Hết thời làm sang: Cao ốc đất vàng nội đô hạ giá

Trước đây, để thuê được văn phòng ở các tòa nhà trung tâm, khách phải chật vật tìm quan hệ và khá tốn tiền của. Nhưng giờ đây, các chủ tòa nhà này đang phải tìm mọi cách để kiếm người thuê.

Văn phòng ngoại ô hạng sang, giá mềm

Một doanh nghiệp lớn đến từ châu Âu năm ngoái rời bỏ tòa nhà văn phòng đang thuê ở vị trí nhất nhì Hà Nội sang một tòa khác mới xây xong. Ông chủ DN này chia sẻ, họ có nhiều lựa chọn hơn khi thuê một tòa nhà mới, nhất là giá thuê tương đối mềm. Trong khi đó, tòa nhà mà họ thuâ trước đó trong nội đô, giá cũng ngang bằng mà hạ tầng đã xuống cấp vì hoạt động từ lâu.

Quyết định của doanh nghiệp trên khiến chủ tòa nhà cũ lao đao, bởi gần 1 năm qua, họ vẫn chưa lấp đầy được tỷ lệ trống. Mặc dù, tòa nhà vẫn được đánh giá là một trong những dự án có tiếng ở khu vực trung tâm.

Nhiều khách thuê văn phòng diện tích lớn 5-8 năm trước đó đã phải chuyển ra khỏi trung tâm để tiết kiệm chi phí trong bối cảnh nguồn cung ở trung tâm hạn chế.

Thực tế, 3 năm qua, rất nhiều công ty đã chuyển về khu vực phía Tây của thành phố để có mức giá tốt hơn. Vì vậy, lần đầu tiên trong lịch sử, chủ đầu tư tại khu vực trung tâm Hà Nội gặp khó khăn. Giá mềm hơn và hiện đại hơn đã tạo ra một ưu thế lớn khiến cho các khách thuê không còn thích ở trong nội đô.

Sự thay đổi này khiến các khu vực thương mại tổng hợp ở khu vực phía Tây phát triển. Lực lượng nhân viên văn phòng ngày càng tăng đồng nghĩa với việc mang lại lợi ích lớn cho các nhà hàng và các tiện nghi có liên quan.

Theo khảo sát, mức giá chào thuê trung bình của tòa nhà hạng A ngoài khu vực trung tâm hiện khoảng 22 USD/m2/tháng so với mức giá cách đây 5 năm là 15 USD/m2/tháng. Tuy nhiên, ngược lại, khu vực trung tâm thành phố giá chào thuê vẫn tiếp tục ổn định so với 5 năm trước, dao động từ 32-35 USD/m2/tháng.

Giữ chân khách thuê

Để ngăn chặn và đảo ngược xu hướng này, các chủ đầu tư hiểu biết về thị trường của khu vực nội đô đã cố gắng cải tạo, cung cấp các dịch vụ mới đồng thời hạ thấp giá thuê để cạnh tranh.  Điển hình như các tòa nhà lâu đời Pacific Place, Hanoi Towers và Central Building đang cấp tập sửa chữa, nâng cấp.

Tại khu vực Đống Đa, Ba Đình, nhiều tòa nhà đã giảm giá cho thuê để hút khách. Theo khảo sát, giá chào thuê trung bình của hạng A và B đều cho thấy mức giảm nhẹ 1,2% và 0,3% so với quý trước, đạt mốc 30 USD/m2/tháng và 18 USD/m2/tháng.

Ông Nigel Smith, Giám đốc điều hành CBRE khối Văn phòng khu vực châu Á, cho biết: "Đây là một xu hướng mà đang diễn ra ở nhiều thị trường như Hồng Kông và Bangkok, khi các dự án cơ sở hạ tầng được hoàn thành".

Các công ty quốc tế và doanh nghiệp Việt Nam ở thị trường hiện nay sẽ tận dụng "sự phục hưng của khu vực trung tâm" này để đánh giá lại chiến lược hoạt động của họ, không chỉ tập trung vào mức giá thuê thấp mà còn coi đó là một giải pháp hoạt động hiệu quả.

Ông Greg Ohan, Giám đốc bộ phận cho thuê văn phòng CBRE, nói rằng, khách thuê văn phòng đang lên kế hoạch và trở lại khu vực trung tâm vì giá thuê ở khu vực ngoài trung tâm bắt đầu tăng Khách thuê đang lên ngân sách trước chi phí thuê văn phòng trong khoảng 5 đến 10 năm với mức giá thuê của thị trường hiện tại.

Với giá thuê hiện tại khu trung tâm được kì vọng sẽ ổn định tối thiểu cho đến cuối 2015 và hạ tầng đang được triển khai đồng bộ xu hướng quay lại khu trung tâm đang nằm trong chiến lược của nhiều khách thuê văn phòng đặc biệt khi khách thuê thường xây dựng chiến lược cho 5 đến 10 năm tới.

Theo dự báo, gần 240.000m2 sàn văn phòng được dự tính sẽ tham gia vào thị trường trong năm 2015. Đáng chú ý là khoảng 70% trong số nguồn cung tương lai này đến từ khu vực phía Tây, tạo áp lực lên giá thuê tại khu vực này.

Do vậy, tỷ lệ lấp đầy tại các tòa nhà văn phòng được dự đoán sẽ tiếp tục được cải thiện. Đối với chủ các tòa nhà, việc chỉ cạnh tranh bằng giá sẽ là không đủ. Để giữ chân được khách thuê thì còn cần phải cạnh tranh bằng việc cung cấp dịch vụ quản lý, chất lượng văn phòng cũng như tiện ích tốt nhất.

Theo Knight Frank, văn phòng cho thuê nằm ở những tầng cao nhất của các tòa nhà chọc trời ở Hồng Kông được xem đắt đỏ nhất thế giới, với mức giá cao hơn 66% so với ở New York, Mỹ.

Kuala Lumpur, thủ đô Malaysia, có mức tăng giá văn phòng cho thuê cao thứ nhì trong số 18 thành phố được khảo sát.

Hiện nay có 79 tòa nhà chọc trời cao hơn 304 mét trên toàn thế giới, nhiều hơn so với 19 tòa nhà trong năm 2009. 40% các tòa nhà này tọa lạc ở Trung Quốc.