Gỡ vướng trong phát triển nhà ở tại TP Hồ Chí Minh

Nhiều dự án bất động sản tại TP HCM không thể triển khai được do vướng đền bù giải tỏa, nhiều dự án đã giải phóng được mặt bằng trên 80% diện tích, thậm chí đến 98% đất dự án, nhưng phần còn lại doanh nghiệp không thể thỏa thuận đền bù.

Tiêu thụ căn hộ đã tăng mạnh trở lại trong một khoảng thời gian dài, nhưng trong số 1.219 dự án phát triển nhà ở tại TP Hồ Chí Minh, vẫn có đến 405 dự án chưa khởi công.

Với 325 dự án đã khởi công cũng có tới 97 dự án đã phải tạm ngưng thi công. Tính cả các dự án tạm ngưng thi công và chưa khởi công thì số lượng lên đến 502 dự án chiếm 41%. Nhiều dự án bất động sản không thể triển khai được do vướng đền bù giải tỏa, nhiều dự án đã giải phóng được mặt bằng trên 80% diện tích, thậm chí đến 98% đất dự án, nhưng phần còn lại doanh nghiệp không thể thỏa thuận đền bù.

Dự án vẫn đồng loạt đắp chiếu, trong khi đó mục tiêu của thành phố đặt ra đến năm 2020, tổng diện tích nhà ở xây dựng mới đạt 40 triệu m² và diện tích nhà ở bình quân đầu người đạt 19,8m², với quy mô dân dự báo có thể lên đến trên 12 triệu người, trong đó, tốc độ tăng dân số cơ học 2,5%/năm.

Sau TPP, vốn đầu tư nước ngoài sẽ thúc đẩy sự tăng trưởng của thị trường bất động sản (BĐS), nhất là phân khúc thị trường nhà xưởng, văn phòng cho thuê, căn hộ cho thuê, căn hộ dịch vụ. Chính sách cho Việt kiều, người nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở cũng sẽ có tác động tích cực đến sự phát triển của thị trường BĐS. Hiệp hội BĐS thành phố cho rằng, tác động mạnh đến thị trường nhà đất còn do việc gia tăng nhu cầu nhà ở rất lớn của các tầng lớp dân cư trước áp lực tăng dân số cơ học với yêu cầu ngày càng cao về chất lượng.

Để giải quyết vấn đề nhà ở một cách căn cơ và mang tính bền vững, giải pháp của thành phố cần được hướng đến tất cả các thành phần dân cư; đa dạng chủng loại nhà ở, vừa chỉnh trang phát triển các khu vực đô thị cũ để tránh tình trạng đầu tư các chung cư kiểu khoét lõm nhếch nhác, không đồng bộ. Hiệp hội BĐS cũng đề nghị phát triển các khu đô thị vệ tinh gắn với mục tiêu đô thị đa trung tâm, mang tính liên kết vùng, vượt ra ngoài ranh giới hành chính của thành phố. Thực tế, các huyện Đức Hòa, Cần Giuộc, Bến Lức của tỉnh Long An; Dĩ An, Lái Thiêu, TP Thủ Dầu Một thuộc tỉnh Bình Dương; TP Biên Hòa, Nhơn Trạch, Long Thành của tỉnh Đồng Nai; huyện Tân Thành, TP Bà Rịa, TP Vũng tàu của tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đang phát triển thành các đô thị vệ tinh của TP Hồ Chí Minh.

Theo Hiệp hội BĐS thành phố, một vấn đề cần được xem xét thỏa đáng, đó là tác động của quy mô dân số đến phát triển nhà ở là từ trước đến nay, quy mô dân số của thành phố và của từng quận, huyện đều dựa trên số liệu thống kê chính thức.

TP Hồ Chí Minh luôn luôn có sức hấp dẫn rất lớn thu hút người nhập cư và luôn được coi là thành phố của người nhập cư qua nhiều năm; số cư dân không có hộ khẩu vẫn thường xuyên cư ngụ trên địa bàn. Vì vậy nếu chỉ dựa vào số liệu thống kê chính thức về dân số, những người có hộ khẩu thường trú và diện KT3 để làm kế hoạch phát triển là chưa đầy đủ. Theo quy hoạch đến năm 2020 quy mô dân số của quận Bình Thạnh mới đạt 560 ngàn dân. Nhưng hiện nay, dân số có hộ khẩu thường trú và diện KT3 đã vào khoảng 480 ngàn người, số dân vãng lai và tạm trú khoảng 80 ngàn người, tổng dân số thực tế đã lên đến 560 ngàn người. Do đó, nếu không điều chỉnh quy mô dân số sau 5 năm tới của quận Bình Thạnh, quận này sẽ thiếu cơ sở pháp lý và thực tiễn để chỉnh trang, phát triển đô thị và giải quyết vấn đề nhà ở trên địa bàn một cách căn cơ và hiệu quả.

Thành phố Hồ Chí Minh cũng cần hỗ trợ doanh nghiệp trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng dự án khi đã bồi thường được từ trên 80% diện tích, đảm bảo lợi ích người có đất, lợi ích của doanh nghiệp và của xã hội.

Theo Luật Đất đai 2013, phần lớn các dự án BĐS tại thành phố được thực hiện theo phương thức Nhà nước thu hồi đất. Về khấu trừ tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng khi tính tiền sử dụng đất, thành phố cũng cần có cơ chế để xác định chi phí mà doanh nghiệp đã bồi thường, giải phóng mặt bằng một cách hợp lý, nhằm khắc phục triệt để tình trạng chủ dự án phải mua đất hai lần như hiện nay.

Đây cũng là nguyên nhân làm tăng giá thành nhà ở mà cuối cùng người mua phải gánh chịu. Ngoài ra, đặc điểm hoạt động của thị trường BĐS có tính trung hạn và dài hạn, nhưng hiện nay hầu như chưa có nguồn vốn trung hạn, dài hạn mà trước hết là nguồn vốn tín dụng với lãi suất hợp lý. Cơ chế để tạo nguồn vốn tín dụng cho vay mua nhà ở xã hội dài hạn, tối thiểu 20 năm, với lãi suất khoảng 3-3,5%/năm cũng chưa có… do vậy việc đảm bảo nguồn vốn trung hạn, dài hạn cho thị trường BĐS cũng phải được đặt ra.