Lối thoát cho những siêu dự án chết lâm sàng

Thị trường chuyển nhượng (M&A) các dự án bất động sản tiếp tục bùng nổ, nhưng khác với những thương vụ đơn giản và quy mô nhỏ trước đây, các dự án được mua bán gần đây có giá trị và độ phức tạp ngày càng cao. Và đây chính là lối thoát cho những siêu dự án chết lâm sàng.

Liên tiếp diễn ra các thương vụ M&A trong lĩnh vực bất động sản kể từ đầu năm tới nay. Điển hình là thương vụ Mappletree thâu tóm Tổ hợp khách sạn - căn hộ dịch vụ - văn phòng cho thuê Asiana Plaza Saigon, rồi thương vụ Tập đoàn BRG mua lại khu căn hộ dịch vụ Sedona Suites Hanoi. Chưa kể, còn có Keppel nhận chuyển nhượng 40% dự án Empire City tại TP.HCM với giá trị gần 94 triệu USD, rồi các vụ chuyển nhượng cả toà nhà văn phòng như A&B Tower tại TP.HCM và TNR Tower tại Hà Nội.

Công ty Tư vấn bất động sản JLL Vietnam đánh giá, hoạt động M&A trong lĩnh bất động sản vẫn duy trì đà tăng trưởng từ năm trước và trong nửa năm đầu tiên đã ghi nhận nhiều giao dịch thành công. Phần lớn các giao dịch là các tài sản đầu tư, tức là các dự án đang hoạt động và tạo doanh thu.

Tuy nhiên, ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch Sohovietnam - công ty chuyên về tư vấn chuyển nhượng dự án, quan sát thấy đã xuất hiện một xu hướng M&A mới: đó là việc một số nhà đầu tư thâu tóm những dự án “chết lâm sàng” để tái khởi động.

Khúc xương khó nhằn

Theo phân tích của ông Cần, trước đây, phần lớn người mua lựa chọn những dự án “hoa hậu”, nghĩa là những dự án có vị trí đẹp, thủ tục pháp lý rõ ràng, thì gần đây, một vài nhà đầu tư đã “dũng cảm” mua lại những dự án đã… bất động nhiều năm. Điển hình như Công ty cổ phần Hải Phát Thủ đô mua lại toà nhà CT2-105 của siêu dự án Usilk City và đổi tên thành HPC Landmark hay VID Group mua cổ phần của chủ đầu tư dự án Goldmark City.

Những dự án “chết lâm sàng” vẫn la liệt trên thị trường như Usilk City, Hanoi Time Tower và Tricon Towers. Đây đều được coi là “khúc xương khó nhằn” đối với nhà đầu tư bởi đã đình trệ nhiều năm, quá thời hạn giao nhà đã lâu, thủ tục pháp lý phức tạp hoặc dính đến khiếu nại, tố cáo của khách hàng. “Đối với đa số dự án ‘chết lâm sàng’, chủ đầu tư cũ đều đã ‘sức cùng lực kiệt’, không còn khả năng tiếp tục tái khởi động dự án, kể cả trong bối cảnh thị trường bất động sản phục hồi và tăng trưởng. Các ngân hàng cũng né cho vay những dự án này, nên lối thoát duy nhất cho các dự án chết lâm sàng là chuyển nhượng cho chủ đầu tư mới có năng lực”, ông Cần khẳng định.

Nhưng không hẳn là đầu tư theo kiểu “hết nạc vạc đến xương”, mà thực sự các chủ đầu tư mới đã nhìn ra hướng đi mới cho các dự án đang bất động này. Tất nhiên, để hồi sinh được những dự án “chết lâm sàng” này, bên thâu tóm không những phải có tiềm lực tài chính cực mạnh mà còn phải xử lý được những vấn đề tồn tại của dự án. Các khoản nợ ngân hàng, nợ thuế… là một ví dụ điển hình. Thêm nữa, còn phải hoàn thành các thủ tục pháp lý để chuyển nhượng dự án rất phức tạp, mà ngay cả cơ quan quản lý cũng bối rối. Và điều quan trọng, đó là phải làm sao xử lý được mối quan hệ vẹn toàn với những khách hàng đã đặt mua nhà tại dự án.

Thực tế, ở những dự án như Usilk City, khi khách hàng đã hoàn toàn mất niềm tin vào chủ đầu tư cũ, thì cho dù những động thái của chủ đầu tư mới tốt đến đâu, họ vẫn cứ nghi ngờ. Chín người mười ý, nên nếu bên mua không có cách ứng xử phù hợp để lấy lại niềm tin của khách hàng thì rất khó khởi động lại dự án.

