Quản lý thiếu minh mạch gây bong bóng BĐS

Một đặc điểm nổi bật của thị trường BĐS Việt Nam nói chung và TP.HCM nói riêng trong thời gian qua chính là tính thiếu minh bạch thông tin.

Đó là kết luận của TS. Phạm Thái Sơn, Phó chủ nhiệm đề án Thực trạng, tiềm năng, giải pháp và định hướng phát triển thị trường bất động sản TP.HCM giai đoạn 2016 – 2020, định hướng đến năm 2025 và tầm nhìn đến năm 20130.

Tiến sĩ Phạm Thái Sơn cho rằng, có khá nhiều tồn tại trong công tác quản lý và phát triển nhà ở. Tồn tại đầu tiên là thủ tục phát triển dự án nhà ở trên địa bàn TPHCM thường bị kéo dài do có quá nhiều thủ tục.

Theo quy định hiện hành, một dự án nhà ở chỉ định chủ đầu tư có quy mô nhỏ hơn 20ha thì mất thời gian làm thủ tục 464 ngày làm việc; dự án từ 20ha đến 100ha mất 486 ngày.

Đối với dự án nhà ở thông qua hình thức đấu thầu thì mất đến 605 ngày làm việc. Nhưng trên thực tế, thời gian làm thủ tục kéo dài hơn rất nhiều so với quy định, vì thủ tục hành chính phức tạp, nhiều quy định pháp lý không rõ ràng.

Chính hệ quả của công tác quản lý phức tạp và tiến trình thực hiện dự án kéo dài mà có nhiều dự án triển khai không thành công và bị thu hồi do tiến độ chậm trễ của chủ đầu tư.

Thêm một hạn chế nữa là các dự án nhà ở chưa được kết nối tốt với định hướng quy hoạch phát triển chung của TP. Để phát triển một đô thị văn minh, hiện đại, đòi hỏi phải phát triển và vận hành hiệu quả hệ thống giao thông công cộng.

Trong khi đó, gần 1.220 dự án nhà ở trên địa bàn TP có tới 210 dự án trong bán kính phục vụ trực tiếp của hệ thống metro trong tương lai của TP (trong vòng bán kính 500m kể từ ga metro).

“Tỷ lệ này quá thấp có thể dẫn đến hiệu quả hoạt động không cao của hệ thống metro trong tương lai”, ông Sơn nói.

Nhận định chung về thị trường BĐS TPHCM, hàng loạt vấn đề khác được ban chủ nhiệm đề án viện dẫn như thiếu minh bạch, phát triển thiếu ổn định. Dẫn chứng báo cáo hàng năm của Công ty Tư vấn BĐS toàn cầu John Lang LaSalle cho thấy, Việt Nam đứng thứ 68 trong bảng xếp hạng Chỉ số minh bạch BĐS toàn cầu, thuộc nhóm có độ minh bạch thấp.

Chính sự không minh bạch đã dẫn đến hiện tượng đầu cơ trong thị trường BĐS. Việc BĐS tồn kho trên thị trường với số lượng lớn do chênh lệch cung cầu quá lớn, cũng là hệ lụy của sự phát triển lệch lạc, thiếu minh bạch.

“Nhìn về tương lai, có thể thấy việc lấp đầy được khoảng trống giữa bên cung và bên cầu của dự án khi 330.000 căn nhà được dự kiến sẽ tham gia vào thị trường từ các dự án trong những năm tới, sẽ trở thành một thách thức lớn cho phát triển nhà ở tại TPHCM”, TS Phạm Thái Sơn nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, ông Sơn phân tích về thị trường BĐS TPHCM, theo thống kê trong vòng 7 năm, từ năm 2003 đến năm 2010, giá nhà tại TP.HCM đã tăng gần 400%.

Chính sự phát triển quá nhanh đã tiềm ẩn nguy cơ “bong bóng”, thực tế cho thấy sau giai đoạn “nóng sốt” thị trường nhà đất TP.HCM đã chạm đáy và mới bắt đầu phục hồi từ cuối năm 2014 đến nay.

Trước đó, tại buổi tọa đàm lấy ý kiến đóng góp Đề án phát triển thị trường bất động sản (BĐS) TP.HCM giai đoạn 2016 – 2020 định hướng đến năm 2025 và tầm nhìn 2030, do Sở Xây dựng TP tổ chức, ngày 11/9, TS. Sơn cho rằng, hiện doanh nghiệp BĐS đang ở giai đoạn “cực thịnh” với lợi nhuận từ đầu tư dự án BĐS đang khá cao là nhờ những lợi ích từ chính sách hỗ trợ.

Trong thời gian qua, nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực BĐS liên tục gia tăng.

Hơn nữa, hằng năm TP chi 25% trong tổng nguồn thu ngân sách để đầu tư cho hệ thống hạ tầng giao thông đối ngoại nhằm kết nối TP với nhiều địa phương lân cận khiến các dự án BĐS ở các vùng ngoại thành không ngừng tăng lên.