Hạ tầng yếu kém làm bất động sản “mất giá”

Theo Ngân hàng Thế giới, hạ tầng yếu kém đã gây ra những tổn thất về kinh tế lớn cho Việt Nam, trong đó có việc giảm giá trị bất động sản, ước tính lên tới hơn 750 triệu USD mỗi năm.

Cái giá của công khai, minh bạch

TS Willibold Frehner - Trưởng đại diện Viện Konrad - Adenauer: Đô thị hóa tăng nhanh cũng đồng nghĩa với việc những thách thức đang đặt ra thường trực cho các nhà quản lý, hoạch định chính sách. Sự quá tải của hai đô thị lớn là Hà Nội và TP.HCM đang có nguy cơ làm giảm giá trị BĐS tại đây. Tình trạng tắc đường liên miên, ô nhiễm tiếng ồn, không khí, nguồn nước đang ngày một trở lên bức thiết. Khi đó, các trung tâm thương mại, văn phòng dự tính đầu tư sẽ khó có thể đem lại lợi ích cho cả cộng đồng cũng như người dân.

Ông Richard Leech, Giám đốc điều hành CBRE (Cty chuyên cung cấp dịch vụ tư vấn về BĐS tại Việt Nam) cũng chỉ ra rằng, các dự án thương mại cần được xây dựng trên cơ sở nhu cầu của thị trường, và có tính đến nguồn cung hiện tại cũng như tương lai của khu vực đó.

Theo ông Richard Leech, những nhà đầu tư muốn tồn tại lâu dài trên thị trường cần phải quan tâm đến những yếu tố như trường học, chất lượng không khí, hoặc chất lượng cuộc sống nói chung khi phát triển dự án.

Tương tự như vậy, hhà đầu tư không thể đầu tư vào một khu vực đô thị luôn hiện hữu tình trạng những công trình “rùa bò”, những khu đất công cộng (công viên, vườn hoa, chợ…) bị chiếm dụng. Nguy cơ “mất điểm” của thị trường bất động sản do hàng chục công trường bộn bề ở TP.HCM và môi trường đầy khói bụi ở Hà Nội đang rất gần.

Ông Richard Lecch cho rằng, việc phát triển các dự án bắt đầu từ các lô đất và việc tiếp cận các lô đất này là vấn đề đầu tiên mà các nhà đầu tư tiềm năng quan tâm. Thực tế, việc cấp đất thuận lợi sẽ thu hút thêm nhiều nhà đầu tư kinh nghiệm và uy tín. Nếu quy trình giao đất chậm trễ cũng sẽ khiến nhà đầu tư nản lòng. Họ sẽ không đủ kiên nhẫn theo đuổi những thủ tục rườm rà, phức tạp.

Theo các chuyên gia của Ngân hàng thế giới, những cuộc đấu giá đất công khai, minh bạch giới hạn cho những chủ đầu tư có năng lực hoàn thành dự án theo kế hoạch sẽ tạo tiền đề cho sự phát triển thành công của những dự án này, và do vậy sẽ mang lại lợi ích lớn nhất cho toàn cộng đồng, làm tăng giá trị bất động sản khu vực đó.

Thực tế diễn biến của thị trường bất động sản năm 2009 cho thấy, những dự án được lên kế hoạch không tốt sẽ ảnh hưởng xấu tới uy tín của cộng đồng các nhà đầu tư. Mặc dù mục tiêu cuối cùng của các nhà đầu tư có thể là lợi nhuận, phương tiện để đạt được mục tiêu đó cũng phải phù hợp với lợi ích của toàn bộ cộng đồng.

Ngược lại, những kế hoạch phát triển cơ sở hạ tầng rõ ràng và tỉ mỉ - công khai ra cộng đồng và đúng giới hạn - giúp cho nhà đầu tư biết được những lô đất tiềm năng nào có thể phù hợp với mục tiêu dự án. Sự rõ ràng và đúng hạn sẽ mang lại thành công và tiến độ nhanh hơn cho các dự án, tạo điều kiện thuận lợi đẩy giá bất động sản tăng lên.

Dự đoán cho năm 2010

Định hướng và dự đoán thị trường năm 2010 ra sao? Với những diễn biến như năm 2009, chưa ai dám chắc chắn điều gì. Song có một điểm mà gần như hầu hết các chuyên gia đều thừa nhận: Nơi nào môi trường sống tốt - nơi đó bất động sản sẽ có giá.

Nhiều chuyên gia thuộc lĩnh vực này đánh giá rằng thị trường bất động sản Việt Nam hiện còn thiếu một khuôn hình pháp lý hoàn chỉnh và đồng bộ. Các chính sách khuyến khích đầu tư kinh doanh bất động sản chỉ thu hút chưa tới 30% các doanh nghiệp và hộ gia đình tham gia.

Yêu cầu công khai và minh bạch hóa thông tin ở nhiều nơi vẫn chưa được thực hiện nghiêm túc và triệt để, bằng chứng là hơn 90% số người được hỏi đều không nắm được các thông tin đầy đủ về chính sách đất đai và các thủ tục hành chính trong xây dựng. Chưa kể nhiều bất đồng, mâu thuẫn do không giải quyết hài hòa được lợi ích trong công tác đền bù và giải phóng mặt bằng.

49% số người được hỏi đều khẳng định chính sách tiền tệ-tín dụng hiện chưa theo kịp và chưa đáp ứng được đòi hỏi phát triển của thị trường bất động sản.

Để thị trường được phản ánh đúng thực chất, và không bị rơi vào những cơn “nóng” - “lạnh” bất thường, theo giáo sư Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, ngoài yêu cầu nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch đầu tư bất động sản, cần tích cực đổi mới các chính sách tài chính đất đai để làm sao Nhà nước có thể chủ động quyết định toàn bộ thị trường đất đai sơ cấp đồng thời điều tiết tốt giá đất trên thị trường thứ cấp.

”Đặc biệt, cần chú trọng cải cách thủ tục hành chính để người dân có điều kiện giám sát việc thực thi pháp luật, nắm trong tay công cụ để tích cực chống tham nhũng, lãng phí và tiêu cực trong quản lý đất đai”, ông Võ nói.

Cũng theo ông Võ, về cấp độ phát triển, thị trường bất động sản Việt Nam mới chỉ dừng lại ở mức “tiền tệ hóa” và hầu như phụ thuộc vào các chính sách tiền tệ cũng như các khoản vay từ ngân hàng và tổ chức tín dụng. Do vậy, cũng giống như năm 2009, thị trường năm 2010 phụ thuộc nhiều vào chính sách tiền tệ cho bất động sản sẽ được áp dụng.

Một số ngân hàng thương mại đã “hứa" sẽ nới lỏng tín dụng cho bất động sản vào năm 2010. Và điều này khiến nhiều chuyên gia tin rằng thị trường bất động sản sẽ sôi động trở tại kể từ tháng 3.2010, khi được sự tiếp sức của các chính sách tiền tệ.

Lê Đình - DiaOcOnline.vn