Không phải nhà đầu tư nào cũng đủ tiềm lực tài chính, năng lực quản lý, kinh nghiệm thực hiện dự án cũng như làm việc với khách hàng… để xử lý tất cả các “rào cản” này. Vì thế, cũng đã có những nhà đầu tư muốn nhảy vào “giải cứu” Usilk City song bất thành.

Mạo hiểm giải cứu

Ngược lại, nếu hội đủ các yếu tố trên, các chủ đầu tư mới sẽ nhanh chóng tái khởi động và “thay da đổi thịt” cho các dự án đã chết lâm sàng. Chẳng hạn, dự án Nam An Khánh sau khi được chuyển nhượng một phần cho Techcom Developer đã tái xuất dưới diện mạo hoàn toàn mới là khu biệt thự Vinhomes Thăng Long. Còn toà CT2-105 của dự án Usilk City cũng đang triển khai với tốc độ 5-6 ngày/sàn, do chủ đầu tư mới là Hải Phát Thủ Đô và hệ thống Hải Phát có tiềm lực tài chính và năng lực thi công tốt.

“Việc hồi sinh một phần dự án Usilk City không hề dễ dàng bởi dự án này quá phức tạp và tình hình của Sông Đà Thăng Long quá nhiều vấn đề, nên thủ tục pháp lý phê duyệt chuyển nhượng chậm hơn dự kiến”, ông Nguyễn Anh Dũng, Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư Hải Phát Thủ đô thừa nhận.

Không dừng bước trước khó khăn, Hải Phát Thủ đô vẫn thi công toà CT2-105, bởi Công ty hiểu rằng, khách hàng vốn đã mất niềm tin vào Sông Đà Thăng Long, sẽ tiếp tục mất niềm tin nếu Hải Phát Thủ Đô không làm đúng cam kết là hoàn thành toà nhà trong vòng 27 tháng. Khi ấy, nỗ lực giải cứu Usilk City sẽ đổ bể.

“Chúng tôi hiểu rằng, ngoài những vấn đề cần phải xử lý như hoàn thành thủ tục chuyển nhượng, cơ cấu lại nợ ngân hàng, thì vấn đề mấu chốt để hồi sinh toà CT2-105 là lấy lại niềm tin của khách hàng. Vì thế, chúng tôi đã cam kết nếu chậm bàn giao nhà quá 90 ngày thì khách hàng có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và khi đó Hải Phát Thủ đô phải hoàn trả cho khách hàng toàn bộ số tiền đã đóng, bao gồm cả số tiền khách hàng đã đóng cho Sông Đà Thăng Long trước đây”, ông Dũng cho biết.

Để thực hiện cam kết của mình, ngay khi thỏa thuận chuyển nhượng vừa được ký kết, Hải Phát Thủ Đô bắt tay ngay vào thi công dự án. Cho đến nay, Hải Phát Thủ đô đã đầu tư hơn 500 tỷ đồng để thi công toà CT2-105. Ngày 15/7/2016, đã cất nóc khối 35 tầng và dự kiến tháng 11/2016, sẽ cất nóc khối nhà 50 tầng. Điểm đặc biệt là, mặc dù đã đầu tư số tiền rất lớn nhưng Hải Phát Thủ Đô vẫn chưa thu tiền của bất cứ khách hàng cũ nào, cũng chưa ký bất cứ hợp đồng mới nào, trong khi vẫn cam kết bàn giao nhà cho khách hàng vào quý I/2018. “Chúng tôi không chỉ cam kết bằng lời nói, bằng văn bản mà còn bằng hành động, bằng kết quả thực tế trên công trường”, ông Dũng khẳng định.

Một nguồn tin cho biết, UBND TP. Hà Nội vừa có văn bản chấp thuận chủ trương chuyển nhượng toà CT2 – 105 từ Sông Đà Thăng Long sang Hải Phát Thủ đô và đây là cơ sở pháp lý quan trọng để xoá bỏ mọi hoài nghi về tính pháp lý của việc chuyển nhượng, cũng như tạo đà để đưa dự án cán đích đúng cam kết.

Nếu Hải Phát Thủ đô giải cứu thành công CT2-105, đây sẽ là tiền lệ tốt để hồi sinh toàn bộ dự án Usilk City cũng như nhiều dự án bất động sản “chết lâm sàng” vẫn còn la liệt trên thị trường hiện nay.