Gỡ "tồn kho, nợ xấu" cho thị trường bất động sản

Hàng tồn kho nhiều, nợ xấu cao, cung chưa đáp ứng nhu cầu, các phân khúc căn hộ đều có giá trị và tiềm năng như nhau… Đó là ý kiến của các chuyên gia và doanh nghiệp nhận định về thị trường bất động sản ở buổi tọa đàm “Cơ hội nào cho thị trường bất động sản” do Báo Thanh Niên tổ chức sáng 21.11 tại TP.HCM.
 

Nhà báo Nguyễn Quang Thông, Tổng Biên tập Báo Thanh Niên hi vọng tọa đàm lần này sẽ tháo gỡ nhiều khúc mắc của thị trường BĐS hiện nay - Ảnh: Diệp Đức Minh

BĐS giảm giá 30% vẫn không ai mua
 

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM Lê Hoàng Châu chỉ ra khó khăn chung của thị trường bất động sản hiện nay tập trung ở hàng tồn kho và nợ xấu.

Theo đó, hiện hàng tồn kho bất động sản ở tất cả các phân khúc với tổng giá trị rất lớn. Nhiều dự án, công trình đều dở dang. Người tiêu dùng, nhà đầu tư mất lòng tin và chưa quay trở lại tham gia thị trường bất động sản (BĐS).

Riêng về nợ ngân hàng thì tổng số dư nợ có liên quan bất động sản lên đến hơn 1 triệu tỉ đồng.

Tại TP.HCM, nhiều doanh nghiệp (DN) BĐS có dư nợ lớn, nhiều khoản vay đã trở thành nợ xấu cộng với lãi suất vay rất cao đang là gánh nặng vượt quá sức chịu đựng của DN.

“Thậm chí có nơi giá bán đã giảm đến 30% so với trước vẫn không bán được hàng”, ông Châu nói.

Khó khăn của thị trường bất động sản đã tác động xấu đến ngành sản xuất khác như xi măng, sắt, thép, vật liệu xây dựng, trang thiết bị nội thất… và làm gia tăng tình trạng thiếu việc làm, thất nghiệp.

Đồng tình với ý kiến của ông Châu, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành cho biết thêm, thực sự giá nhà đã giảm đến mức thấp nhất và không thể giảm hơn nữa.

Ông Nghĩa khẳng định "rõ ràng thị trường BĐS ở VN là không lành mạnh". "Giai đoạn 2007-2008 thì thị trường thuộc người bán, muốn mua thì phải xếp hàng. Đến nay thì thay đổi hẳn khi thuộc về người mua khi chào bán, giảm giá mà vẫn không ai mua" - ông Nghĩa nêu thực trạng.

Thậm chí, ông Nghĩa khẳng định giá nhà đã hiện đến mức thấp nhất. "Giá nhà đã giảm 30% trong khi giá vật liệu tăng từ 30 - 50%, tức là giá đã giảm "kép" đến 50 - 60% nhưng cuối cùng vẫn không có người mua" - ông Nghĩa bức xúc.

TS Đinh Thế Hiển, Viện trưởng Viện Nghiên cứu tin học và kinh tế ứng dụng - cho hay thời gian qua mặc dù giá nhà đã giảm khá mạnh nhưng thanh khoản của thị trường vẫn rất thấp.

Ước tính đến quý 3/2012, doanh thu của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán giảm bình quân 20 - 25% trong khi lợi nhuận giảm tới 35 - 40% so với cùng năm trước.

Theo ông Hiển, tồn kho thành phẩm bất động sản tính đến ngày 30.8 ước tính khoảng gần 41.000 tỉ đồng. Tuy nhiên, nếu tính cả những dự án đang xây dựng dở dang thì tồn kho bất động sản có thể cao gấp ba lần.

Đầu cơ đẩy giá lên cao

TS Đinh Thế Hiển cho hay thị trường nhà đất khó khăn như hiện nay là do chi phí nhà đất tăng quá cao, dựa trên nhu cầu đầu cơ chứ không theo quy luật giá trị và hiệu quả đầu tư sử dụng.

Theo đó, trong vòng hơn 10 năm trở lại đây, giá nhà ở tại Việt Nam đã tăng hơn 10 lần. Xét về chỉ số giá nhà/thu nhập của người dân thì ở Việt Nam cao hơn nhiều so với các nước trong khu vực và trên thế giới.

