhuận và nghĩa vụ nộp thuế thu nhập doanh nghiệp hiện không được áp dụng đầy đủ cho hoạt động kinh doanh BĐS. Hiện hoạt động kinh doanh BĐS đang được hạch toán riêng, doanh nghiệp được lấy lợi nhuận trong hoạt động ở các lĩnh vực khác để bù trừ cho kinh doanh BĐS bị thua lỗ nhưng không được lấy lợi nhuận từ kinh doanh BĐS để bù trừ cho các hoạt động khác bị thua lỗ.

Ông Châu do đó cho rằng cần bãi bỏ quy định lỗi thời này và cho phép được bù trừ lỗ của các hoạt động sản xuất, kinh doanh khác với lợi nhuận từ kinh doanh BĐS để phù hợp với các điều ước quốc tế mà nước ta đã ký kết.