HoREA: Bất động sản phục hồi nhưng vẫn chưa bền vững

Báo cáo hoạt động sáu tháng đầu năm 2015 của Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) nhận định, đà hồi phục của thị trường bất động sản đầu năm đang được tăng cường, không thể đảo ngược nhưng lại chưa thực sự vững chắc, hiện đang có sự phát triển chưa đồng đều và cân đối trên tất cả các phân khúc thị trường.

Theo báo cáo, sự phát triển không đồng đều thể hiện ở chỗ, đang có sự tăng trưởng rất mạnh trong phân khúc bất động sản cao cấp, nhưng lại đang thiếu nguồn cung và sản phẩm trong phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở thương mại quy mô vừa và nhỏ, có giá bán hợp túi tiền của người thu nhập trung bình, người thu nhập thấp đô thị.

Cụ thể, trong phân khúc bất động sản cao cấp hiện nay đang có xu thế phát triển rất mạnh mẽ sang phía đông thành phố, từ bờ tây sông Sài Gòn (quận Bình Thạnh, quận 1, quận 4), qua quận 2 và một phần quận 9 giáp ranh quận 2. Phân khúc này cũng có sự tham gia của nhiều doanh nghiệp như Đại Quang Minh, Novaland, ThuDucHouse, Nam Long, Hưng Thịnh, Him Lam, Vingroup, Phú Mỹ Hưng, SSG Group, Vạn Thịnh Phát, Khang Điền, Keppel Land, Capitaland...

Số lượng hàng hóa bất động sản mà các doanh nghiệp này đưa ra thị trường trong một vài năm tới là con số khổng lồ, lên đến vài chục ngàn căn hộ cao cấp. Song, HoREA vẫn cho rằng, dù phân khúc này đang có chiều hướng phát triển rất lớn mạnh nhưng vẫn còn trong tầm kiểm soát.

Đồng thời, HoREA nhận định, sức mua bất động sản trên thị trường có tăng nhưng không phải quá nóng. Giao dịch bất động sản vẫn đang diễn ra bình thường và chưa xuất hiện hiện tượng đầu cơ, đẩy giá ảo trên thị trường bất động sản, HoREA nhận định.

Nói về những lo ngại hiện tượng “bong bóng” bất động sản có dấu hiệu trở lại trong thời gian gần đây, HoREA cho rằng, “bong bóng” bất động sản chỉ có thể xuất hiện khi hội đủ các yếu tố sau: (i) Nền kinh tế phát triển quá nóng; (ii) Có sự buông lỏng chính sách tín dụng, hạ chuẩn cấp tín dụng một cách dễ dãi, (iii) Có sự phát triển lệch pha trên thị trường bất động sản, thường xảy ra tại phân khúc bất động sản cao cấp, (iv) Có sự xuất hiện của các nhà đầu cơ găm hàng, làm giá, kích động, tạo nhiều đợt sóng đẩy giá ảo trên thị trường bất động sản, (v) Thiếu sự can thiệp hợp lý bằng các đòn bẩy kinh tế của Nhà nước vào thị trường bất động sản.

Đối chiếu với các yếu tố nêu trên, hiệp hội này cho rằng chưa có yếu tố nào hình thành rõ rệt trong thời gian gần đây nên đưa ra nhận định chưa có nguy cơ xảy ra bong bóng bất động sản trong năm 2015 và 2016.

Song, theo ghi nhận từ thị trường và ý kiến các chuyên gia của TBKTSG Online, yếu tố lệch pha trên thị trường đang hiện lên khá rõ.

Chỉ nói riêng về căn hộ, thị trường đang thiếu trầm trọng các sản phẩm giá rẻ khi các dự án đã hoàn thiện hầu như đã được bán hết, một số ít còn sót lại tồn tại ở thị trường thứ cấp. Trong khi đó, các dự án nhà ở giá rẻ được mở bán hoặc công bố dạo gần đây tại TPHCM khá khiêm tốn. Điều này khiến nhiều khách hàng khá vất vả nếu chọn mua nhà với giá bán dưới 1 tỉ đồng và đôi khi phải chấp nhận mua ở thị trường thứ cấp với giá tăng 100-200 triệu đồng mỗi căn.

Trong khi đó, chỉ với ba dự án cao cấp như Vinhomes Central Park (quận Bình Thạnh), Masteri Thảo Điền và Sala sắp cho ra thị trường gần 20.000 căn hộ cao cấp.

Một chuyên gia lo lắng, nếu những sản phẩm cao cấp này không phục vụ nhu cầu ở thực sự của khách hàng, mà chỉ là hàng hóa để đầu tư, mua bán qua lại kiếm lời thì khi đó, thị trường sẽ biến thành những ván bài và không tránh khỏi một đợt khủng hoảng mới.