Thị trường bất động sản, nhìn từ tầm vĩ mô

Sau một thời gian dài trầm lắng, thị trường bất động sản (*) đã bắt đầu ấm trở lại. Nhiều người dự đoán thị trường sẽ hồi phục và tăng trưởng sau một hai năm nữa. Có hai vấn đề hay được nói đến về thị trường bất động sản: 1) Sốt chu kỳ, từ nóng đến rét (trầm lắng, đóng băng); 2) Giá quá cao.

Vì sao thị trường bất động sản từ sốt đến rét?

Sốt là triệu chứng cung cầu mất cân đối. Khi cầu lớn hơn cung, hàng thiếu, thị trường nóng, ngược lại, hàng thừa, thị trường rét. Hiện nay thị trường bất động sản đang rét. Nhiều người cho rằng đó là hậu quả của đầu cơ. Thật vậy chăng? Theo Bộ luật Hình sự, đầu cơ là một tội với hành vi trục lợi bằng cách thu gom và găm giữ hàng hóa, gây khan hiếm giả tạo. Đó là dấu hiệu đặc trưng của đầu cơ và cũng là đường ranh phân biệt đầu cơ với sở hữu nhiều nhà đất. Không nhận rõ đường ranh này dễ dùng biện pháp chống đầu cơ làm biện pháp chống sở hữu nhiều nhà đất.

Thực tế ở nước ta đã từng có nơi có lúc diễn ra cảnh người ta chen lấn, tranh giành nhau ghi tên mua nhà dự án. Nhưng ngay khi thị trường có vẻ nóng như thế, có người đã cho rằng đó chỉ là những màn kịch, vì thấy hầu hết người tham gia chỉ đóng vai “diễn viên”, người thật sự muốn mua nhà để sử dụng không nhiều. Chính bởi thế, sau nóng nhất thời, thị trường hạ nhiệt nhanh, rồi trở rét và trầm lắng dài dài. Tình trạng đó chứng tỏ thị trường không khan hiếm. Đầu cơ là có thực. Tuy nhiên đầu cơ bất động sản không dễ. Phải có vốn cực lớn đủ sức khuynh đảo thị trường hoặc/và có những đặc quyền nào đó.

Vốn của các nhà đầu cơ bất động sản chắc hẳn không hề nhỏ, nhưng vẫn cần đặt câu hỏi: trong điều kiện thị trường trầm lắng kéo dài, nếu chỉ dựa vào vốn của mình, các nhà đầu cơ bất động sản có đủ lực để một mặt tiếp tục các dự án đầu tư, mặt khác vẫn giữ giá bất động sản cao hay không? Phải chăng họ có những điều kiện tài chính và hành chính thuận lợi để thu gom và găm giữ bất động sản? Đây là giả thiết cần chứng minh nếu muốn tìm giải pháp chống đầu cơ, ổn định thị trường.

Một trong những câu trả lời có thể tìm thấy trong chính sách đất đai. Đến nay, dù đã nhiều lần sửa đổi, Luật Đất đai vẫn chưa tạo được khuôn khổ pháp lý cho sự vận hành của thị trường đất (thường nói kín kẽ là thị trường quyền sử dụng đất) như một thị trường. Cơ chế chuyển nhượng đất vẫn bị ràng buộc bởi nhiều thủ tục hành chính phiền hà, cứng nhắc, chậm chạp. Nhưng cũng nhờ thế, một khi nhà đầu tư có dự án được duyệt, họ lại được giao đặc quyền sử dụng đất mà hầu như không cần bỏ vốn vào đó. Và cũng nhờ có đặc quyền đó, nhà đầu tư có quyền định giá bất động sản cao. Cần thấy rằng chênh lệch quá xa giữa giá đền bù đất và giá bất động sản mà nhà đầu tư bán ra là nguyên nhân sâu xa khiến dân khiếu kiện nhiều về giá đền bù đất.

Cũng có thể tìm thấy câu trả lời trong chính sách tín dụng. Có ba đối tượng vay vốn liên quan tới bất động sản: 1) Nhà đầu tư sơ cấp, chủ các dự án đầu tư, cũng là những con nợ lớn. Với cơ chế tín dụng nặng tính chất “hiệu cầm đồ”, nếu chưa bán được, bất động sản - vật thế chấp vẫn còn, có nghĩa là chủ đầu tư chưa buộc phải trả nợ. Vậy tội gì vội bán mà không găm chờ giá; 2) Nhà đầu tư thứ cấp, người mua buôn bất động sản để bán buôn lại cho nhà đầu tư thứ cấp khác và bán lẻ cho người tiêu dùng. Là nhà đầu tư nhỏ, chân rết của nhà đầu tư sơ cấp, họ cũng có thể vay và cũng lấy ngay bất động sản đã mua làm vật thế chấp để vay tiếp, để rồi lại mua, lại thế chấp, lại vay nữa và mua nữa... Vốn vay cứ tích tụ lại, có thể lớn hơn cả giá trị bất động sản - vật thế chấp. Từng món vay của họ tuy không quá lớn, nhưng cộng dồn lại rất lớn, và hơn nữa rất khó thống kê, tổng hợp, do đó cũng khó kiểm soát; và 3) Người mua nhà để sử dụng. Họ chỉ có thể trả được nợ nếu nguồn trả nợ nằm trong khả năng thu nhập thường xuyên ổn định của họ.

