Vì sao chung cư có giá 10 triệu đồng/m2?

Đưa ra mức giá 10 triệu đồng/m2, chủ đầu tư chung cư Đại Thanh đi trước thị trường hay đi nước cờ mạo hiểm thiếu căn cứ?
 

Những máy đếm tiền chạy hết công suất, sàn bất động sản đông chật người, thông tin khen có, chê có xuất hiện liên tục trên mặt báo Chung cư Đại Thanh với mức giá bán 10 triệu đồng/m2 trở thành câu chuyện nóng của thị trường bất động sản hiện đang nguội lạnh.

10 triệu đồng/m2, tại sao không?

Mở bán từ quý II năm nay, chủ đầu tư Công ty cổ phần Đầu tư tư nhân số 1 Lai Châu đã đưa ra các mức giá bán bám sát nhu cầu thị trường một cách siêu linh hoạt, từ 14,3 triệu đồng/m2 rồi 13 triệu đồng/m2 và giờ là 10 triệu đồng/m2. Tất nhiên, không phải tất cả các căn hộ đều đồng loạt có giá 10 triệu đồng/m2 mà số lượng những căn như vậy chỉ chiếm một phần nhất định trong dự án với những đặc điểm như diện tích nhỏ (dưới 45m2), ở tầng cao…

Không ít doanh nghiệp bất động sản đã lên tiếng phản đối động thái giảm giá chung cư tại dự án Đại Thanh. Họ cho rằng, doanh nghiệp không thể nào làm dự án mà bán ra với giá 10 triệu đồng/m2 được và nếu có thì chỉ có thể là doanh nghiệp ăn bớt nguyên vật liệu.

Trao đổi với phóng viên, ông Lê Thanh Thản, Giám đốc CTCP Đầu tư tư nhân số 1 Lai Châu, đã chỉ ra 3 yếu tố khiến dự án Đại Thanh có được mức giá trên. Thứ nhất, đất xây dựng dự án là quỹ đất đô thị phát triển từ cách đây 4 năm, công ty này mua được với giá thấp. Thứ hai, doanh nghiệp không sử dụng vốn vay ngân hàng. Thứ ba, cũng là yếu tố quan trọng nhất, theo ông Thản, là doanh nghiệp đã tạo ra được quy trình đầu tư khép kín và cắt giảm được tối đa những chi phí không đáng có. Theo quy hoạch, dự án này sẽ có khoảng 4.000 căn hộ chung cư, giá trị đầu tư ước 2.400 tỷ đồng. Toàn bộ tiền đầu tư là vốn tự có của doanh nghiệp và huy động trả trước từ khách hàng. Với 10 công ty thành viên, chủ đầu tư hiện chủ động làm tất cả các khâu, từ bê tông, thi công, giám sát, thiết kế, nhập khẩu nguyên vật liệu… Trước kia, riêng chi phí lán trại cho công nhân xây dựng đã ngốn tới 10% phí xây dựng thì nay chúng tôi tận dụng tầng hầm đã xây dựng xong để họ ở. Quản lý được trực tiếp đầu vào sản phẩm, những khâu trung gian trong một dự án như: phòng vật tư, kế hoạch, tài chính… chúng tôi đều cắt giảm hết", ông Thản lý giải.

Có năng lực tài chính, lại bán được hàng, nhiều nhà sản xuất vật liệu xây dựng sẵn sàng cho công ty mua hàng trả chậm, Công nghệ thi công mới cũng rút ngắn thời gian hoàn thiện công trình rất nhiều so với trước kia. Nếu như trước đây, mỗi tháng thi công được 1 tầng, thì nay, theo lời ông Thản, mỗi tháng chủ đầu tư thi công được 4 tầng. Với tiến độ này có thể tháng 10 năm sau Công ty có thể giao nhà.

Năng nhặt chặt bị

Không nổi trội như các đại gia bất động sản Hoàng Anh Gia Lai, Hòa Phát… trên thị trường, nên ít người đo đếm được mức độ giàu có và năng lực tài chính thực sự của công ty tư nhân này. Tuy nhiên, không kể các dự án khác mà công ty đã đầu tư, tổng vốn đầu tư của riêng dự án Đại Thanh theo dự toán là 3.500 tỷ đồng, trong đó khoảng 20 block chung cư có vốn đầu tư ước khoảng 2.400 tỷ đồng. Nếu đúng là không vay ngân hàng như ông Thản khẳng định, chủ đầu tư cần tự có khoảng 50% vốn (chi phí để hoàn thiện cơ sở hạ tầng và xây xong móng để đủ điều kiện bán hàng). Như vậy, để làm riêng dự án Đại Thanh, trong tay ông Thản phải có khoảng 1.200 tỷ đồng.

