Hậu Thông tư 03: Giá căn hộ chung cư sẽ đồng loạt tăng?

Ngày 8/4 tới đây, Thông tư 03 của Bộ Xây dựng sẽ chính thức có hiệu lực. Lúc này, theo nhận định của giới kinh doanh địa ốc, thời gian tới, có rất nhiều khả năng đơn giá/m2 căn hộ chung cư sẽ tăng.

Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 03, thống nhất tính diện tích sử dụng căn hộ theo thông thủy để tính tiền mua bán căn hộ, thay vì cách tính diện tích sàn chung cư từ tim tường bao, tường ngăn chia căn hộ từng gây nhiều thiệt thòi, bức xúc cho người dân sống ở chung cư suốt 3 năm qua.

Cách cũ – Cách mới “vênh” nhau từ 2-5m2

Theo nội dung sửa đổi của Thông tư 03 thì diện tích sử dụng căn hộ được tính theo kích thước thông thủy và được ghi vào Giấy chứng nhận cấp cho người mua, bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và diện tích ban công, lô gia (nếu có) gắn liền với căn hộ đó, không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.

Khi tính diện tích ban công thì tính toàn bộ diện tích sàn, trường hợp ban công có phần diện tích tường chung thì tính từ mép trong của tường chung. Khi bàn giao căn hộ, các bên phải ghi rõ trong biên bản bàn giao căn hộ hoặc trong phụ lục hợp đồng diện tích sử dụng căn hộ thực tế bàn giao và diện tích ghi trong hợp đồng mua bán căn hộ đã ký; biên bản bàn giao căn hộ hoặc phụ lục hợp đồng được coi là một bộ phận không thể tách rời của hợp đồng mua bán căn hộ.

Với cách tính diện tích theo thông thủy được quy định tại Thông tư 03/2014, thì diện tích căn hộ thực tế có thể giảm trong biên độ dao động từ 3m2 - 5m2 so với các tính từ tim tường mà các chủ đầu tư đang áp dụng theo Thông tư 16/2010.

Thông tư cũng quy định, trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thương, các bên phải ghi rõ thêm các nội dung sau đây: phần diện tích thuộc sở hữu, sử dụng chung, phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư; diện tích sàn xây dựng căn hộ; diện tích sử dụng căn hộ (diện tích thông thủy) để tính tiền mua bán căn hộ.

Như vậy, kể từ sau ngày 8/4 khi Thông tư 03 có hiệu lực, người mua nhà phần nào sẽ "được lợi" vì họ chỉ phải trả tiền cho phần diện tích "sở hữu thực" thay vì phải "gánh" cả phần sở hữu chung như là cột, hộp kỹ thuật... như trước đây.

Giá căn hộ chung cư sẽ đồng loạt tăng?

Căn cứ quy định tại Thông tư 03, chủ đầu tư sẽ phải tính diện tích căn hộ theo kích thước thông thủy. Theo cách tính này, phần diện tích thực giao cho khách hàng sẽ giảm. Do vậy, đơn giá/m2 của mỗi căn hộ sẽ phải tăng. Vì theo nguyên tắc, chi phí xây dựng gồm móng, khung, cột, tường chịu lực, hành lang, cầu thang, thang máy, mái... đã phân bổ vào giá bán. Ngược lại, nếu tính theo kích thước tim tường (Thông tư 16), đơn giá sẽ giảm đi. Mặc dù, tổng giá trị căn hộ sẽ không thay đổi.


Có thể hiểu một cách đơn giản hơn là: Giả sử chủ đầu tư bán cho khách hàng một căn hộ chung cư 45m2 với giá A đồng/m2, tổng số tiền khách hàng phải trả là B đồng (theo công thức sau: 45m2 x A đồng/m2 = B đồng/Căn hộ).

Theo cách tính diện tích cũ (được quy định tại Thông tư 16) thì khách hàng sẽ phải trả tiền cả 45m2 của căn hộ nêu trên, cho dù phần “diện tích sở hữu thực tế” của khách hàng (do vướng cột, hộp kỹ thuật...) chỉ là 43m2.

Tuy nhiên, nay tính theo Thông tư 03 thì khách hàng chỉ phải trả tiền cho “phần diện tích sở hữu thực tế” (giả sử là 43m2 như trên) mà thôi. Do vậy, nếu vẫn áp dụng đơn giá là A đồng/m2 như trên thì tổng số tiền khách hàng phải trả (theo công thức trên) không còn đảm bảo B đồng/căn hộ nữa.

Chính vì vậy, để đảm bảo căn hộ nêu trên vẫn được bán với giá B đồng, nhằm đảm bảo hiệu quả đầu tư dự án, chủ đầu tư sẽ buộc phải điều chỉnh giá bán căn hộ để bù đắp các chi phí không được phân bổ vào diện tích căn hộ. Vì vậy, thời gian tới, có rất nhiều khả năng giá căn hộ chung cư sẽ tăng.

Mới đây nhất, tại phiên họp thường kỳ Chính phủ ngày 28/2, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng cho biết, giá bất động sản hiện đã chững lại sau một thời gian giảm mạnh, một số dự án tăng nhẹ từ 1- 2%. Giao dịch cũng tiếp tục tăng tại 2 thành phố lớn, trong đó, số giao dịch thành công tại Hà Nội tăng gấp hai lần cả 2013.