Gia đình có nhu cầu thực bắt đầu mua nhà

Sau hàng loạt động thái, chính sách hỗ trợ, tâm lý người mua trên thị trường BĐS bước đầu được giải tỏa, niềm tin vào thị trường đang dần hồi phục.

Thanh khoản tập trung vào căn hộ nhỏ

Kết quả khảo sát tình hình thị trường bất động sản cả nước trong 5 tháng đầu năm 2013 cho thấy, tại các thành phố lớn, dù giá cả bất động sản tiếp tục có xu hướng giảm, nhưng lượng giao dịch vẫn còn thấp. Chỉ có phân khúc căn hộ chung cư có diện tích nhỏ và nhà ở đã hoàn thiện là có tính thanh khoản cao hơn, giao dịch có chiều hướng tăng.

Cụ thể, tại thị trường bất động sản Hà Nội, giá đất nền tại các dự án khu đô thị mới, khu nhà ở không có nhiều biến động so với quý IV/2012, do giá đã giảm nhiều từ trước đó. Tuy nhiên, giá bán các căn hộ chung cư được hạ thấp hơn để phù hợp hơn với nhu cầu của người mua. Chẳng hạn, Dự án chung cư Đại Thanh-Thanh trì giá giảm từ 17 triệu đồng/m2 xuống còn 15,5 triệu đồng/m2, Dự án Kim Văn - Kim Lũ có giá bán 15 - 17 triệu đồng/m2.
Tình hình giao dịch đối với căn hộ khá hơn trước, tập trung chủ yếu ở phân khúc dưới 20 triệu đồng/m2, một số ít giao dịch có giá bán trên 20 triệu đồng/m2 nhưng đã xây dựng xong hoặc chuẩn bị bàn giao như: Dự án Nam Đô có giá bán 19,5 triệu đồng/m2 (trước đó, chủ đầu tư công bố giá bán khoảng 22 triệu đồng/m2); Dự án FLC Landmax ở Đường Lê Đức Thọ, huyện Từ Liêm giá giảm từ 22 triệu đồng/m2 xuống 20 triệu đồng/m2.

Tại thị trường TP. HCM, giá bán tại các phân khúc nhà ở thấp tầng và căn hộ chung cư hầu như không có biến động so với quý IV/2012; nhiều dự án có giá khá thấp như: Dự án E-home 3 có giá khoảng 13 - 14 triệu đồng/m2; Chung cư Khang Gia - Gò Vấp có giá khoảng 10 - 11 triệu đồng/m2; căn hộ Nhất Lan 3 - Bình Tân có giá khoảng 12 triệu đồng/m2; căn hộ MB Babylon Tân Phú có giá khoảng 14 - 15 triệu đồng/m2; căn hộ Sunview 3 có giá khoảng 15 triệu đồng/m2...

Theo Bộ Xây dựng, do giá giảm, diện tích căn hộ nhỏ phù hợp với khả năng thanh toán của người dân nên những gia đình có nhu cầu thực đã mua được nhà; tại một số dự án, chủ đầu tư giảm mức độ hoàn thiện nhà ở để hạ giá thành nhằm giảm giá bán, nên giá bán cũng được công bố giảm.

Tuy nhiên, nhìn chung, tình hình giao dịch trên thị trường vẫn đang trong giai đoạn cầm chừng, lượng giao dịch mới giảm nhiều so với năm 2012. Theo báo cáo của 130 sàn giao dịch, trong quý I/2013 chỉ có 261 giao dịch, trong khi đó trung bình một quý của năm 2012 có 1.070 giao dịch thành công. Hiện nay, chủ đầu tư và người mua chủ yếu tiếp tục thực hiện các hợp đồng đã ký kết từ trước.

Nhận định về tính thanh khoản trên thị trường bất động sản trong thời gian tới, Bộ Xây dựng cho rằng, với việc các ngân hàng thương mại hạ lãi suất huy động và cởi mở hơn trong cho vay mua nhà ở, tâm lý nhà đầu tư tin tưởng hơn vào thị trường, nguồn vốn cho thị trường bớt căng thẳng, thị trường bất động sản tại các thành phố lớn đã bắt đầu có tín hiệu khả quan.

Hiện tại, các nhà đầu tư và người dân có nhu cầu về nhà ở tại Hà Nội và TP. HCM có nhiều sự lựa chọn, vì nhiều nhà ở đã xây xong, hồ sơ pháp lý đảm bảo, cơ cấu diện tích và giá bán đa dạng ở nhiều phân khúc từ giá thấp, giá trung bình đến nhà ở cao cấp. Cũng tại Hà Nội và TP. HCM, một số dự án phát triển nhà ở đang có xu hướng được chuyển đổi cơ cấu căn hộ sang diện tích nhỏ, hoặc chuyển đổi công năng từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội. Đây là một trong các hiệu ứng tích cực của Nghị quyết số 02 của Chính phủ đối với thị trường bất động sản, góp phần từng bước tháo gỡ khó khăn cho thị trường.