Cụ thể, chỉ số giá nhà/thu nhập người dân ở Việt Nam khoảng 26,6 lần trong khi khu vực Nam Á là 6,25 lần, Đông Á là 4,14 lần, châu Âu, Trung Đông và Bắc Mỹ là 6,25 lần… Theo tính toán của Liên Hiệp Quốc thì chỉ số giá nhà/thu nhập người dân khoảng 3 - 4 lần là hợp lý.

Ngoài ra, theo ông Hiển, thị trường bất động sản phát triển nóng và có tỷ suất sinh lợi rất cao trong những năm trước khiến nhiều DN tham gia vào lĩnh vực phát triển bất động sản.

Thậm chí, có những DN trước đây hoạt động chính trong lĩnh vực sản xuất công nghiệp cũng đã chuyển hướng sang lĩnh vực bất động sản mà không chú trọng đến trình độ cũng như kinh nghiệm quản lý. Nhiều DN chỉ tập trung vào những phân khúc có tính sinh lời cao mà không quan tâm đến nhu cầu thực sự của thị trường.

Từ đó, trong vòng ba năm, từ năm 2007 - 2009, số lượng căn hộ tại TP.HCM từ 3.000 căn đã tăng lên gấp 10 lần. Đặc biệt số lượng đất nền ở khu vực lân cận TP.HCM như Long An, Bình Dương, Đồng Nai… phát triển rất nhanh dẫn đến cung vượt xa so với nhu cầu sử dụng, khai thác.

Chưa kể, nhiều DN có quy mô rất nhỏ, tổng tài sản chỉ khoảng 200 - 300 tỉ đồng (thậm chí thấp hơn) nhưng vẫn đi vay nợ hoặc huy động thêm từ khách hàng để triển khai những dự án kéo dài từ 3 - 5 năm và chí phí đầu tư một dự án thậm chí lớn gấp đôi, gấp ba lần vốn chủ sở hữu.

Điều này dẫn tới các DN thường chủ trương quảng cáo mạnh, thu hút người mua để lấy vốn xây dựng, không thể thực hiện đầu tư bài bản, dựa trên chất lượng căn hộ và kế hoạch bán hàng, khai thác dài hạn.

Chính vì đầu tư ồ ạt mà theo ông Lê Hoàng Châu, thị trường đang thiếu loại căn hộ cho thuê giá bình dân khoảng trên dưới 2 triệu đồng/căn hộ/tháng hay căn hộ bán trả góp dài hạn 20 - 30 năm với lãi suất ưu đãi.
 

TS Đinh Thế Hiển (phải) cho rằng đến khoảng giữa năm 2013 thị trường BĐS sẽ bắt đầu bật lên - Ảnh: Diệp Đức Minh

Khởi sắc vào cuối năm 2013?

Chuyên gia Đinh Thế Hiển nhận định thị trường bất động sản từ nay đến đầu năm 2013 vẫn còn gặp nhiều khó khăn. Trong giai đoạn này, trước áp lực về vốn, nợ ngân hàng và tâm lý chờ đợi của khách hàng nên giá nhà đất ở nhiều dự án vẫn có xu hướng giảm.

Nhưng bước qua quý 2 và 3/2013 và đặc biệt là đầu năm 2014, khả năng thị trường xuất hiện nhu cầu đầu tư khá mạnh, lan tỏa ra khu vực lân cận TP.HCM cho nhiều phân khúc đất nền và căn hộ.

Lý giải về điều này, TS Hiển cho biết theo thống kê của riêng ông, tại TP.HCM hiện nay một bộ phận không nhỏ là những đôi vợ chồng trẻ, sinh viên ra trường thu nhập khoảng 10 triệu đồng/tháng. Do vậy, việc mua một căn hộ khoảng 70 m2 với giá khoảng 14 triệu đồng/m2 bằng cách vay ngân hàng là điều hoàn toàn khả thi.

Tuy nhiên, sự khởi sắc chỉ có thể xảy ra với những dự án được đầu tư đúng mức, tạo dựng không gian sinh sống tốt và có khả năng tăng giá, đem lại lợi nhuận tốt cho nhà đầu tư thứ cấp.

