Hệ số điều chỉnh giá đất tại TP. HCM: Sổ đỏ ế càng thêm ế!

Trong khi cách tính theo hệ số cũ, nhiều người dân TP. HCM đã không đủ tiền để nộp tiền sử dụng đất, lấy sổ đỏ, thì việc tăng hệ số điều chỉnh từ năm 2015 và Dự thảo Quyết định hệ số điều chỉnh mới của TP. HCM được cho là gây khó khăn hơn cho người dân và hạn chế nguồn cung nhà giá thấp

Theo cách tính năm 2014, nhà trong hẻm có hệ số vị trí cao nhất là 0,5 (vị trí 1), thấp nhất là 0,2 (vị trí 4), đồng thời được tính tương ứng với phân cấp hẻm. Tuy nhiên, theo Quyết định 51, có hiệu lực áp dụng từ 1/1/2015 của UBND TP. HCM, vị trí 2 có hệ số 0,7 so với nhà mặt tiền đường, vị trí 3 có hệ số 0,8 so với vị trí 2, vị trí 4 có hệ số 0,8 so với vị trí 3. Theo cách tính mới này, nhất là việc thu hẹp phân cấp hẻm bằng cách gộp vị trí hẻm vào một khung, nhiều gia đình sẽ phải nộp tiền sử dụng đất cao hơn năm 2014.

Hiện đa số những người sống trong các ngõ, nhất là các hẻm của TP. HCM đều là những lao động nghèo. Với cách tính hệ số như năm 2014, nhiều người không đủ khả năng nộp tiền đất để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), vì vậy, với cách tính mới, dân lao động nghèo chắc chắn sẽ khó khăn hơn.

Một vòng xung quanh các con hẻm sâu tại quận Bình Tân, Tân Phú, tiếp xúc với một số bà con nghèo, những gì mà phóng viên Đầu tư Bất động sản ghi nhận được là sự thờ ơ của họ với việc tăng thuế đất. Với họ, căn nhà, mảnh đất hiện nay chỉ để ở, vì vậy, cũng không cần thiết phải làm sổ đỏ. “Có lần cũng định đi làm sổ đỏ, nhờ người tính hộ thì tốn mấy chục triệu tiền bìa. Là dân lao động nghèo, lấy đâu ra nhiều tiền để làm sổ…”, một người dân sống trong hẻm ở quận Bình Tân than thở.

Về lý thuyết, không có sổ đỏ rất khó bán nhà, nhưng thực tế không hẳn thế. Những căn nhà trong hẻm sâu có giá từ 300 - 600 triệu đồng rất dễ bán. Một môi giới nhà đất giá rẻ cho biết, nhà không có sổ thì chắc chắn bị “ép” giá, cộng thêm tiền phí làm bìa, thì giá bán ít nhất phải thấp hơn thị trường khoảng 10%.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM đề xuất, đối với nhà trong hẻm sâu nên áp dụng cách tính phù hợp, vì đa số là dân lao động nghèo. “Để họ yên tâm với căn nhà nhỏ của mình cũng là một cách an cư…”, ông Châu nói.

Không chỉ có hệ số điều chỉnh mà cách phân chia theo khu vực của TP. HCM vẫn còn bất hợp lý. Theo Dự thảo Quy định hệ số điều chỉnh giá đất trên địa bàn TP. HCM do Liên sở Tài chính - Tài Nguyên và Môi trường soạn thảo đang được đưa ra lấy ý kiến, trong khi quận 7 ở khu vực 2, thì quận 2 lại được nằm ở khu vực 3. Theo Ban soạn thảo, quận 2 được xếp vào khu vực 3 do hạ tầng không bằng quận 7(?).

Cũng theo Dự thảo, nhóm 1 và nhóm 2 có hệ số điều chỉnh từ 1 - 1,2 lần, nhóm 3 - là các đối tượng sở hữu không thông qua đấu giá hoặc thuê đất là 1,6 - 2 lần. Trên thực tế, đây là nhóm có nhiều giao dịch và là khoản thu chính từ tiền sử dụng đất, bao gồm các đối tượng cá nhân làm sổ mới và đất các dự án.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Đất Lành cho biết, việc tính giá như thế nào thì tất cả đều bổ vào giá thành sản phẩm, cuối cùng, người mua sẽ phải chịu. Việc tăng tiền sử dụng đất sẽ làm cho cơ hội sở hữu nhà của người thu nhập thấp, thu nhập trung bình càng ít đi.

“Với giá đất như năm 2014 đã khó làm, bây giờ tăng thêm thì càng khó hơn. Việc tăng tiền sử dụng đất khó tạo ra nguồn cung giá thấp”, ông Đực đánh giá.

Không riêng gì ông Đực, đây cũng là nhận định của hầu hết chủ đầu tư bất động sản, nhất là các doanh nghiệp triển khai các dự án nhà giá thấp.

Liệu kịch bản tăng lên rồi giảm xuống có lặp lại như năm 2012? Trong năm nay, TP. HCM đã điều chỉnh tăng giá đất khu vực 1 lên 4,5 lần, nhưng sau đó phải điều chỉnh xuống 2 lần do các hộ dân không đủ khả năng đóng tiền thuế sử dụng đất.