Cần cơ chế tự quyết

Trong nhiều năm qua, TPHCM đã xây dựng lại được một số chung cư cũ hư hỏng nặng và di dời, tái định cư nhiều hộ dân. Điển hình là xây dựng mới chung cư lô R Nguyễn Kim; di dời tái định cư toàn bộ hộ dân chung cư lô IV, lô VI Thanh Đa; di dời hơn 98% hộ dân của chung cư 727 Trần Hưng Đạo… Nhưng kết quả đó còn rất thấp, chưa đáp ứng được yêu cầu chỉnh trang đô thị, chưa đáp ứng nhu cầu tái định cư của các hộ dân.

Nhiều rào cản

Hiện nay tiến độ xây dựng mới các chung cư cũ hư hỏng nặng vẫn rất chậm. Nguyên nhân chủ yếu do thủ tục lựa chọn nhà đầu tư theo quy định hiện hành mất rất nhiều thời gian, chưa hợp lý. Chỉ tiêu quy hoạch áp dụng để xây dựng lại nhà chung cư cũ, hư hỏng chưa tạo điều kiện để nhà đầu tư thu hồi vốn. Mặt khác, do chưa có cơ chế, chính sách phù hợp nên doanh nghiệp, nhà đầu tư chưa mặn mà tham gia. Thí dụ, Nghị định 101/2015/NĐ-CP ngày 20-10-2015 của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, cho phép các chủ sở hữu nhà chung cư được quyền lựa chọn doanh nghiệp bất động sản làm chủ đầu tư dự án xây dựng lại nhà chung cư thông qua đại hội nhà chung cư. Phương thức này có nhược điểm khó tìm được sự đồng thuận của các chủ sở hữu nhà chung cư và mất rất nhiều thời gian, không đáp ứng được yêu cầu cấp bách để xử lý các chung cư bị hư hỏng nặng cũng như yêu cầu chỉnh trang đô thị. 

Hiệu quả kinh doanh đang là bài toán khó cho nhà đầu tư tham gia xây dựng lại chung cư cũ bởi lợi nhuận bị khống chế 10%. Quy định những hộ có 2 sổ hộ khẩu trở lên được ưu tiên mua căn hộ mới tại dự án theo giá bán kinh doanh thỏa thuận với chủ đầu tư, cũng đang khiến người dân lo chủ đầu tư đưa ra giá bán căn hộ ở dự án mới quá cao, khó đáp ứng được.

Nghị định 101 còn quy định đối với nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ, xây dựng lại nhưng các chủ sở hữu không lựa chọn được doanh nghiệp làm chủ đầu tư, thì Nhà nước thực hiện việc cưỡng chế phá dỡ để trực tiếp đầu tư xây dựng lại chung cư, hoặc đầu tư xây dựng theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT) để phục vụ nhu cầu tái định cư cho các chủ sở hữu nhà chung cư. Hoặc quy định Sở Xây dựng báo cáo UBND TP quyết định lựa chọn chủ đầu tư theo hình thức đấu thầu hoặc chỉ định thầu. Phương thức này có nhược điểm là mất rất nhiều thời gian, bởi chỉ sau khi các chủ sở hữu nhà chung cư không lựa chọn được nhà đầu tư, Nhà nước mới tham gia và chỉ áp dụng đối với trường hợp chung cư thuộc diện phải phá dỡ, xây dựng lại.

