Hạ lãi suất cho vay: Thị trường BĐS đang có sự chuyển mình

(DiaOcOnline) - Thời điểm 15/7 có vẻ như một cái mốc cho kênh bơm tín dụng chính thức mở ra, tạo ra không khí gần tương ứng với sự bắt đầu chu kỳ chuyển động của thị trường bất động sản vào đầu năm 2009. Liệu sắp tới gia tốc của thị trường này có được đẩy nhanh hơn?

Ngân hàng tự cứu mình!

Giảm lãi suất cho vay đang thật sự trở thành một hiện tượng kinh tế và xã hội. Vào ngày 12/5, tức chỉ sau 5 ngày diễn ra hội nghị 6 tháng đầu năm 2012 của ngành ngân hàng, một thống kê sơ bộ đã cho biết có tới 5 ngân hàng thương mại lớn của nhà nước cùng với hàng chục ngân hàng thương mại cổ phần đã tự nguyện kéo giảm mặt bằng lãi suất cho vay về duới 15% đối với các khoản vay nợ cũ.

Bước khởi đầu đầy mau mắn như và hứa hẹn như thế đã tạo đà cho những ngày sau. Không chỉ những ngân hàng dồi dào thanh khoản mà cả những ngân hàng bị xem là thiếu thanh khoản như Phương Tây cũng đang phải tính đến chuyện sẽ kéo hạ lãi suất cho vay như thế nào.

Thật dễ hiểu là không thể không làm đúng theo quy luật cung cầu tín dụng. Điều cần nói ở đây không phải là cứ nhất thiết cần đến một chỉ thị hay thông tư của Ngân hàng nhà nước - phạm trù mà nếu lạm dụng quá nhiều sẽ hết “thiêng”. Vấn đề còn lại phụ thuộc vào chính các ngân hàng. Đã đến lúc ngân hàng không thể do dự trong sách lược cho vay, bởi sức cầu của nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng đang quá yếu. Trong bối cảnh đó, lối thoát duy nhất cho các ngân hàng là làm mọi cách để đẩy vốn tồn. Tuy không công bố, nhưng dư luận về con số tồn ứ tín dụng tại các ngân hàng là rất nhiều, có thể không thua kém gì con số dư nợ bất động sản mà họ báo cáo vào cuối năm 2011 (khoảng 200.000 tỷ đồng).

Hơn nữa, tín dụng cho nền kinh tế còn tạo ra môi trường cạnh tranh từ đây đến cuối năm. Xu thế giải ngân bắt buộc đối với đầu tư công, kéo theo con số ít nhất 21-23.000 tỷ đồng/tháng sẽ là một thách thức nào đó đối với các ngân hàng thương mại trong việc chèo kéo khách hàng.

Cũng bởi thế, không mấy ngạc nhiên là đang nối tiếp xu hướng cho khách hàng cá nhân vay vốn để mua nhà. Xu hướng này lại được lồng trong xu thế chung về cung tín dụng. Nhưng như một “cuộc chiến không tuyên bố”, vốn tín dụng hướng vào kênh bất động sản vẫn như được ưu tiên hơn cả. Giờ đây, nhiều ngân hàng đang áp dụng rất nhiều chiêu thức để thu hút khách hàng, kể cả mức lãi suất 0% cho năm đầu tiên tại Vietcombank.

Vào nửa cuối năm 2011 hay mới mới đầu quý 2/2012, những mức lãi suất cho vay quá ưu đãi đã là điều không tưởng đối với khách hàng cá nhân vay vốn. Nhưng đến lúc này, tuy mối quan hệ cung cầu tín dụng chưa thật nghiêng về phía nào, vẫn có cảm giác khách hàng cá nhân bắt đầu lấy lại vai trò “thượng đế’ của mình.

Có tăng gia tốc?

Thị trường bất động sản cũng đang chuyển mình, dù là sự chuyển mình chậm chạp. Sau hiện tượng dự án căn hộ Đại Thanh có giá 600 triệu đồng ở Hà Nội, xu hướng khách mua căn hộ đã trở nên dày hơn ở cả hai miền Nam - Bắc. Vào những ngày này, người ta thường nói đến sự lên ngôi của căn hộ bình dân. Loại căn hộ này có giá khoảng 1 tỷ đồng và nguồn cung thực sự không nhiều, do đó dễ hút khách và cũng dễ trở thành một điểm sáng trong bối cảnh thị trường nhà đất còn hiu hắt.

Mặt khác, cũng cần lưu ý là sự chuyển động của phân khúc căn hộ lại thường ứng với thời kỳ đầu của chu kỳ phục hồi bất động sản. Người ta có thể chứng kiến hiện tượng có tính quy luật này tại Hà Nội vào đầu năm 2010 với dự án căn hộ Nam Cường mà đã tạo nên một sự kiện đặc biệt. Sau đó, cùng với làn sóng tăng giá đất nền, ngay cả phân khúc căn hộ cao cấp ở Thủ đô cũng tạo được chuyển biến không đến nỗi tệ. Còn bất động sản TP.HCM thì sao? Với tư cách là một thị trường đã phải chịu cảnh lao dốc và kéo ngang suốt bốn năm rưỡi qua - thời gian gấp ba lần thị trường bất động sản Hà Nội, TP.HCM đang được xem là một thị trường tích lũy.

Từ thời điểm gần trung tuần tháng 6/2012, khi Ngân hàng nhà nước tung ra cú hạ quyết định 2% đối với trần lãi suất huy động, một số khu vực tại TP.HCM bắt đầu tăng giao dịch. Tình hình giao dịch, vốn trước đây chỉ thường tập trung vào phân khúc nhà đất thổ cư, đã dần chuyển sang đất dự án. Tại một số quận như Thủ Đức, quận 9 và quận 2, không khí tìm hiểu đã rõ nét hơn khá nhiều, một số văn phòng môi giới đã có được những giao dịch thật sự với tiến độ khá đều chứ không thất thường như trước đây. Những dự án thu hút dự chú ý nhiều nhất của khách hàng vẫn là Gia Hòa, Nam Long, tiếp theo là Kiến Á, An Thiên Lý, Điền Phúc Thành ở quận 9. Trong khi đó, mặt bằng giá đất dự án ở quận 2 dù cao hơn đáng kể quận 9 nhưng cũng có được giao dịch tại một số dự án ở khu vực An Phú – An Khánh, Thảo Điền, kể cả Đông Thủ Thiêm và Thạnh Mỹ Lợi.

Vào đầu tháng 7/2012, cùng với xu hướng giảm lãi suất cho vay, tại khu vực Bình Chánh cũng đã hé lộ khí sắc tìm hiểu của khách hàng. Trong số đó, có cả những khách hàng mua đầu tư đang săn tìm những nền đất giá rẻ. Rất có thể trong nhận thức của số khách hàng này, giá đất sẽ rất khó giảm hơn nữa, và đây chính là thời điểm không thể tốt hơn để mua vào.

Nhìn về phía trước, thời điểm 15/7 có vẻ như một cái mốc cho kênh bơm tín dụng chính thức mở ra đối với doanh nghiệp và khách hàng cá nhân. Không khí và xu hướng như vậy cũng gần tương ứng với sự bắt đầu chu kỳ chuyển động của thị trường bất động sản vào đầu năm 2009. Liệu sắp tới gia tốc của thị trường này có được đẩy nhanh hơn?

Hãy chờ xem sự khởi động đó sẽ diễn ra như thế nào.