Hoang mang với nhà dự án

Cư dân tại các dự án căn hộ không khỏi hoang mang, lo lắng trước thông tin ngân hàng sẽ siết chặt việc vay vốn bằng thế chấp căn hộ chưa có sổ hồng.

​Trước thông tin các ngân hàng (NH) sẽ siết chặt việc vay vốn bằng thế chấp căn hộ chưa có sổ hồng, nhiều cư dân tại các dự án căn hộ ở TP.HCM tỏ ra hoang mang, lo lắng.

Sau các vụ lùm xùm về việc chủ đầu tư đem quyền sử dụng đất và tài sản hình thành trên đất của dự án chung cư thế chấp vay NH gần đây, NH Nhà nước TP.HCM đã có cảnh báo với các tổ chức tín dụng khi cho vay với các dự án bất động sản cần thận trọng, cần siết lại điều kiện cho vay để tránh rủi ro...

Ngồi trên lửa...

Càng đến ngày hết hạn hợp đồng vay NH, chị M.Đ., một người dân ở chung cư Rubyland (Q.Tân Phú, TP.HCM) như “ngồi trên lửa”. Năm 2014, công ty tư nhân của chồng chị Đ. đứng tên vay vốn tại một NH có chi nhánh tại Q.11 với hạn mức 500 triệu đồng, tài sản đảm bảo là căn hộ chị đang sống tại chung cư Rubyland.

Hai năm nay, đến thời hạn tất toán khoản vay, chị đều được NH đồng ý cho vay lại. Tuy nhiên chị Đ. vừa nghe thông tin sắp hết thời hạn vay, NH này sẽ không cho chị đảo nợ. Lý do: căn hộ của chị chưa có giấy chủ quyền căn hộ (sổ hồng - NV).

Một tháng nữa đến ngày đáo hạn, chị Đ. vẫn chưa nghĩ ra cách xoay xở vốn. Kế hoạch kinh doanh giờ phải lùi lại chờ thông tin NH. “Giờ nếu trả hết tiền mà NH không cho vay lại thì chẳng biết lấy nguồn tiền đâu ra mà kinh doanh, doanh nghiệp coi như chết cứng”, chị Đ. thở dài.

Tại chung cư The Harmona (Q.Tân Bình), sau sự việc NH “xiết nợ” chủ đầu tư, một số hộ dân đang thế chấp căn hộ để vay tiền NH mua nhà đã chọn cách lùi thời gian trả nợ lại, thay vì trả nhanh như trước đây. Chị M.T., cư dân chung cư The Harmona, cho hay khi mua nhà chị có vay NH 30% giá trị hợp đồng, thời hạn 10 năm.

Do muốn trả nhanh để lấy sổ hồng nên mới chỉ ba năm chị đã trả hơn 75% số nợ. Dự định cuối năm nay chị sẽ thanh toán hết số nợ. Tuy nhiên, sau khi sự việc chung cư vỡ lở và nghe thông tin NH khó duyệt cho chủ hộ chưa có sổ hồng vay, chị T. ngưng ngay việc trả vốn, chờ có sổ hồng mới thanh toán hết khoản vay.

Chị T. cho biết căn hộ của chị nằm trong 41 căn hộ bị Công ty cổ phần Thanh Niên đem thế chấp NH để bảo đảm cho một người khác vay nợ. Cuối năm trước, thấy chị T. trả nhanh, nhân viên NH còn khuyến khích vay thêm. Nhưng vừa xảy ra vụ việc, chị điện hỏi thì nhân viên này cho biết không chắc chắn cho vay lại khi chưa có sổ hồng.

“Giờ sự việc lùm xùm chưa biết kết quả giải quyết ra sao, tôi cứ giữ lại một khoản nợ để ràng buộc trách nhiệm. Lỡ có xảy ra sự cố, NH còn có động thái can thiệp, hỗ trợ khách hàng. Chứ giờ trả hết, mình lại trơ trọi không biết xoay xở thế nào...” - chị T. nói.