“Lúc này, tình hình kinh tế vĩ mô đã ổn định và tăng trưởng giúp cho thu nhập của doanh nghiệp và người dân được cải thiện, xuất hiện niềm tin về đầu tư bất động sản và nhu cầu sử dụng căn hộ. Giá nhiều phân khúc bất động sản lúc này đã phù hợp với khả năng người dân”, ông Hiển cho hay.

Ông Hiển cũng cho rằng đừng nên có sự "phân biệt" giữa các phân khúc căn hộ trong giai đoạn sắp tới, khi thị trường khởi sắc hơn. Bởi "mỗi phân khúc đều có một vai trò quan trọng như nhau. Cho dù phân khúc trung bình hiện nay vẫn chiếm ưu thế nhưng phân khúc cao cấp vẫn đóng một vai trò nhất định nhất là trong bối cảnh phát triển ở những đô thị lớn như TP.HCM" - ông Hiển nhận định.

Đề cập đến phân khúc cao cấp trong tình hình hiện nay, TS Sử Ngọc Khương, trưởng bộ phận đầu tư của Công ty Savills cho rằng: "Nhà ở, căn hộ thuộc phân khúc thấp và trung bình thì nhà đầu tư trong nước chiếm ưu thế nhưng ở phân khúc cao cấp lại thuộc về nhà đầu tư nước ngoài. Với thế mạnh tài chính của mình, nhà đầu tư nước ngoài thường đầu tư những dự án cao cấp như villa, căn hộ cao cấp".

Chính vì vậy mà ông Khương cho rằng theo nhiều nghiên cứu, dù thị trường sụt giảm nhưng lượng khách hàng có nhu cầu mua căn hộ cao cấp vẫn khá lớn và tập trung chủ yếu ở TP.HCM và Hà Nội. Điều quan trọng là, trước đây, ở phân khúc cao cấp, khách hàng chủ yếu là lướt sóng, mua đi bán lại thì nay người mua phải có nhu cầu ở thật sự.

Ông Khương kết luận: “Sân chơi cao cấp đang thuộc về nhà đầu tư nước ngoài nhưng trong tương lai sẽ có nhiều nhà đầu tư trong nước tham gia vào bởi thị trường này vẫn còn nhiều tiềm năng".

Bổ sung cho vấn đề môi trường sống hiện nay, KTS Khương Văn Mười, Chủ tịch Hội Kiến trúc sư TP.HCM cho hay hiện nay người dân quan tâm môi trường ở hơn nhà ở. Vì vậy việc xây dựng môi trường sống của đô thị là một nhu cầu tất yếu mà DN và cơ quan quản lý cần phải hướng tới.

Ông Mười cho hay việc chia nhỏ căn hộ chỉ nên áp dụng đối với một tỷ lệ nào đó của toàn thị trường và không nên tập trung vào vấn đề chia nhỏ. Bởi một căn hộ có diện tích 20 m2 như kiến nghị cho một gia đình có bốn người thì chẳng khác nào ký túc xá của một trường học.

“Căn hộ giá thấp nghĩa là thiết kế xây dựng, kết cấu phù hợp với người có thu nhập thấp. Giá thấp không có nghĩa là cắt bỏ, bớt xén vật liệu làm giảm chất lượng của căn hộ. Giá thấp nhưng vẫn lôi cuốn được đông đảo người dân hưởng ứng”, ông Mười nói.
 

TS Sử Ngọc Khương nhận định sắp tới nhà đầu tư trong nước sẽ có thể tham gia thị trường phân khúc căn hộ cao cấp - Ảnh: Diệp Đức Minh

Giảm phí sử dụng đất, giảm lãi suất để cứu thị trường

Để "phá băng" BĐS trong giai đoạn này và cho tương lai, ông Trần Lê Khánh, chuyên gia đầu tư BĐS kiến nghị giai đoạn này DN nên tập trung vào người tiêu dùng cuối cùng và đảm bảo chất lượng với cam kết. “Doanh nghiệp không nên giảm giá quá nhiều vì như thế sẽ “giết” phần lớn số khách hàng đã mua nhà trước đó”, ông Khánh nói.

Ngoài ra, theo ông Khánh, DN, cơ quan chức năng cần nhanh chóng cấp sổ đỏ cho người mua nhà để kích thích thị trường. Trên thực tế, một số dự án sớm có sổ đỏ thu hút rất nhiều người mua.

