“Giải vây” để cải tạo chung cư cũ: Phải thay đổi cách làm

Sở Xây dựng TP.HCM kiến nghị đổi ngang diện tích nhà, cho phép người dân ở chung cư cũ bán nhà tái định cư hình thành trong tương lai... để đẩy nhanh việc tháo dỡ, xây mới chung cư cũ.

Theo chỉ đạo của Thành ủy TP.HCM, từ nay đến năm 2020 TP hoàn thành tháo dỡ và đầu tư xây dựng mới ít nhất 50% trong 474 chung cư cũ.

Nếu tiếp tục thực hiện theo phương thức cũ sẽ không mang tính đột phá và giải quyết rất chậm Ông LÊ VĂN KHOA (phó chủ tịch UBND TP.HCM)

Ì ạch các dự án cải tạo chung cư cũ

Nhiều người cho rằng mục tiêu nói trên khó thành hiện thực khi so sánh kết quả và tiến độ tháo dỡ chung cư cũ trong thời gian qua. Trong thực tế, nhiều chung cư được lên kế hoạch di dời, tháo dỡ, xây dựng mới từ 5, 10 năm, thậm chí 20 năm trước nhưng đến nay vẫn chưa xong.

Điển hình là chung cư 727 Trần Hưng Đạo (Q.5). Chung cư này đã được cơ quan chức năng đánh giá nguy hiểm, có nguy cơ sập và đưa vào kế hoạch chỉnh trang đô thị của Q.5 từ năm 1993. Hơn 500 hộ dân ngụ tại chung cư này vì thế không được giải quyết mua hóa giá nhà thuộc sở hữu nhà nước.

Nhưng mãi đến 15 năm sau, cuối năm 2008, Q.5 mới di dời được các hộ dân ở chung cư này sang chung cư 109 Nguyễn Biểu. Những hộ dân cuối cùng rời khỏi chung cư 727 Trần Hưng Đạo vào cuối tháng 6-2016, tức sau 23 năm kể từ thời điểm có kế hoạch chỉnh trang, di dời đầu tiên!

Ông Phạm Quốc Huy, chủ tịch UBND Q.5, cho biết việc tháo dỡ chung cư 727 Trần Hưng Đạo sẽ được chủ đầu tư (Công ty TNHH bất động sản Tam Đức) tháo dỡ trong tháng 9 này.

Từ năm 2011, bốn lô chung cư Cô Giang (P.Cô Giang, Q.1) đã được cơ quan chức năng đánh giá là “xuống cấp nặng, các hư hỏng tồn tại trong công trình có tính nguy hiểm thường trực và phát triển theo thời gian. Tỉ lệ chất lượng phần kết cấu chính của chung cư còn từ 41-53% cho bốn lô”.

Cũng từ năm 2011, UBND Q.1 đã ban hành quyết định di chuyển khẩn cấp người và tài sản ra khỏi lô D và lô C. Nhưng đến nay còn khoảng 100 hộ dân của bốn lô chung cư Cô Giang chưa đồng ý di dời. Các hộ dân này vẫn đang tiếp tục khiếu nại yêu cầu được thương lượng với 
chủ đầu tư dự án.

Năm 2014, khi nghe chủ trương di dời khẩn cấp lô 4 và lô 6 chung cư Thanh Đa (P.27, Q.Bình Thạnh), người dân nơi đây tỏ ra dửng dưng, nghi ngờ bởi “năm nào tôi cũng nghe sẽ di dời nhưng cả chục năm nay chưa thấy ai di dời”. Và cho đến nay, chính quyền chỉ mới di dời được hai trong 24 lô chung cư Thanh Đa...
 

Giai đoạn 2006-2010, TP.HCM đặt mục tiêu tháo dỡ, thay thế 300.000m2 chung cư cũ nhưng cuối kỳ chỉ tháo dỡ được 16 lô chung cư với diện tích hơn 95.000m2 (khoảng 32%).

Tương tự, giai đoạn 2011-2015 các quận, huyện cũng chỉ tháo dỡ được khoảng 110.000m2 so với 350.000m2 kế hoạch đề ra. Nguyên nhân chính được phân tích là do chính sách ưu đãi, thủ tục hành chính cũng như chính sách đầu tư các dự án xây dựng mới chung cư cũ không thu hút được nhà đầu tư.

