Giao quyền cho quận, huyện xoá chung cư cũ trên địa bàn TPHCM: Nói dễ, làm khó!

Để nhanh chóng giải quyết câu chuyện chung cư cũ chờ sập trên địa bàn TPHCM, Bí thư Thành ủy TPHCM Đinh La Thăng đã ra “tối hậu thư” từ nay đến cuối năm các cấp ngành liên quan phải xây dựng xong cơ chế đặc thù để thúc đẩy việc cải tạo chung cư cũ trên địa bàn thành phố. Tuy nhiên, đến nay cơ chế - chính sách hỗ trợ các nhà đầu tư, bồi thường và tái định cư cho người dân vẫn chưa được trình lên cấp có thẩm quyền xem xét phê duyệt.

Rào cản giá bồi thường

Tại cuộc họp với các sở ngành, quận huyện về cải tạo chung cư cũ trên địa bàn thành phố mới đây, ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM cho biết, khó khăn lớn nhất hiện nay là có một bộ phận cư dân khi địa phương gặp gỡ bàn giá bồi thường thì họ không đồng tình, đòi hỏi đơn giá bồi thường quá cao. Điều này không đảm bảo công bằng cho các hộ đã di dời trước. Ngoài ra, chính quyền địa phương cũng thiếu quyết liệt. Trường hợp chung cư Cô Giang là một ví dụ. Mặc dù đã có chủ trương di dời khẩn cấp từ năm 2005 nhưng do UBND quận1 thiếu kiên quyết, có tâm lý e ngại khi đụng chạm đến quyền lợi của người dân, sợ bị khiếu nại nên đến nay vẫn chưa giải tỏa xong.

Bên cạnh đó, theo ông Phan Trường Sơn- Trưởng phòng Phát triển nhà và thị trường bất động sản, Sở Xây dựng TPHCM, qua công tác kiểm định 88 trong tổng số 474 chung cư xây dựng trước năm 1975, cơ quan chức năng xác định có 12 chung cư xuống cấp ở mức độ nguy hiểm (cấp độ D), có thể sập bất cứ lúc nào nhưng việc di dời, xây dựng mới và đặc biệt là việc thỏa thuận bồi thường trong giải phóng mặt bằng còn gặp rất nhiều khó khăn. Người dân sống trong các khu chung cư cũ đa phần có thu nhập thấp, giá trị sử dụng còn lại của các căn hộ nhỏ, tiền bồi thường không đủ để mua lại căn hộ thương mại nên nhiều người không đồng ý việc bồi thường, di dời. Tình trạng này khiến nhiều dự án không thể triển khai do chưa có mặt bằng và phát sinh tình trạng tạm cư kéo dài. Hơn nữa, việc bồi thường cũng rất khó tạo được sự đồng thuận của người dân”, ông Sơn cho biết.

Người dân thì sợ mất nhà, không được tái định cư nên tâm lý phải cố thủ không chịu di dời để được hưởng giá cao. Doanh nghiệp thì thiếu niềm tin với chính quyền, sợ những trường hợp một số hộ dân không chịu di dời nhưng chính quyền không ra tay hỗ trợ khiến dự án không triển khai được, trong khi doanh nghiệp phải trả lãi suất vay mà dự án thì kéo dài vô hạn định thì chỉ có nước phá sản, một doanh nghiệp địa ốc nêu quan điểm vì sao doanh nghiệp ngại”dây” vào các dự án cải tạo chung cư cũ.

“Chiếc áo” quá rộng với quận - huyện

Trong bối cảnh, thời hạn tối hậu thư mà Bí thư Thăng đưa ra chỉ còn chưa tới 6 tháng, Sở Xây dựng TPHCM kiến nghị lãnh đạo thành phố cho phép tái định cư tại chỗ (trừ trường hợp không xây dựng lại chung cư tại vị trí cũ), không thực hiện phương thức bồi thường để đẩy nhanh tiến độ. Khi đó, các hộ dân sẽ được bố trí tạm cư và sẽ quay trở lại định cư tại căn hộ mới có diện tích tương đương sau khi xây dựng xong chung cư. Trong trường hợp không có nhu cầu tái định cư tại chỗ, người dân vẫn được bán căn hộ đã được bố trí theo hình thức chuyển nhượng. Ngoài ra, Sở Xây dựng cũng đề nghị phân cấp, ủy quyền việc thẩm định, tháo dỡ các chung cư cũ, lựa chọn nhà đầu tư cho quận, huyện thực hiện. Giải pháp này tuy nhận được sự đồng tình nhưng cũng không ít ý kiến từ lãnh đạo các quận - huyện cho rằng nếu giao việc như vậy không khác gì mặc một chiếc áo quá rộng vì việc thẩm định và phê duyệt kết quả kiểm định, cấp quận không thể làm nổi do không có chuyên môn.

Ông Nguyễn Đức Trọng- Chủ tịch UBND quận 10 cho rằng, việc này không đơn giản là đổi 1 mét vuông nhà cũ lấy 1 mét vuông nhà mới. Khi xây chung cư mới thì số tầng phải tăng gấp 3 do còn có nhiều tiện ích như bãi gửi xe, nơi sinh hoạt cộng đồng… Như vậy hệ số sử dụng đất tăng rất nhiều, nếu tiến hành tái định cư tại chỗ thì phải thay đổi toàn bộ các chỉ số quy hoạch, mà việc này một quận không thể tự cân đối được, ông Trọng nhận định. Đơn cử như các chung cư cũ ở quận 10, mật độ xây dựng lên tới 100%, quy mô 4 tầng. Để đảm bảo mật độ xây dựng 40%, chung cư mới phải cao tối thiểu 12 tầng nên thành phố cần có cơ chế mềm, cho phép thiết kế vượt quy mô dân số.

Ngoài ra, theo quan điểm của lãnh đạo thành phố thì để tái định cư tại chỗ, muốn thu hút nhà đầu tư và giảm áp lực tài chính cho người dân trong việc chi trả khoản chênh lệch giá trị từ việc hoán đổi căn hộ cũ (giá thấp) lấy căn hộ mới (giá cao) thành phố phải cho phép chủ đầu tư xây dôi dư một số căn hộ, tức phải điều chỉnh chỉ tiêu kiến trúc, mật độ xây dựng. Tuy nhiên, đại diện Sở Quy hoạch Kiến trúc cho biết nhiều chung cư cũ mật độ xây dựng và chỉ tiêu quy hoạch đã ở mức rất cao, khó tăng thêm.

Chủ tịch hiệp hội bất động sản TPHCM, ông Lê Hoàng Châu cũng cho rằng, UBND thành phố cần tổ chức điều tra xã hội học nắm bắt tâm tư, nguyện vọng của người dân. Nếu xây dựng lại chung cư với diện tích tương đương căn hộ cũ thì phải có quy định diện tích tối thiểu. Vậy thì phải có câu trả lời với những vấn đề như diện tích căn hộ tối thiểu là bao nhiêu, theo quy định nhà ở xã hội hay nhà ở thương mại? Phần diện tích chênh lệch thì người dân lấy tiền ở đâu để trả thêm?

Ông Châu cho biết thêm hiện có khoảng 30 nhà đầu tư đang tìm hiểu việc xây dựng mới 89 chung cư cũ ở quận 1 và một số quận nội thành. Tuy nhiên, nhiều quận đưa ra tiêu chuẩn 25m2/người là quá cao, không phù hợp với thực tế.