Giải quyết “nút thắt” giá bồi thường

Một trong những vướng mắc của Luật đất đai 2003 thể hiện trong gần mười năm qua là cơ chế thu hồi đất. Phần lớn những vụ người dân khiếu kiện đông người, kéo dài đều xuất phát từ giá bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Nhiều người dân cho rằng chủ đầu tư bồi thường đất nông nghiệp của dân với giá rất thấp, sau đó phân lô, bán nền đất với giá cao gấp nhiều lần giá bồi thường. Đối với những dự án ở trung tâm các đô thị thì Nhà nước đứng ra tổ chức bồi thường giải phóng mặt bằng để thu hồi đất cho chủ đầu tư xây dựng những dự án kinh doanh như trung tâm thương mại, chung cư cao cấp, văn phòng cho thuê... Chính quyền giải thích rằng những dự án chỉnh trang đô thị, dự án kinh tế đã được quy hoạch thì thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất, chứ không phải chủ đầu tư thương lượng mua đất như người dân yêu cầu.

Tôi không đồng tình với chủ trương Nhà nước áp giá bồi thường để thu hồi đất ở tất cả dự án chỉnh trang đô thị. Theo tôi, Nhà nước nên thay đổi cách xác định giá đất để bồi thường cho người dân. Khi Nhà nước quy hoạch một khu vực cần đầu tư làm dự án mới thì ưu tiên cho chủ đầu tư là những người dân có đất trong dự án. Nếu những người dân này có khả năng đầu tư dự án thì Nhà nước chỉ thu tiền sử dụng đất và tiền đầu tư cơ sở hạ tầng dẫn đến dự án đó. Trường hợp người dân không đủ khả năng đầu tư thì Nhà nước tổ chức đấu thầu dự án.

Quá trình đấu thầu phải được người dân giám sát, công khai. Trong số tiền đấu thầu thu được, Nhà nước giữ lại số tiền đúng bằng số tiền đầu tư cho cơ sở hạ tầng và tiền sử dụng đất đầu tư công trình công cộng, phần tiền còn lại bồi thường hết cho những hộ dân có đất bị thu hồi trong dự án theo diện tích đất thu hồi của họ. Như vậy, nếu dự án đấu thầu được giá cao thì người dân nhận được tiền bồi thường cao và ngược lại.

Nếu bảo đảm sự nghiêm túc trong quá trình đấu thầu thì người dân sẽ không còn thắc mắc về việc giá bồi thường thấp hơn giá thị trường. Và cũng không còn những tranh luận, mâu thuẫn giữa Nhà nước và người dân, vấn đề về dự án thuộc dạng Nhà nước thu hồi đất hay chủ đầu tư thương lượng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Làm như vậy thì chủ đầu tư cũng không phải rơi vào thế kẹt khi dự án đền bù kéo dài, bị một hai hộ dân cuối cùng trong dự án ép phải mua đất giá cao.

Với cách làm trên, trách nhiệm của cơ quan nhà nước sẽ nặng nề hơn, tỉ mỉ và cụ thể hơn bởi phải phân chia số tiền cố định thu được từ đấu thầu cho người dân có đất trong dự án. Nhưng bù lại, Nhà nước sẽ hạn chế được những vụ khiếu kiện đông người về giá bồi thường đất như hiện nay.

Dùng bảng giá đất điều tiết lợi nhuận

Đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt. Vì thế, không thể có bảng giá đất thị trường chung cho tất cả các trường hợp trên cùng một tuyến đường. Theo tôi, bảng giá đất của Nhà nước xây dựng chỉ nên đặt tiêu chí tiệm cận với giá thị trường. Điều quan trọng là Nhà nước phải sử dụng bảng giá đất này làm công cụ để điều tiết lợi nhuận trong những dự án có sử dụng đất. Nếu bảng giá đất tiệm cận với giá thị trường thì Nhà nước phải lưu ý điều chỉnh mức đóng tiền sử dụng đất cho hợp lý.

Nhà nước không nên thu 100% tiền sử dụng đất của doanh nghiệp theo giá thị trường như hiện nay bởi như vậy sẽ góp phần đẩy giá nhà, đất lên cao quá giá trị thực. Một điểm nữa là khi ban hành bảng giá đất, Nhà nước nên chú ý sự tương quan giữa giá đất nông nghiệp và đất ở. Giá đất ở năm 2012 tăng vài chục lần so với năm 1995, nhưng giá đất nông nghiệp gần như không thay đổi. Nếu nói do phương pháp định giá đất nông nghiệp thì phải xét xem phương pháp áp dụng có phù hợp, nhất là ở các đô thị lớn.

DiaOcOnline.vn - Theo Địa Ốc TTO