Bán cái mà thị trường cần, phương thức kinh doanh xưa cũ này dường như lại rất mới trên thị trường bất động sản Hà Nội và có lẽ doanh nghiệp tư nhân xây dựng Lai Châu này đang đi đầu. Không chỉ dự án Đại Thanh có mức giá linh hoạt đến chóng mặt, tại dự án VP3 Linh Đàm, công ty này cũng đưa ra chính sách "sốc" không kém: giảm giá từ 33 triệu đồng/m2 xuống 22 triệu đồng/m2. Dù đã bán được 70% căn hộ, chủ đầu tư áp dụng giá mới cho tất cả khách hàng trước đây đã mua căn hộ. Nhờ đó, gần 400 căn hộ tại đây được mua hết trong thời điểm cầu thấp như hiện nay.

"Thị trường còn khó khăn có thể tới 3 - 4 năm nữa, không làm thì hơn 3.000 công nhân và hàng trăm cơ sở sản xuất vật liệu của chúng tôi sẽ đói mất", ông Thản nói. Ông cũng cho rằng, lúc này, tỷ suất lợi nhuận 5% là đã có thể chấp nhận được. Theo giới kinh doanh có thể ông Thản còn nhằm "đi trước đón đầu" khi chính sách bán nhà thu nhập thấp từ năm 2013 tại Hà Nội thông thoáng hơn: Sau 5 năm chủ nhà được bán căn hộ và diện được mua nhà nới rộng sang KT3 thay vì phải có hộ khẩu thường trú tại Hà Nội như hiện nay, thu nhập từ 9 triệu đồng/tháng trở xuống thay vì 4 triệu đồng như hiện tại.

Gót chân Achiles của người đi đầu

Bất luận chủ đầu tư đưa ra những phân tích về lợi thế của mình một cách đầy thuyết phục thì vẫn còn một điểm gây băn khoăn là chủ đầu tư chưa nộp tiền sử dụng đất. Đây là một điểm khác với nhiều dự án chung cư tại Hà Nội khi chủ đầu tư thường phải nộp tiền sử dụng đất và hoàn thiện các nghĩa vụ tài chính ngay từ đầu, trước khi bán nhà cho khách hàng.

Tuy vậy, chính sách liên quan đến thuế nhà đất tại Hà Nội lâu nay luôn bị các doanh nghiệp kêu ca là hay thay đổi và khó lường trước. Nếu như cách tính của doanh nghiệp không được cơ quan quản lý chấp thuận, sẽ cần có thời gian để xử lý câu chuyện trên. Nếu chi phí sử dụng đất đội lên, khi ấy lợi nhuận của doanh nghiệp bị ảnh hưởng và liệu họ có buộc khách hàng phải chia sẻ? Nên nhớ đây là thủ tục quan trọng khi chủ đầu tư làm các bước xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho khách hàng. Trong hợp đồng mua bán nhà cũng quy định, chi phí để hoàn tất các thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà bên mua phải chịu.
Một vấn đề nữa mà người mua cần lường trước đó là khó có khả năng sớm nhận được sổ đỏ do những căn hộ thương mại có diện tích dưới 45m2 chưa đáp ứng quy định của Luật Nhà ở hiện hành. Việc sửa luật và các văn bản pháp lý liên quan đến vấn đề này không hề đơn giản và cần thời gian.Đi trước thị trường và đi tắt là phương thức kinh doanh linh hoạt và nhạy bén mà chỉ các ông chủ tư nhân mới thực hiện được trên thị trường bất động sản. Những cách làm mới vì quyền lợi số đông người dân và có lợi cho cả chủ đầu tư cần được ủng hộ. Nhưng với khách hàng, trước khi chọn chốn an cư cũng nên cân nhắc nhiều bề.
 

DiaOcOnline.vn - Theo DĐDN