Hai mặt thị trường chung cư

Ngót hai tháng trôi qua kể từ thời điểm nhiều quy định mới có hiệu lực (Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở…), thị trường nhà đất Hà Nội đang vào giai đoạn bản lề phát triển. Minh bạch hơn, đa dạng nguồn hàng, đủ thuận lợi cho người mua. Nhưng không ít méo mó của địa ốc cũng xuất hiện dưới nhiều dạng thức. Rõ nhất, là phân khúc chung cư thương mại trung, cao cấp có giá gốc trải dài từ 20-30 triệu đồng/m2.

Vài tháng trước và sau khi Luật Kinh doanh BĐS 2014 (sửa đổi) có hiệu lực (1/7), dễ dàng bắt gặp nhiều trường hợp dự án bị "bắt lỗi" trong cung cách bán hàng, huy động vốn (dưới nhiều hình thức) lẫn…PR quảng cáo.

Ở rổ hàng cao cấp trị giá 2-3, thậm chí 4 tỷ đồng, Tràng An Complex của GP Invest là đơn vị đầu tiên gặp bão dư luận trong năm nay. Chủ đầu tư chưa công bố giá bán chính thức (mới chỉ… dự kiến giá khởi điểm), nhưng hàng loạt suất ngoại giao căn hộ đã được rêu rao trên chợ trực tuyến với mức giá "rẻ" ngoài tưởng tượng của những người quan tâm tới dự án. Báo chí vào cuộc, lãnh đạo GP Invest đăng đàn, mới hay: Chỉ là tin đồn ác ý nhằm gây náo loạn tâm lý khách hàng.

Sốt hàng "ảo", bán chênh và tin đồn

"Đó cũng là một chiêu cạnh tranh thiếu lành mạnh trong thị trường BĐS Việt Nam. Tung tin đồn, dựa vào sự lan truyền mạnh mẽ của công cụ truyền thông, không ít DN đã điêu đứng vì phải tốn tiền của – thời gian để xử lý khủng hoảng kiểu này" – ông V.Phúc, một lãnh đạo công ty chuyên đầu tư – phân phối các dự án thương mại ở Hà Nội nhìn nhận.

Thực tế, một "nạn nhân" khác của chiêu trò "phủ bóng đen dư luận" này, phải kể tới Imperia Garden của công ty CP HBI. Mới công bố hợp tác phân phối với STDA, hợp tác tín dụng với VPBank, chưa phát giá khởi điểm chính thức, nhưng dự án đã lập tức trở thành "món mồi" ngon của tin đồn về các suất nội bộ kèm giá chênh.

Công khai giá bán, bác bỏ thông tin ngoài luồng trên báo đài, Imperia Garden tiếp tục bị "soi" việc tuân thủ pháp luật kinh doanh BĐS (bảo lãnh dự án, thi công hoàn thiện đài giằng móng…) hay thậm chí cả việc thanh toán nghĩa vụ thuế.

"Nhìn bề nổi trên một vài trang tin điện tử, dự án 203 Nguyễn Huy Tưởng ẩn chứa đủ rủi ro cho khách hàng. Nhưng với người am hiểu thực sự về luật pháp, hoặc chủ nhân các bản hợp đồng đã ký với HBI, thì ngược lại." – chị T.T.Quỳnh (hiện sống tại quận Hà Đông), đã mua căn hộ Vườn trong phố để nâng cấp không gian sống theo hướng hiện đại, rộng rãi hơn…

Giá trị thặng dư của một BĐS cao cấp, ở vị trí trung tâm nội đô, là yếu tố giải thích cho diễn biến căng như dây đàn ở một vài dự án. Đặc biệt, những tên tuổi "mới toanh" (kiểu HBI) thì càng được… quan tâm đặc biệt.

Ở thái cực còn lại, rất nhiều dự án giữa lòng nội đô cũng gặp điều tiếng trong phân phối bán hàng. Kể sơ sơ, 219 Trung Kính, HACC1 ComplexBuilding, Diamond Flower, 21 Lê Văn Lương, HandiResco Lê Văn Lương; 259 Yên Hòa….đều do những chủ đầu tư được đóng mác "không thể không tin" phát triển.

Lạ rằng, lớn mạnh như công ty 10-10 Bắc Hà, Handico6, Công ty Nhà Ba Đình, Thanh Bình Hà Nội… lại để các đơn vị sàn "thoải mái" tung hứng giá chênh, suất chênh, dọa tăng giá sau mỗi lần mở bán. Đáng lo ở chỗ, thông tin về bảo lãnh, tiến độ thi công (trước khi được ra hợp đồng mua bán) chỉ ở dạng "sắp xong", theo quảng cáo của các môi giới nhà đất.

Ngạc nhiên hơn nữa, sau khi lên mặt báo, nhiều dự án dạng này vẫn "hồn nhiên" bán hàng với tần suất dày đặc hơn, và cạnh trạnh cả bằng… mức chênh "chấp nhận được" trên mặt bằng chung.

Mua nhà Hà Nội, dễ mà khó

Từ phân tích trên, rủi ro cho người đã trót xuống tiền (mua để ở), là dấu hỏi về tiến độ, kết cục cho những khoản tiền "ném qua cửa sổ" (tiền chênh, phí dịch vụ vài trăm triệu trả cho sàn). Đáng bàn hơn nữa, khi không ít chủ đầu tư viện cớ "chờ hướng dẫn cụ thể chính sách" để khỏa lấp cho việc bán hàng "tiền trảm, hậu tấu".

Trở lại với thực tế nhu cầu sở hữu nhà ở tại Thủ đô luôn cao ở bất cứ phân khúc nào. Tùy theo túi tiền và khả năng chấp nhận tiện ích cộng đồng, khách hàng đang được lựa chọn thoải mái hơn bao giờ hết.

Ở khía cạnh cung ứng sản phẩm, người mua không còn phải chịu cảnh "săn lùng" từng suất mua theo dạng rỉ tai nhau như trước. Cái "được" của cơ cấu nguồn hàng thị trường chính là ở đây.

Giá gốc, rẻ… như cho, chỉ 12-14 triệu đồng/m2 (đương nhiên vẫn kèm chênh!), người lao động thu nhập 4-5 triệu đồng/tháng có thể tìm được chốn an cư ở quần thể chung cư tiệm cận khu vực bán đảo Linh Đàm, với tích lũy nhất định.

"Căn hộ bình dân của Xí nghiệp nhà Lai Châu, hay GoldSilk của Vinaconex2, Kim Văn Kim Lũ đang là đích ngắm của những người ít tiền như chúng tôi. Dù còn không ít nhược điểm về không gian, mật độ, tiện ích nội khu, nhưng hợp túi tiền, không quá xa trung tâm, lại thi công nhanh, nên tôi vẫn "chấm" ở đây" – anh Mạnh Tùng, một cán bộ ngành Thư viện tỏ ra tin tưởng vào lựa chọn của mình tại tòa HH (Hoàng Mai, Hà Nội).

Trái ngược với món hàng "bình dân", những cư dân Thủ đô mưu cầu sở hữu một căn hộ theo nghĩa thụ hưởng thành quả lao động phải tính toán đủ đường, hay thậm chí phải đánh cược với vận may.