Giá nhà đất đang từ ảo về thực

Thị trường bất động sản đang từ hầm hập nóng sốt, trở lại trầm lắng, đóng băng.

Đang từ chỗ sôi lên, sốt lên, giá nhà đất từ cuối năm ngoái đến giờ bỗng tụt xuống ào ào, giảm từ 30- 40%, thậm chí một nửa. Thị trường BĐS đang từ hầm hập nóng sốt, trở lại trầm lắng.

Giới kinh doanh bất động sản lắm người méo mặt, nhiều nhà đầu tư bán đổ bán tháo bớt căn hộ, khu đất để lấy tiền trả vay, ngân hàng siết nợ, người mua cầm chừng, hết thần thái hoan hỷ, phấn khích ăn thua của những người lướt sóng bất động sản vì trước đó tưởng đâu rằng giá đất ở nước ta chỉ có lên, không bao giờ giảm, nhưng bây giờ lại giảm ghê gớm, thảm hại nên thảm bại giới đầu cơ nhà đất.

Có sự thay đổi, trái chiều trên thị trường bất động sản như vậy, vì thực ra giá nhà đất một thời gian vọt tăng không theo đúng quy luật của thị trường, do cung ít, cầu nhiều mà giá hàng tăng. Sự thực là tuy nhu cầu nhà ở của người dân luôn cao, song chủ yếu vẫn nằm trong ao ước, mong muốn, số người có khả năng thực tế để mua nhà, là cầu thực của cung, lại chẳng nhiều, mà đây mới là cầu thực. Còn thứ cầu nhà đất khiến sốt giá chủ yếu lại do giới kinh doanh, đám đầu cơ và những người lướt sóng bất động sản hùa nhau tạo thành nhu cầu ảo, tâm lý ảo để lừa cả xã hội, thậm chí lừa chính nhau.

Việc mua bán phần nhiều là trên hình thức giấy tờ, chứ chiếm tỷ lệ rất ít là mua đất để xây nhà, mua căn hộ để ở, mà diễn ra phổ biến chỉ là sang tay liên tiếp từ người mua này sang người mua khác, mỗi lần bán mua là mỗi lần tăng giá. Một số người mua thấy nhiều khả năng sinh lãi nên cũng nhảy vào đội quân lướt sóng nhà đất để cầu lợi, thiếu vốn thì đi vay, các ngân hàng thương mại vì lời lãi cao, thoải mái cho vay, các chính sách tài chính và Ngân hàng nhà nước lại chưa có sự chế tài, kiểm soát chặt chẽ, nên việc vay vốn ngân hàng, tạo sóng tạo sốc trên thị trường bất động sản càng tăng lên.

Giới kinh doanh, đầu cơ nhà đất đã tạo ra nhu cầu ảo, giá cả ảo, dấy lên tâm lý đám đông, phong trào kiếm chác qua mua nhà đất, trở thành tác nhân đẩy giá lên cao. Thế rồi do giá quá cao, người thực mua nhà đất để ở ít đi, nhiều doanh nghiệp xây dựng nhà, kinh doanh bất động sản bị khê hàng, vốn bỏ ra quá nhiều, thu về lại chậm, đám đầu cơ, lướt sóng nhà đất cũng lâm vào thảm cảnh tương tự, ngân hàng siết nợ, người cho vay lãi suất rất cao trên thị trường tiền tệ tự do riết róng thu lãi, đòi, khiến cho các loại con nợ đó đều phải xả hàng cho nhanh theo cách hạ giá cùng khuyến mại, thực tế cũng là cách hạ giá, để mong bán bớt cho nhanh số nhà đất có trong tay, lấy tiền trả nợ và tiếp tục làm cho xong các công trình xây dựng nhà đang dở dang.