Điều 7, Nghị định 101 cũng yêu cầu sau khi tổ chức kiểm định chất lượng nhà chung cư, Sở Xây dựng có trách nhiệm lập kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên phạm vi địa bàn trình UNBD cấp tỉnh phê duyệt và công bố công khai trong thời gian tối thiểu 30 ngày trên Cổng thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh, của Sở Xây dựng và tại trụ sở UBND quận, huyện, thị xã, TP trực thuộc cấp tỉnh và UBND xã, phường, thị trấn; đồng thời thông báo đến khu dân cư nơi có dự án xây dựng lại nhà chung cư. Quy định này có quá nhiều rào cản để doanh nghiệp tiếp cận với dự án cải tạo hoặc xây dựng mới chung cư cũ. Bên cạnh đó, Nghị định 101 giao cho UBND cấp tỉnh quyết định việc cho phép điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất, chiều cao công trình nhằm đảm bảo việc đấu nối về hệ thống hạ tầng, phù hợp về không gian kiến trúc theo quy hoạch đã được phê duyệt và hiệu quả đầu tư của dự án. Tuy nhiên, theo quy định này Thủ tướng chưa phân cấp và chưa ủy quyền đầy đủ cho những đô thị đặc biệt như Hà Nội, TPHCM. Dẫn đến tính khả thi và hiệu quả kinh doanh vẫn bị hạn chế, nhà đầu tư khó thu hồi vốn vì còn thiếu yếu tố về chỉ tiêu dân số để có thể tăng thêm số căn hộ, giúp nhà đầu tư thu hồi vốn đầu tư.
 

Cần cơ chế mở

Để thực hiện thành công chương trình xây dựng lại các khu nhà chung cư cũ, hư hỏng, chỉnh trang nhà trên và ven kênh rạch, cần thiết phải xây dựng một cơ chế lựa chọn chủ đầu tư mới, minh bạch, rõ ràng. Theo đó, đề nghị Thủ tướng Chính phủ ủy quyền cho UBND TPHCM xem xét, quyết định lựa chọn nhà đầu tư các dự án chỉnh trang đô thị; xây dựng lại các khu nhà chung cư cũ, hư hỏng; chỉnh trang nhà trên và ven kênh rạch trên địa bàn, thay vì từng dự án phải trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định phương án lựa chọn nhà đầu tư như đã quy định tại Điều 26 Luật Đấu thầu 2013. Đề nghị Thủ tướng Chính phủ ủy quyền cho UBND TPHCM xem xét, quyết định chỉ định thầu đối với nhà đầu tư các dự án chỉnh trang đô thị; xây dựng lại các khu nhà chung cư cũ, hư hỏng; chỉnh trang nhà trên và ven kênh rạch trong trường hợp chỉ có một nhà đầu tư đăng ký thực hiện; hoặc chỉ có một nhà đầu tư có khả năng thực hiện thu xếp vốn; hoặc nhà đầu tư đề xuất dự án đáp ứng yêu cầu thực hiện dự án khả thi và hiệu quả cao nhất do UBND TP xét duyệt.

HoREA cũng kiến nghị Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng ủy quyền cho UBND TPHCM xem xét quyết định phê duyệt tất cả dự án nhà ở trên địa bàn, không phân biệt quy mô, để giảm bớt thủ tục hành chính, thời gian và tiết kiệm chi phí. Đề nghị Thủ tướng Chính phủ cho bổ sung chỉ tiêu dân số vào Khoản 5 Điều 8 Nghị định 101; hoặc đề nghị Bộ Xây dựng bổ sung chỉ tiêu dân số vào dự thảo Thông tư hướng dẫn thực hiện Nghị định 101 khi lập dự án đầu tư xây dựng lại chung cư hư hỏng nặng để đảm bảo tính khả thi. Đồng thời hiệp hội cũng đề nghị bổ sung vào dự thảo Thông tư của Bộ Xây dựng quy định nguyên tắc để tính giá bán căn hộ mua thêm theo giá kinh doanh phải được xác định ngay từ đầu trong dự án xây dựng lại chung cư để bảo vệ quyền lợi của các hộ ghép trong chung cư. Đề nghị Bộ Xây dựng ủy quyền cho UBND TPHCM xem xét, quyết định phê duyệt các dự án công trình nhà ở cao tầng cấp 1 đến cao độ +100m (ngoại trừ các công trình cao trên 100m hoặc công trình cấp đặc biệt) để giảm bớt thủ tục hành chính, thời gian và tiết kiệm chi phí.