Điều đã rõ là đầu tư bất động sản không thể thiếu vốn vay. Nhưng khi thị trường đã trầm lắng, rất cần xem lại tỷ số vốn vay/vốn có. Tỷ số này cần được xây dựng hợp lý và coi là căn cứ chủ yếu điều tiết vốn tín dụng thay cho cơ chế thế chấp bằng bất động sản. Thực tế ở nhiều nước phát triển cao như Mỹ, Nhật... đầu tư bất động sản chủ yếu dựa vào vốn vay sẽ dễ lâm vào tình trạng tăng trưởng bong bóng. Khủng hoảng tài chính và kinh tế bắt nguồn từ đấy.

Những điều nêu trên cho thấy: sốt và đầu cơ bất động sản không chỉ là vấn đề của thị trường bất động sản, mà còn là vấn đề quản lý vĩ mô, trong đó chính sách đất đai rất quan trọng. Sửa đổi Luật Đất đai đã nhiều lần được nêu ra tại diễn đàn Quốc hội như một vấn đề kinh tế bức xúc. Song, được biết tới năm 2013 việc này mới có thể thực hiện! Có nghĩa là nó chưa được đặt vào vị trí bức xúc cần có.

Hiện nay dự luật Thuế Nhà đất đang trong quá trình hoàn thiện để có thể trình Quốc hội thông qua vào giữa năm 2010. Song dường như dự luật này đang đi lạc hướng, khi mục tiêu chống đầu cơ bất động sản được đặt lên hàng đầu, còn các mục tiêu khuyến khích sử dụng hiệu quả đất, tăng nguồn thu ngân sách, điều tiết hoa lợi thu được từ sử dụng đất dường như không được đề cập, mà đó mới chính là những mục tiêu đích thực và là cơ sở để quyết định những nội dung cơ bản của thuế nhà đất. Cứ theo hướng như thế, thuế nhà đất có thể trở thành công cụ phân phối lại tài sản và hạn chế sở hữu nhà đất hợp pháp, trái với đường lối, chính sách trong giai đoạn hiện nay, cũng trái với Hiến pháp hiện hành.

Vì sao giá bất động sản quá cao

Theo đánh giá chung hiện nay, so với thu nhập của đa số dân cư và với giá ở nhiều nước, giá bất động sản ở ta quá cao. Điều này không có gì phải bàn cãi. Vấn đề là xác định nguyên nhân. Trước hết có thể khẳng định mà không cần chứng minh rằng nguyên nhân không phải do giá xây dựng cao. Cũng không phải do giá đền bù đất cao. Hiện nay 80% số vụ khiếu kiện của dân liên quan tới đất đai, trong đó chủ yếu là khiếu nại giá đền bù thấp. Theo Thông tư 14/2009/TT-BTNMT ngày 1-10-2009 của Bộ Tài nguyên - Môi trường, giá đền bù đất (tính cả nhiều loại trợ cấp khác) đã được nâng thêm. Cho nên chỉ có thể nói giá đền bù đất hiện hành đang thấp.

Đã có nhận định cho rằng giá bất động sản cao vì các nhà đầu tư dựa quá nhiều vào vốn vay. Khi bất động sản tiêu thụ chậm, lãi về vốn vay sẽ tích tụ lại, dẫn tới chi phí ngày càng lớn. Điều này rất cần nghiên cứu vì nó liên quan tới tính bền vững của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, có một yếu tố cực kỳ quan trọng và cần thiết cho việc đánh giá về giá bất động sản lại chưa thấy ai nghiên cứu: tỷ suất sinh lợi kinh doanh bất động sản. Chưa tính được tỷ suất này, chưa đủ cơ sở để kết luận giá nhà đất hiện hành có quá cao hay không?

Khi phân tích giá nhà đất còn phải tính tới ảnh hưởng liên thông giữa thị trường bất động sản với thị trường chứng khoán, thị trường vàng, thị trường tiền tệ, bởi vì bất động sản không chỉ là nhà đất, mà còn là vật bảo tồn giá trị. Với chức năng này, nó có giá trị sử dụng như vàng. Cho nên nghiên cứu về giá bất động sản cần tính tới nhiều nhân tố kinh tế - xã hội tác động đan xen, nhiều khi ngược chiều nhau. Chớ nên suy nghĩ đơn giản, nhất là ở tầm vĩ mô.

(*) Thị trường bất động sản nói trong bài này giới hạn trong phân khúc nhà đất dự án (cao ốc, khu nhà biệt thự, đất nền... thuộc các dự án đầu tư). Trong các phân khúc khác, tính chất thị trường chưa rõ.

DiaOcOnline.vn - Theo TBKTSG