Từ thực tế trên, Sở Xây dựng TP đã tham mưu trình UBND TP những chính sách mới nhằm đẩy nhanh tiến độ di dời, tháo dỡ, cải tạo mới chung cư cũ hư hỏng để bảo vệ tính mạng, tài sản và sự an toàn của hàng vạn hộ dân đang cư trú tại đây.

Cụ thể, trong thời hạn ba tháng đối với chung cư nguy hiểm và 12 tháng đối với chung cư hư hỏng nặng mà chủ sở hữu nhà chung cư không thỏa thuận được phương án bồi thường giải phóng mặt bằng và không lựa chọn được chủ đầu tư, UBND quận, huyện được chỉ định chủ đầu tư.

Lúc đó người dân sẽ được tái định cư tại chỗ. Chủ đầu tư chi tiền cho người dân chung cư tạm cư trong thời gian xây dựng lại chung cư. Xây nhà xong, chủ đầu tư giao lại quỹ nhà tái định cư để 
Nhà nước bố trí cho các hộ dân.

Diện tích căn hộ tái định cư sẽ bằng diện tích căn hộ cũ, người dân không đóng thêm bất kỳ khoản tiền nào. Trường hợp căn hộ cũ của người dân nhỏ hơn 25m2 thì Nhà nước sẽ bố trí căn hộ 25m2 (phần chênh lệch sẽ được Nhà nước hỗ trợ).

Sau khi đăng ký tái định cư mà chưa ký hợp đồng mua nhà tái định cư, người dân đổi ý, muốn nhận tiền để tự lo nơi ở mới thì được chủ đầu tư thanh toán khoản tiền tương đương giá trị căn hộ được tái định cư.

Sau khi ký hợp đồng mua nhà tái định cư mà người dân không có nhu cầu ở thì được bán căn hộ tái định cư theo hình thức chuyển nhượng căn 
hộ hình thành trong tương lai.

Để giải quyết bài toán lợi nhuận nhằm thu hút chủ đầu tư tham gia các dự án cải tạo chung cư cũ, Sở Xây dựng TP cũng kiến nghị những giải pháp để tăng hệ số sử dụng đất của các khu đất chung cư cũ. Sở Quy hoạch kiến trúc TP sẽ xây dựng các tiêu chí cụ thể để điều chỉnh quy hoạch đối 
với các khu đất này.

Ngoài ra, để đẩy nhanh tiến độ thực hiện các thủ tục đầu tư xây dựng mới chung cư cũ, Sở Xây dựng TP cũng kiến nghị UBND TP ủy quyền cho UBND các quận, huyện thực hiện các thủ tục liên quan đến quá trình đầu tư.

Theo quy định hiện hành, thẩm quyền thực hiện các thủ tục liên quan đến quá trình đầu tư là của UBND TP và các sở, ngành trực thuộc.

Trường hợp chủ đầu tư tham gia cải tạo, xây mới chung cư cũ ở nơi ít lợi thế sẽ được thỏa thuận để giao thêm một dự án ở vị trí thuận lợi, có khả năng sinh lời cao.

Theo chỉ đạo của UBND TP, Sở Xây dựng đang tham mưu cho UBND TP xây dựng đề án về cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ trên địa bàn TP. Trong đó, có tất cả những nội dung kiến nghị trên để trình Chính phủ.

26.362 hộ gia đình đang sống tại 
474 chung cư cũ

TP.HCM hiện có 474 chung cư xây dựng trước năm 1975. Số chung cư này có 565 lô tọa lạc trên hơn 592.000m2 đất với 26.362 hộ gia đình đang sinh sống. Các quận tập trung nhiều chung cư như: Q.5 với 203 lô, Q.1: 98 lô, Q.3: 45 lô, Q.4: 36 lô, Q.6: 32 lô, Q.10: 28 lô...

Theo Sở Xây dựng TP, có 24 nhà đầu tư quan tâm đến việc cải tạo chung cư cũ này.

Hiện nay có 45 lô chung cư đã được kiểm định, đánh giá là hư hỏng, nguy hiểm (tương đương cấp D), tập trung nhiều ở các quận: 1, 5, 10. Trong đó, có ba chung cư với sáu lô đã có chủ đầu tư và một số chủ đầu tư quan tâm đến 12 lô chung cư Ngô Gia Tự (Q.10).