Hạn chế rủi ro cho người mua nhà

Nhằm đảm bảo quyền lợi cũng như lấy lại lòng tin của khách hàng, tránh mất tiền khi chủ đầu tư không còn khả năng tiếp tục thực hiện dự án, mới đây, Bộ Xây dựng đưa ra đề xuất bắt buộc các dự án bất động sản (BĐS) phải mua bảo hiểm nhà ở.

Theo đánh giá của TS Alan Phan - nguyên Chủ tịch Quỹ đầu tư VIASA thì đây là giải pháp tốt.

* Nhiều người cho rằng việc mua bảo hiểm nhà ở là thiếu thực tế và khó khả thi, ông đánh giá thế nào về nhận định này?

- Theo quan điểm của tôi, chủ trương của Bộ Xây dựng bắt buộc các dự án phải mua bảo hiểm nhà ở, chung cư là đúng bởi sẽ hạn chế được rủi ro cho người mua. Tuy nhiên, mức giá của bảo hiểm là bao nhiêu để có sự đồng thuận mới là điều phải bàn. Theo tôi, mức giá này sẽ rất cao vì bản thân BĐS là tài sản có giá trị lớn. Ví dụ: Người dân mua một căn nhà 2 tỷ đồng, thì phải trả bảo hiểm có thể lên tới 500 triệu đồng. Tính ra, tiền bảo hiểm đã chiếm 1/4 giá mua căn nhà. Mặt khác, trong trường hợp chủ đầu tư không có đủ lực tiếp tục thực hiện dự án, tháo chạy khỏi dự án thì giá trị phải đền bù rất lớn, có thể lên tới hàng trăm tỷ đồng.


* Có ý kiến cho rằng, với tình hình đầu tư BĐS gặp nhiều rủi ro như hiện nay sẽ khó bắt buộc các doanh nghiệp tham gia mua bảo hiểm?

- Chính vì rủi ro lớn, nên giá bán bảo hiểm cho nhà ở mới cao. Nhưng, nếu có thể tính toán cụ thể mức giá bảo hiểm là bao nhiêu, ở mức độ nào là phù hợp thì lúc đó chắc sẽ có doanh nghiệp tham gia. Còn hiện tại, nếu chưa tính được mức giá bán cụ thể và thị trường chưa có sản phẩm bảo hiểm cụ thể thì chưa thể đánh giá được hiệu quả giải pháp cũng như kết luận việc các doanh nghiệp có tham gia hay không.

* Theo ông, liệu các doanh nghiệp bảo hiểm có mặn mà với chủ trương của Bộ Xây dựng?

- Nếu tham gia phải là một doanh nghiệp bảo hiểm lớn, có nguồn lực tài chính và trình độ, từ đó mới có thể đưa ra mức giá mà mọi khách hàng đều chấp nhận. Nếu thực sự chủ trương bắt buộc các dự án BĐS phải mua bảo hiểm nhà ở được triển khai thì đây là tín hiệu đáng mừng cho thị trường. Các mất mát, rủi ro trong lĩnh vực BĐS, chủ đầu tư, người mua nhà và cả những vấn đề phát sinh về lâu về dài sẽ được hạn chế. Bên cạnh đó, để đạt được việc mua bảo hiểm nhà ở phải có sự đồng thuận, cam kết 3 bên: Chủ đầu tư, ngân hàng và khách hàng.

* Trên thế giới vấn đề bảo hiểm nhà ở thực tế là bảo vệ quyền lợi của người mua được thực hiện như thế nào, thưa ông?

- Ở nhiều nước, BĐS gần như không xảy ra tình trạng dự án dừng triển khai vì chủ đầu tư hết năng lực tài chính, cạn vốn, bỏ trốn, khách hàng mất tiền để mà phát sinh bảo hiểm nhà ở như tại Việt Nam. Bởi, khi chủ đầu tư tiến hành xây dựng dự án, khi vay tiền ngân hàng phải chứng minh năng lực thực sự của mình. Ngân hàng bắt chủ đầu tư mua bảo hiểm cho khoản vay đó để đảm bảo tiền của ngân hàng không bị mất. Tức là khi chủ đầu tư không trả được cho ngân hàng thì bảo hiểm sẽ trả. Chủ đầu tư cũng phải chứng minh khả năng của mình với công ty bảo hiểm. Mặt khác, ở các nước trên thế giới cũng không được mua bán nhà trên giấy và hầu hết các dự án khi bán đã có ngân hàng chấp nhận tài trợ hoàn tất. Thậm chí, trường hợp các bên thực hiện không đúng các điều khoản, khách hàng còn có thể khởi kiện.

Tại Mỹ, các giao dịch mua bán nhà đều thông qua Công ty Escrow (công ty chuyên về dịch vụ pháp lý mua bán, đảm bảo an toàn của tài khoản khi giao dịch). Công ty này thường do ngân hàng lập ra để bảo vệ quyền lợi, tiền bạc cho khách hàng trong mua bán BĐS. Khách hàng khi chọn được dự án ưng ý, thay vì đóng trực tiếp cho chủ đầu tư, họ sẽ đóng tiền mua cho Escrow. Sau khi chủ đầu tư bàn giao nhà, giấy tờ cho khách, công ty sẽ đứng ra trả số tiền mua nhà cho chủ đầu tư. Trong trường hợp khách hàng dù đã đóng tiền nhưng không muốn tiếp tục giao dịch, thì chỉ cần báo cho Công ty Escrow và nhận lại tiền.

* Vậy theo ông thời điểm này, người dân đã nên mua nhà chưa?

- Người tiêu dùng sẽ bỏ tiền ra khi giá BĐS hợp lý theo thu nhập và khả thi để đầu tư. Có nghĩa nếu người dân thấy đây là một cái giá có thể trả được, một giá tốt thì trong bất kỳ thời điểm, biến động nào họ vẫn có thể bỏ tiền mua. Nhưng theo tôi, nếu đối tượng phải đi vay tiền mua nhà thì nên đợi thêm thời gian nữa.

* Xin cảm ơn ông!