Chỉ có 3,7% dự án tạm dừng

Về tình hình tồn kho bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết, theo báo cáo của 55/63 địa phương, tổng giá trị tồn kho tại các dự án phát triển nhà ở tính đến tháng 3/2013 khoảng 125.450 tỷ đồng. Trong đó, căn hộ chung cư tồn kho 33.852 căn, tương đương 41.502 tỷ đồng; nhà thấp tầng tồn kho 15.376 căn, tương đương 27.730 tỷ đồng; đất nền nhà ở tồn kho 9.851.813 m2, tương đương 48.724 tỷ đồng; đất nền thương mại khác tồn kho 2.121.681 m2, tương đương 7.494 tỷ đồng.

Vẫn theo báo cáo của các địa phương, tính đến hết quý I/2013, số lượng dự án phát triển nhà ở là 3.742 dự án, với tổng mức đầu tư ước tính là 3.534.896 tỷ đồng. Tổng diện tích đất xây dựng nhà ở theo quy hoạch là 33.408 héc-ta, tổng diện tích nhà ở theo quy hoạch là 410.112.236 m2 sàn, tương đương 2.799.169 căn. Trong đó, tại Hà Nội có tương đương 82.450.000 m2 sàn; TP. HCM có tương đương 79.361.000 m2 sàn.

Nếu tính toán theo mục tiêu diện tích nhà ở bình quân đầu người đã nêu trong chiến lược phát triển nhà ở, thì chỉ tiêu phát triển nhà ở đô thị của Hà Nội đến năm 2020 cần phát triển thêm khoảng 60 triệu m2 nhà ở, bao gồm cả nhà ở do dân tự xây, trong khi hiện tại diện tích nhà ở trong các dự án đã giao chủ đầu tư là hơn 82 triệu m2. Tương tự, tại TP. HCM, số liệu mục tiêu là 65,7 triệu m2 so với diện tích nhà ở trong các dự án đã giao chủ đầu tư là gần 80 triệu m2.

Bộ Xây dựng đánh giá, với khối lượng đầu tư lớn như vậy nên thực tế có nhiều đơn vị, doanh nghiệp không đủ nguồn lực để triển khai, khả năng hấp thụ thấp, dẫn đến các dự án dở dang hoặc chỉ đủ tiền để giải phóng mặt bằng, nộp tiền sử dụng đất, làm hạ tầng, không đủ tiền xây nhà. Điều này cũng dẫn đến tình trạng dự án “treo” xuất hiện tràn lan tại không ít địa phương, gây lãng phí tài nguyên đất và mất mỹ quan đô thị.

Để giải quyết tình trạng trên, Chính phủ đã giao Bộ Xây dựng phối hợp với các địa phương rà soát, đánh giá hiệu quả các dự án để quyết định tạm dừng hoặc cho phép tiếp tục triển khai dự án. Thế nhưng, theo số liệu các địa phương báo cáo đến hết quý I/2013, sau khi rà soát 3.742 dự án thì có đến 3.178 dự án được tiếp tục triển khai, trong đó tập trung tại TP. HCM (882 dự án), Đồng Nai (440 dự án), Hà Nội (370 dự án), với tổng diện tích đất là 82.897 héc-ta. Số dự án bất động sản, nhà ở phải tạm dừng chỉ có 138 dự án. Riêng Hà Nội chưa có số liệu về các dự án tạm dừng, trong khi TP. HCM chỉ có 37 dự án tạm dừng.

Theo Bộ Xây dựng, số lượng dự án tạm dừng của các địa phương là quá ít. Số lượng dự án tạm dừng chỉ chiếm 3,7% tổng số lượng dự án, diện tích đất của các dự án tạm dừng chỉ chiếm 4,8% tổng diện tích đất của toàn bộ các dự án. Số dự án cần điều chỉnh quy hoạch là 432 dự án, tổng diện tích đất khoảng 22.024 héc-ta.

Điều đó cho thấy, các địa phương chưa triển khai mạnh việc rà soát và phân loại dự án, kết quả thực hiện việc tạm dừng nhìn chung chưa đạt yêu cầu. Mặc dù đã có yêu cầu rà soát, báo cáo từ tháng 3/2013, song đến nay, mới có 22 địa phương gửi báo cáo, trong đó phần lớn báo cáo dựa theo số liệu rà soát năm 2012, chưa có số liệu rà soát mới. Hà Nội và TP. HCM đang rà soát, chưa báo cáo.

Trước thực tế đó, Bộ Xây dựng yêu cầu, trong thời gian tới, các địa phương cần phải thực hiện tích cực hơn nữa việc rà soát các dự án để phân loại dự án phát triển nhà ở tiếp tục triển khai, các dự án cần điều chỉnh và các dự án dừng triển khai.