Giá nhà ở sát giá trị thực tế, thị trường bất động sản phát triển ổn định

Thị trường bất động sản hứa hẹn sẽ tươi sáng hơn khi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi chính thức có hiệu lực.

Nhưng, trước tình trạng tăng giá bán tại một số dự án, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường GS.TS Đặng Hùng Võ cho rằng, cần đẩy mạnh quản lý để tránh sự phát triển nóng của thị trường, ngăn ngừa nguy cơ tái xuất bong bóng bất động sản. Và mục tiêu quan trọng nhất của các cơ quan quản lý cũng như các doanh nghiệp làm ăn chân chính là phải đưa giá bán sát với giá trị thực để thị trường phát triển ổn định và bền vững.

* Thưa Ông, dù mức giá tại nhiều dự án bất động sản hiện chỉ còn bằng 60 - 70% so với thời kỳ trước, nhưng vẫn cao so với mặt bằng thu nhập và khả năng chi trả của người dân. Khá nhiều dự án có giá bán vẫn chưa sát với giá trị thực của sản phẩm. Ông nhìn nhận như thế nào về tình trạng này?

GS.TS Đặng Hùng Võ: Người ta vẫn thường lấy chỉ số giá trung bình của nhà ở chia cho thu nhập trung bình của người lao động làm tiêu chí đánh giá về sự bất hợp lý của giá bất động sản so với thu nhập. So sánh mức giá hiện nay với giai đoạn 2007 - 2008 dễ thấy, giai đoạn 2007 - 2008 là ở mức giá vô lý. Thời gian đó, chênh lệch giá bất động sản và thu nhập ở các nước khác khoảng 4 lần, còn ở Việt Nam là 25 lần. Mức chênh lệch này ở nước ta hiện chỉ còn 15 lần. Sự chênh lệch từ 25 lần xuống còn 15 lần cũng là đã giảm đáng kể, để đạt được mức vênh như các nước khác thì phải cố gắng một thời gian nữa. Chúng ta cũng phải làm nhiều việc khác, trong đó có cả tăng lương cho người lao động, vì hiện thu nhập cũng chưa đủ cho tiêu dùng. Cần phấn đấu sao cho đồng lương của người lao động có cả tiền nhà, chắc chắn lúc đó sẽ tốt hơn. Giảm giá bất động sản là một vế nhưng tăng thu nhập cho người lao động là vế thứ 2, không thể tách hai vấn đề này ra, mà phải làm cùng một lúc thì sẽ có bài toán hợp lý hơn.

* Những bất cập của giá bất động sản chưa được cải thiện bao nhiêu, hiện một số dự án đã tăng giá bán, có dấu hiệu xuất hiện một bộ phận đầu cơ để kiếm lời. Có đáng lo về nguy cơ tái xuất bong bóng bất động sản không, thưa Ông?

Cần lưu ý rằng bong bóng bất động sản và sốt giá là hai trường hợp khác nhau. Ví dụ như giai đoạn 2007 - 2008, hoặc 1990 - 1992, 2000 - 2002 – là những trường hợp sốt giá đất đồng loạt trên phạm vi cả nước, khác với việc dự án này dự án kia có thể tạo sốt giá. Khi cả nước sốt giá thì câu chuyện khác hẳn, làm cho nền kinh tế bị lệch, làm cho bất động sản và thị trường tài chính không khớp nhau. Trường hợp tăng giá bán ở một số dự án, gây sốt giá như hiện nay là câu chuyện bình thường. Chúng ta phản ứng thế nào, nếu phản ứng chuyên nghiệp thì người tiêu dùng không nên mua nhà ở tại những dự án này, thấy có dấu hiệu đầu cơ thì đừng lao vào nữa. Nếu ở những dự án này chỉ có các nhà đầu cơ tranh nhau, thì câu chuyện cũng không đến mức bi kịch. Bi kịch là những người đầu cơ dẫn đường và những người khác ùa theo. Lúc này người tiêu dùng bình thường phải cảnh giác, có tính toán cụ thể trong những cơn sốt tạm thời.

* Diễn biến hiện nay của thị trường bất động sản phải chăng là do người dân thường tin vào những lời đồn đoán, thông tin ngoài luồng, không phải từ cơ quản quản lý về chuyện quy hoạch dự án này, dự án kia để theo nhau đầu tư, dễ bị rủi ro và cần ngăn ngừa bằng cách nào?

Chúng ta biết, bất kỳ thị trường nào cũng có tình trạng sốt giá trong một số thời điểm, hay ở một vài địa bàn. Đây là điều bình thường, có như vậy mới tăng tính hấp dẫn. Nếu thị trường bình ổn suốt thì cũng không phải cấu trúc thị trường. Cấu trúc thị trường phải tạo ra cơn sốt nhất định ở một số địa bàn, tại một số thời điểm. Chỉ có điều đừng để lan rộng ra cả nước. Tại sao tôi nói khó tạo thành cơn sốt toàn quốc? Những cơn sốt bất động sản xảy ra trong thời gian trước là hệ quả quá trình chuyển đổi từ bao cấp sang thị trường. Đấy là hệ quả tất yếu chỉ xảy ra trong giai đoạn nhất định. Bây giờ chúng ta không lo xảy ra đồng loạt, vẫn còn nơi này nơi khác sốt giá. Ở thị trường chuyên nhiệp, nhà đầu tư, nhà đầu cơ, người tiêu dùng đều tỉnh táo khi tham gia thị trường có biểu hiện sốt giá. Họ phải tính theo quy luật, luồng vốn, sức hấp dẫn rồi tương lai như thế nào… Nhưng ở Việt Nam vẫn có hội chứng đám đông, thấy có lợi ích thì theo đám đông, đấy là sự thiếu tỉnh táo, tin vào lời đồn đoán nhiều hơn lời cảnh báo của nhà quản lý, của chuyên gia. Tôi cũng cho đó là tính tất yếu của quá trình đất nước đang phát triển mà chúng ta phải đối mặt hiện nay. Chỉ có cách qua thời gian, qua tuyên truyền phổ biến, qua dư luận trên báo chí người dân tỉnh táo khi tham gia thị trường bất động sản. Người tiêu dùng cũng nên chuyên nghiệp hơn, thì mới tránh được những đợt sốt giá.

* Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có quy định: việc giao dịch mua, bán với các dự án nhà ở hình thành trong tương lai phải có sự bảo lãnh của ngân hàng để bảo vệ quyền lợi của người mua. Biện pháp này có giúp cho giá bất động sản sát với giá trị thực hơn không, vì sau khi cộng thêm phí bảo lãnh của ngân hàng mà chủ đầu tư vẫn bán với giá quá cao thì sẽ khó có người mua?

- Quy định này là cơ chế để giảm rủi ro khi mua nhà hình thành trong tương lai. Mua nhà có sẵn thì chỉ cần đưa tiền là lấy nhà, coi như việc mua bán là xong. Nhưng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai là nhà chưa có, có thể mới là nền đất, chưa đủ là nhà hiện hữu, nhà mang tính vật thể. Hình thức giao dịch là người bán chưa có hàng mà người mua đã nộp tiền đã khiến phát sinh nhiều khiếu nại, tranh chấp trong thời gian qua. Cơ chế được Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đưa ra là để khắc phục rủi ro khi người tiêu dùng quyết định mua một thứ chưa hiện hữu. Ngân hàng, tổ chức tín dụng đứng ra bảo lãnh ở giữa. Người mua sẽ nộp tiền vào ngân hàng, chủ đầu tư tiến hành dự án đúng tiến độ thì mới được nhận tiền từ ngân hàng. Tất nhiên ngân hàng sẽ kiếm lợi nhất định khi đứng ra bảo lãnh. Nhiều người nói, như vậy giá sẽ tăng, nhưng chúng ta phải trả giá cho việc giảm rủi ro, không thể không mất chi phí.

* Vậy, có thể đưa ra những kinh nghiệm quản lý nào từ những bước thăng, trầm của thị trường bất động sản, để đưa giá loại hàng hóa này về sát giá trị thực, giúp cho thị trường phát triển ổn định và bền vững không?

Tôi cho rằng, lúc này chúng ta cần nhìn nhận thị trường với các phân khúc về giá khác nhau. Giá đáy của bất động sản chính là giá cả sản xuất, tức là tất cả chi phí để hoàn thành nhà ở. Kết quả của phép chia tổng chi phí sản xuất cho diện tích căn hộ để ra giá trị của 1m2 là đáy. Cũng có người quan niệm đáy còn thấp hơn cả giá sản xuất. Ngay tại Hà Nội thành phố và Hồ Chí Minh cũng đã có những dự án thương mại cung cấp nhà 10 - 11 triệu đồng/m2 ở khu ngoại thành – là mức giá được chủ đầu tư cho biết thấp hơn chi phí sản xuất. Họ chỉ muốn đưa ra một số vị trí nhất định để vận hành, thu hút người mua, còn 13 triệu đồng/m2 mới là giá sản xuất. Thị trường phân khúc giá rẻ hiện nay đã chạm đến giá sản xuất, còn phân khúc trung bình, cao cấp chưa phải giá sản xuất cộng với tỷ lệ lãi suất nhất định với chủ đầu tư. Chúng ta biết phần bất động sản tồn đọng ở Việt Nam hiện khá phức tạp, nhiều dự án vốn chủ yếu là từ người góp, không phải vốn ngân hàng. Chủ đầu tư nhận vốn góp thì để đến lúc nào cũng được, thiệt hại thuộc người góp vốn, không phải thuộc chủ đầu tư. Hoặc nhiều nơi, có dự án bán rẻ nữa không ai đến ở, vì ở giữa cánh đồng, bảo vệ không có, hạ tầng thiết yếu không có… Với ngữ cảnh đấy chúng ta đừng nghĩ chủ đầu tư không giảm giá mà bản chất của nó là chưa bán được hoặc không cần bán. Vì vậy, cần nhìn nhận đúng về từng phân khúc của thị trường.

* Vậy Ông nhìn nhận như thế nào về xu hướng thị trường 2015 và có khuyến cáo gì với các chủ đầu tư?

Có thể thấy, từ cuối năm 2014 đến nay, giao dịch bất động sản không chỉ phát triển ở khu vực giá thấp, mà ở cả phân khúc giá trung bình. Người có thu nhập thấp hiện nay có nhiều khả năng tiếp cận nhà ở xã hội hoặc nhà ở thương mại giá rẻ. Với phân khúc trung bình, thì chủ đầu tư đã rút ra kinh nghiệm từ những dự án được giao bán thành công trong thời gian qua. Nhưng tôi cho rằng, các nhà đầu tư hãy chuyển hướng chiến lược của mình, đừng lấy đầu cơ làm mục tiêu, mà hãy tính quyền lợi người tiêu dùng, vì như thế thị trường sẽ có bước phát triển lành mạnh. Chắc chắn từ nay đến cuối năm 2015 tốc độ giao dịch khu vực giá thấp và giá trung bình sẽ tăng mạnh, giúp thị trường giảm lượng bất động sản tồn kho. Tôi tin, phân khúc cao cấp cũng sẽ sôi động từ năm 2016. Hướng tới khu vực giá cao theo định hướng nào thì phải đợi tiếp quá trình phát triển kinh tế - xã hội hiện nay.

* Xin cám ơn Ông!