Việc vay tiền ngân hàng để kinh doanh bất động sản không dễ như trước nữa vì Ngân hàng nhà nước đã siết chặt trở lại việc cho vay, từ chỗ nhiều năm số tiền cho vay để mua bất động sản trong các ngân hàng luôn chiếm tỷ lệ cao từ 30%, đến 50%, sang năm nay Ngân hàng quyết định hạn chế cho vay phi sản xuất, chủ yếu là kinh doanh bất động sản, sau 6 tháng đầu năm rút xuống 22% và hết năm sẽ rút về 16%. Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản gặp khó khăn về vốn bắt buộc phải thu hẹp lại việc kinh doanh, những doanh nghiệp nhỏ bé đứng trên bờ vực phá sản, để trả tiền vay bắt buộc phải bán tống bán tháo nhà đất, tâm lý mua nhà đất nguội đi, những người thực có nhu cầu thì trước tình hình giá nhà đất sụt giảm, họ chờ sụt giảm tiếp, không vội mua.

Trước tình hình thị trường nhà đất như trên, cũng có những ý kiến đề xuất là không nên quá siết chặt tiền cho vay mua bất động sản, song số đông các chuyên gia tài chính, lãnh đạo các bộ quản lý kinh tế, đặc biệt là bộ Xây dựng và bộ Tài nguyên- Môi trường thì đồng quan điểm là vẫn cần tiếp tục siết chặt việc cho vay mua nhà đất để không tạo nên sự quá thoải mái dễ dãi trong vay tiền mua nhà đất, khiến nhiều người lại đua nhau vay tiền kinh doanh nhà đất, do thế lại tạo nên giá ảo, nhu cầu ảo. Bởi vì ngay cả khi giá nhà đất đã đã sụt giảm nhiều so với trước, như bây giờ, thì cũng mới đang là trở dần về với nhu cầu thật, giá cả thực, và với những người kinh doanh nhà xây nhà để bán thì vẫn còn lãi chán so với vốn chi phí đầu tư xây dựng. Cho nên có thể xem tình hình thực tế của thị trường bất động sản hiện nay là đang trở về với giá thật, do đó cần tiếp tục những chủ trương chính sách, đặc biệt là về quản lý đất đai, tài chính, ngân hàng theo hướng chặt chẽ, để tiếp tục duy trì giá bất động sản trong xu hướng trở về với giá thật, đáp ứng được nguyện vọng thực, khả năng thực tế của số đông người có nhu cầu thật về nhà ở.

Phải đặc biệt chú ý đến quản lý đất đai vì đất là cái gốc của bất động sản, nhà cửa xây dựng trên đất, đất lại không đẻ thêm, nếu quản lý không tốt, xã hội bị giới kinh doanh và đầu cơ nhà đất tạo ra nhu cầu ảo về đất xây nhà, tất giá đất sẽ sốt cao. Trong khi đó công tác quy hoạch kế hoạch sử dụng đất còn nhiều bất cập vướng mắc, nhiều địa phương đã buông lỏng quản lý, tự phát triển mục đích sử dụng đất, tạo ra tình huống rối loạn trong sử dụng đất, tác động xấu đến môi trường và thị trường nhà đất. Việc tổ chức thực hiện quy hoạch đất phải được xây dựng trên cơ sở một hệ thống giám sát, đánh giá nghiêm ngặt.

Tất nhiên không nên để thị trường nhà đất tiếp tục đóng băng, song phải có những chính sách, biện pháp thích hợp, như mở rộng việc xây nhà giá thấp để bán và cho thuê, khuyến khích hoạt động và cho vay tiền đối với các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản chính đáng, không đầu cơ. Chứ không thể hết siết chặt, lại quá lỏng tay quản lý đất đai, tài chính, ngân hàng, để thị trường bất động sản lại nhanh chóng nhảy từ cực này sang cực khác, từ đóng băng thành sốt nóng theo cung, cầu ảo, giá cả ảo, mà cần tiếp tục vận hành theo hướng cung, cầu thật, giá cả thật.