Tiền sử dụng đất vẫn là ẩn số

Theo Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh, tiền sử dụng đất vẫn là ẩn số, là gánh nặng với DN, với nhà đầu tư. Họ không biết được dự án sẽ phải nộp bao nhiêu tiền sử dụng đất nên không có được dự toán chi phí đúng khi quyết định đầu tư.

Họ đã phải mua lại quyền sử dụng đất của dân với giá thị trường khi thực hiện dự án, sau đó lại phải nộp tiền sử dụng đất. Con số này rất lớn vì chi phí giải phóng mặt bằng được khấu trừ rất thấp, nên DN gần như phải mua lại quyền sử dụng đất lần thứ hai.

Quy định về giá đất, tiền sử dụng đất hiện nay đã tạo ra cơ chế "xin - cho", theo Hiệp hội. Hiện nay, chúng ta đang thực hiện cơ chế đấu thầu để chọn công ty thẩm định giá đất. Chi phí thẩm định này do ngân sách chi trả. Sau khi đã trúng thầu, công ty thẩm định giá đất này có thể đưa ra các phương án thẩm định giá đất. Hiệp hội cho rằng, phương thức này có thể dẫn đến tình thế chủ đầu tư phải "thỏa thuận" mới có kết quả phù hợp. “Và cuối cùng người tiêu dùng phải gánh chịu các chi phí này khi mua nhà”, Hiệp hội cho biết.

Hiệp hội kiến nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường trình Chính phủ xem xét sửa đổi cách tính tiền sử dụng đất. Về lâu dài, nên nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm “tiền sử dụng đất” mà thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định, đề xuất khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất. Như vậy, vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế “xin – cho”.

Đồng thời, hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước. Đề xuất này đã được UBND TP. Hồ Chí Minh trình Chính phủ từ năm 2013 nhưng vẫn chưa được chấp thuận.

Hiệp hội cho biết, căn cứ Luật Đất đai 2014, Chính phủ đã ban hành Nghị định 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 quy định về khung giá đất, với mức tăng bình quân khoảng 2 lần. Luật Đất đai cũng quy định mức giá đất thấp nhất của địa phương không được thấp hơn mức giá đất tối thiểu theo khung giá của Chính phủ ban hành. Và theo đó, UBND TP.Hồ Chí Minh đã ban hành bảng giá đất và hiệu số điều chỉnh giá đất (áp dụng từ năm 2015 - 2019) và mức giá phải có mức tăng bình quân khoảng 1,9 lần.

Với khung giá này, các hộ gia đình ở trong một số khu vực hẻm sâu bây giờ làm thủ tục xin hợp pháp hóa quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất cao hơn các hộ đã làm trước đó.

Hiệp hội cũng kiến nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường trình Chính phủ xem xét giao quyền cho UBND cấp tỉnh toàn quyền xem xét, quyết định xây dựng bảng giá đất cho phù hợp với đặc điểm tình hình của địa phương thì hợp lý hơn.

Hiện nay, có 2 phương pháp định giá đất phổ biến được áp dụng để tính tiền sử dụng đất dự án nhà ở: Phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thặng dư. Cả 2 phương pháp này đều dẫn đến kết quả tính chi phí giải phóng mặt bằng rất thấp so với chi phí thực tế mà DN đã bỏ ra.

Để giải quyết được phần nào bất hợp lý này, Hiệp hội kiến nghị trường hợp DN đã tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người dân với giá thị trường, được UBND phường, xã, hoặc cơ quan công chứng chứng thực, sau khi được cơ quan thẩm định giá thẩm định, thì được trừ vào số tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích, nhưng mức khấu trừ không vượt quá số tiền sử dụng đất phải nộp; khoản tiền tổ chức kinh tế trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn lại (nếu có) được tính vào chi phí dự án.