Đề cập đến giải pháp tài chính cho thị trường BĐS, ông Tô Nghị, Phó tổng giám đốc Ngân hàng Eximbank cho hay trước đây, Eximbank chủ yếu tài trợ vốn cho hoạt động xuất nhập khẩu nhưng thời gian gần đây đã tham gia vào cho vay tiêu dùng, cá nhân, trong đó có tiêu dùng vay mua BĐS.

Theo ông Nghị, mới đây, Eximbank tung ra gói 5.000 tỉ đồng cho vay với mức 12%/năm trong hai năm đầu. Đây là mức lãi suất mà khách hàng thu nhập trung bình có thể chấp nhận được để mua nhà.

Ông Lê Hoàng Châu thừa nhận trong tình thế cực kỳ khó khăn của thị trường như hiện nay lại xuất hiện cơ hội cho những nhà đầu tư phát triển bất động sản có năng lực và có chiến lược kinh doanh dài hạn.

“Có thể nói lợi thế thị trường đang thuộc về người mua. Ở đây bao gồm người tiêu dùng mua nhà để ở, nhà đầu tư mua lại dự án hoặc mua lại doanh nghiệp bất động sản và cả Nhà nước khi mua lại các dự án căn hộ phù hợp để thực hiện mục tiêu an sinh xã hội”, ông Châu khẳng định.

Tuy nhiên, để khơi thông thị trường, ông Châu kiến nghị cần có chính sách, cơ chế hỗ trợ tín dụng ưu đãi khoảng 8%/năm trong thời hạn từ 5 - 10 năm cho người mua căn hộ đầu tiên, người đang ở chật hẹp (dưới 5 m2/người) để mua căn hộ.

Nhà nước cần có kế hoạch mua lại các dự án căn hộ có diện tích phù hợp để phục vụ chương trình tái định cư và làm quỹ nhà ở xã hội như TP.HCM đã thực hiện. Ngoài ra, các ngân hàng xem xét cho các DN bất động sản được cơ cấu lại các khoản nợ vay cũ đang chịu lãi suất rất cao (trên dưới 20%/năm) để chuyển sang được hưởng mức lãi suất theo chính sách hiện nay.

Ông Châu kiến nghị cho phép DN điều chỉnh công năng dự án, thiết kế căn hộ theo hướng tạo ra sản phẩm phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính của đông đảo người tiêu dùng.
 

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM cho rằng khó khăn lớn nhất trên thị trường BĐS hiện nay là hàng tồn kho và nợ xấu - Ảnh: Diệp Đức Minh

Bà Nguyễn Thanh Thùy, Giám đốc Makerting Diamond Island bằng trải nghiệm của mình cho rằng mức lãi suất hiện tại chưa phù hợp cho người có nhu cầu mua nhà. Lãi suất tại VN cao gấp 5 - 6 lần ở Mỹ trong khi giá thành xây dựng cao hơn cũng sẽ gây ra nhiều khó khăn cho DN và chủ đầu tư.

Ở một góc độ khác, bà Thùy cho hay không nên vì khó khăn của thị trường mà chia nhỏ căn hộ vì điều này về lâu dài sẽ không có lợi cho thị trường và làm giảm chất lượng sống của người dân.

Bằng bài phát biểu ngắn: Nhà nước - nhà băng - nhà đầu tư; ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT Công ty Nam Long cho hay chính sách BĐS hiện nay đang khiến thị trường đóng băng, không có sức mua khiến nhà đầu tư không mặn mà và đang có xu hướng rút khỏi thị trường.

Ngoài ra, theo ông, chính sách về tiền sử dụng đất hiện còn là một ẩn số. "Nhà đầu tư mua đất mà không biết đóng tiền sử dụng bao nhiêu, không có thông tin chính xác thì chắc chắn khiến nhà đầu tư không thể làm được dự án" - ông Quang bức xúc.

Đề cập về giá xây dựng, ông Quang cho rằng: giá xây dựng nhà VN đang ở mức thấp nhất. Theo tính toán của ông Quang, chi phí xây dựng nhà 1 trệt 1 lầu có giá 4 - 5 triệu đồng/m2, 5 tầng có giá 4 - 8 triệu đồng/m2, 8 - 12 tầng có giá trên 7 triệu đồng/m2…

“Chúng tôi đã đi tham quan Thái Lan, Singapore, Hà Lan thì thấy rằng giá thành xây dựng ở Việt Nam là rẻ nhất. Như vậy doanh nghiệp không thể giảm giá xây dựng để giảm giá nhà. Muốn giảm giá nhà thì cần phải rút ngắn thời gian đầu tư. Hiện thời gian đầu tư ở Việt Nam dài gấp 2,5 - 4 lần so với các nước trong khu vực và thời gian này cần phải rút ngắn”, ông Quang nói.

