Góc nhìn: Chuyện cắt lỗ và “phí bôi trơn” trong bất động sản

Chủ đầu tư có cắt lỗ hay không thực rất khó xác định. Bởi vì "phí bôi trơn" hiện nay không ai có thể ước lượng được là bao nhiêu.

GS.TSKH Đặng Hùng Võ, Chuyên gia cao cấp về bất động sản cho biết, rất khó xác định việc các dự án căn hộ có cắt lỗ thực sự hay không.

* Thị trường gần đây đang tồn tại 2 quan điểm: Chắc chắn sẽ có cắt lỗ vào cuối năm và một hướng cho rằng không thể có hiện tượng cắt lỗ xảy ra nữa. Cá nhân ông nghiêng về quan điểm nào?

Tôi cho rằng không ai cắt lỗ trong thời gian vừa qua đâu, kể cả bây giờ nữa. Trừ những bất động sản tồn đọng thì đã có giảm giá nhưng quan trọng chúng ta phải hiểu là đã giảm đến dưới mức mà người ta đã bỏ ra để đầu tư hay chưa.

Điều này rất khó xác định, bởi vì "phí bôi trơn" của các dự án đầu tư hiện nay cũng không ai có thể ước lượng được là bao nhiêu.

Trong khi đó, giá cả sản xuất thực sự lại bao gồm cả các loại phí đó nên việc xác định chủ đầu tư đã hạ xuống dưới mức đầu tư (hay gọi là cắt lỗ) thì khó có thể xác định được.

Nhưng, nói chung, các nhà đầu tư đã cố gắng giảm giá xuống khoảng 50%, và nhiều chủ đầu tư cũng cho rằng, giảm về tới mức đó cũng đồng nghĩa với việc không có lãi.

Còn tất cả dự án mà trong trạng thái phải bán vì rơi vào thua lỗ thì họ đã xử lý rồi, hoặc bán lại cho nhà đầu tư khác, giải thể doanh nghiệp… Chứ không có chuyện tháo khoán hàng tồn kho để tìm giải pháp.

Thực tế thị trường bất động sản Việt Nam gần đây và hiện nay không diễn ra việc đó nữa.

* Gần đây, thị trường đang cho thấy dấu hiệu của sự hồi phục trở lại, ông nghĩ sao về triển vọng của các dự án hiện vẫn đang gặp khó khăn? 

Có nhiều dự án thậm chí bán cho các nhà đầu tư trong nước, hoặc nước ngoài với giá rẻ hơn họ cũng không mua. Bởi vì, nếu mua nó, trong ngắn hạn không thể thay đổi được gì để kiếm lợi nhuận.

Đó là câu chuyện của vấn đề quy hoạch, nhưng ở đây việc đừng loay hoay đó nó phải phụ thuộc vào nguồn lực tài chính của từng nơi.

Ví dụ, họ có nguồn vốn dài hơi, họ có thể giữ đấy và chẳng cần giải quyết nợ xấu gì cả vì họ có tiềm lực tài chính, đợi đến khi thị trường tốt lên họ mới bán. Còn đối với những trường hợp phải đi nợ người khác tức vay vốn thì phải có giải pháp xử lý ngay.

Có thể chủ đầu tư cùng với bên cho vay ngồi lại với nhau để tìm kiếm giải pháp nào đó thực sự thuyết phục để giải quyết hàng tồn kho.

Chúng ta đừng quá loay hoay với quá khứ, phải tìm cách tìm giá trị từ tầm nhìn dài hạn hơn. Biết đâu chúng ta chỉ cần có 1 -2 dự án làm đúng cách, đạt lợi nhuận cao, thị trường sẽ theo cách đó mà hồi phục trở lại.

* Nhiều dự án nhà thu nhập thấp, công bố giá bán rẻ nhưng lại liên tục hết hàng, hoặc bàn giao nhà thô, người mua phải trả nhiều tiền chênh ra thị trường, có phải là chiêu của chủ đầu tư để kiếm lời không, thưa ông?

Tôi cho rằng, chủ đầu tư miễn làm gì đó đừng cưỡng bức người mua đến mua là được, còn họ dùng chiêu gì thì cũng chỉ là thủ thuật bán hàng.

Đừng phê phán chủ đầu tư tại sao căn hộ này giá 11 triệu, căn kia lại 13 triệu… miễn là người mua chấp nhận và tự nguyện đến mua chứ không phải do họ cưỡng bức đến.

Các chiêu thức đó là thủ thuật bán hàng của chủ đầu tư, miễn sao đừng có vi phạm pháp luật, lừa đảo, không phù hợp với đạo đức. Còn thuận mua vừa bán thì không có gì đáng phải phê phán cả.

* Qua nhiều lần sốt đất thì đều cắt sốt bằng luật, rồi lại quay lại lần mò làm tiếp, theo ông, có cách nào để thay đổi thực trạng này không?

Tôi cho rằng phải có sự thay đổi. Trước tiên phải có 1 cơ quan dự báo dữ liệu và dự báo về bất động sản, làm nhiệm vụ cung cấp dữ liệu và dự báo về bất động sản một cách trung thực.

Còn ai muốn phân tích, hiểu, tìm kiếm giá trị gia tăng trên cái dữ liệu đó theo ý muốn của họ thì họ sẽ chủ động tìm giải pháp.

Còn đây là cơ quan đưa ra thông tin, quan điểm khách quan, trung thực. Nhà nước đứng ra thì tốt, còn nếu không thì hiệp hội nên đứng ra làm điều này. Có thể chỉ khởi động và đề nghị sự trợ giúp của nhà nước.

Tôi nói lại, việc này phải làm ngay, để chúng ta thoát mù đã. Nếu không thoát mù, sẽ khó nói đến chuyện phát triển hay tham vọng xa hơn gì đó.

Các thống kê, tổng kết của cơ quan chức năng có liên quan đến bất động sản hiện nay có thể nói còn khá “hồn nhiên”,  các giải pháp theo tôi chỉ trong vòng 5 năm là xa, các giải pháp căn cơ, dài hơi hơn thì hầu như chưa có.

* Vậy liệu rằng, cái tâm lý không quen với việc thay đổi và phải làm mới của nhiều người như hiện nay, khi cơ quan độc lập đưa ra thống kê có được chấp nhận không?

Tôi cho rằng không có vấn đề gì ở đây cả. Đó là một số liệu khách quan, khi chúng ta còn chưa tôn trọng khách quan thì chúng ta có thể có ý nghĩ khác, đó là tư duy thời bao cấp.

Nếu thay đổi tư duy, biết tôn trọng khách quan thì đương nhiên sẽ thừa nhận kết quả đó. Các đơn vị tư vấn như hiện nay vẫn đưa ra các báo cáo thị trường, báo chí vẫn hay nói họ là khập khiễng gì đó.

Nhưng theo tôi nghĩ, dù gì họ vẫn là công ty kinh doanh, đã phải bỏ tiền ra để thực hiện những nghiên cứu, khảo sát đó đương nhiên họ phải có ý đồ riêng, nguyện vọng lợi ích.

Nhưng ý tôi nói ở đây là một cơ quan độc lập, không vì lợi nhuận không có mục đích riêng, chế độ đã được nhà nước hỗ trợ, khi đó, số liệu thống kê tôi nghĩ là sẽ khách quan hơn.

* Xin cảm ơn ông!