Ngân hàng siết chặt việc cho vay

Trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Nguyễn Hoàng Minh, phó giám đốc NH Nhà nước TP.HCM, xác nhận vừa qua NH Nhà nước TP đã có văn bản yêu cầu các NH quản lý chặt dòng tiền, đặc biệt là các dự án bất động sản. Nếu chủ đầu tư sử dụng vốn sai mục đích thì phải xử lý nghiêm. NH Nhà nước TP cũng yêu cầu các NH đồng thời rà soát việc cho vay các dự án bất động sản để tránh trường hợp tương tự như The Harmona.

“Văn bản này theo tinh thần chỉ đạo của UBND TP. Trước đó, UBND TP đã có văn bản kiến nghị NH Nhà nước VN chỉ đạo NH Nhà nước TP hướng dẫn các tổ chức tín dụng có liên quan phối hợp với chủ đầu tư thực hiện đăng ký thay đổi nội dung thế chấp theo hướng dẫn của Bộ Tư pháp. Ngoài ra, UBND TP cũng yêu cầu theo dõi tình trạng của tài sản thế chấp tại các dự án đầu tư, xây dựng nhà ở để kịp thời áp dụng các biện pháp cần thiết, phù hợp nhằm đảm bảo giá trị của tài sản thế chấp, qua đó góp phần giảm thiểu rủi ro, bảo vệ quyền lợi hợp pháp, chính đáng cho các tổ chức tín dụng”, ông Minh cho biết.

Trong khi đó về phía NH, hiện việc nhận thế chấp bằng các bất động sản chưa có sổ hồng rất khó khăn. Thông thường, NH chỉ cho vay với trường hợp dự án có liên kết với NH để đảm bảo rằng tài sản thế chấp không bị thế chấp ở NH khác.

Theo các NH, việc cho vay với các dự án có bảo lãnh, liên kết thuận lợi ở chỗ NH quản lý được tài sản thế chấp, chứ một NH tài trợ dự án, rồi một NH khác cho vay thì khi xảy ra tranh chấp sẽ không biết xử cho NH nào.

Quy trình thẩm định cũng qua nhiều bước, thời gian kéo dài. Theo đại diện một NH cổ phần lớn có trụ sở tại Q.3, ngoài việc chỉ cho vay với dự án có bảo lãnh, NH cũng quy định mục đích vay là để mua chính bất động sản đó chứ không nhận thế chấp để vay vốn phục vụ mục đích khác.

“Chủ đầu tư phải cam kết tài sản này không thế chấp ở đâu và trong thời gian bao lâu sẽ ra sổ hồng cho khách hàng này. Trường hợp sổ hồng chưa ra hoặc khách hàng có vấn đề gì thì chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm như thế nào... Những trường hợp vay dự án đều phải làm thủ tục như thế để đảm bảo bất động sản không bị thế chấp nhiều lần như trường hợp The Harmona” - vị đại diện này cho biết.

PGS.TS Đỗ Văn Đại (trưởng khoa luật dân sự, Trường đại học Luật TP.HCM):

Ngân hàng khó có thể xử lý nghĩa vụ của chủ đầu tư

Việc NH BIDV chi nhánh Bắc Sài Gòn vừa phát văn bản yêu cầu Công ty Vật tư xuất nhập khẩu Tân Bình thực hiện bàn giao tài sản thế chấp là chung cư Harmona do công ty này đã sử dụng tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại chung cư Harmona để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ, tôi cho rằng NH khó có thể xử lý trách nhiệm của chủ đầu tư đối với các căn hộ này.

Bởi lẽ, theo khoản 4 điều 349 Bộ luật dân sự 2005, bên thế chấp “được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý”. Do đó, nếu NH đã đồng ý cho chủ đầu tư bán căn hộ chung cư thì NH không còn quyền xử lý tài sản là căn hộ chung cư này nữa.

Bài học ở đây theo tôi là NH không nên mạo hiểm nhận bảo đảm tài sản là dự án nhà chung cư, vì dự án nhà chung cư đương nhiên để bán cho người dân nên nhận bảo đảm dự án nhà chung cư không đơn giản là quan hệ giữa chủ đầu tư với NH mà còn là quan hệ với cả người dân.

Bài học thứ hai có thể rút ra là người dân nên tránh các dự án mà chủ đầu tư đã sử dụng để bảo đảm nghĩa vụ cho NH để không lâm vào tình trạng như cư dân của Harmona hiện nay.