Trả lời những kiến nghị của những đại biểu, ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà (Bộ Xây dựng) cho biết để giải quyết nhu cầu nhà ở cho người dân, Bộ đang xúc tiến đẩy nhanh việc cần phải có quỹ tiết kiệm nhà ở để người dân có thể dễ dàng tiếp cận, không phải lệ thuộc quá nhiều vào ngân hàng như hiện nay.

Theo ông Hà, hiện nay đề án quỹ tiết kiệm nhà ở đã được Bộ Xây dựng trình Thủ tướng Chính phủ và sẽ sớm triển khai ở TP.HCM, Hà Nội.

Ngoài ra, theo ông Hà, cần phải rà soát những dự án bất động sản và điều chỉnh cơ cấu căn hộ phù hợp với túi tiền của người dân. Hiện đề án tái cơ cấu căn hộ cũng đã trình Chính phủ xem xét. Chủ trương chung của đề án tái cơ cấu này là việc điều chỉnh diện tích căn hộ sẽ không gây thêm khó khăn cho doanh nghiệp và chủ đầu tư.

Ngoài ra, theo ông Hà thì một trong những giải pháp trong tình hình khó khăn hiện nay là phân khúc nhà xã hội cho thuê. Điều đó vừa giúp cho các DN có BĐS tồn kho vừa giúp người có nhu cầu nhà ở tìm gặp nhau.

Kết thúc buổi tọa đàm, nhà báo Nguyễn Quang Thông, Tổng Biên tập Báo Thanh Niên đánh giá buổi tọa đàm đã đem đến nhiều thông tin khiến nhiều "nhà": nhà quản lý, nhà đầu tư (trực tiếp), nhà đầu tư gián tiếp (ngân hàng) và nhà tiêu dùng quan tâm đáng kể.

Từ đó mở ra những cơ hội cho nhiều phía. Đối với phía cơ quan quản lý khi lắng nghe các kiến nghị của chủ đầu tư đồng thời sẽ có những giải pháp quản lý đưa ra giúp thị trường sớm hồi phục.

Đối với nhà đầu tư đã tự nhìn lại cơ hội và khả năng của mình để có những điều chỉnh thích hợp. Đặc biệt là với những nhà tiêu dùng. Chính từ buổi tọa đàm này, các thông tin, các định chuẩn của từng dự án, giá cả của thị trường sẽ đến được với người tiêu dùng.

Ngoài ra, trong những giải pháp được đưa ra để giúp thị trường hồi phục, anh Quang Thông cho rằng giải pháp cho thuê nhà cho người thu nhập thấp và trung bình là rất cần được quan tâm và mổ xẻ hơn nữa. "Bởi việc thuê nhà liên quan đến đại đa số bộ phận người trẻ hiện nay" - anh Thông cho biết.

Từ những điều quan tâm nói trên và các giải pháp được đưa ra, hi vọng đây sẽ là một trong những đòn bẩy để giúp "phá băng" thị trường BĐS.
 

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng (khảo sát trên 44 tỉnh thành), đến ngày 30.8 cả nước đang tồn kho gần 16.500 căn hộ chung cư, hơn 5.100 căn hộ thấp tầng, hơn 1,6 triệu m2 đất nền, hơn 25.000 m2 văn phòng và trung tâm thương mại… với tổng giá trị hàng tồn kho gần 40.800 tỉ đồng.

Hàng tồn kho chủ yếu tập trung ở Hà Nội và TP.HCM. Riêng TP.HCM, lượng hàng tồn kho khoảng 10.100 căn hộ chung cư, 1.000 căn nhà thấp tầng, 19.000 m2 văn phòng và trung tâm thương mại.

Theo số liệu từ Sở Xây dựng TP.HCM, trong tổng số 1.166 dự án bất động sản đã được phê duyệt, chỉ có 195 dự án đã hoàn thành (chiếm 16,72%), 815 dự án đang triển khai, 122 dự án chưa triển khai và 14 dự án đã tạm ngưng xây dựng.
 

DiaOcOnline.vn - Theo Thanh Niên