Giá đất ở huyện cao hơn đô thị mới

Hôm nay (1-1-2008), bảng giá đất mới có hiệu lực trên toàn TP.HCM. Dù đã góp ý nhiều lần, trình qua nhiều cơ quan chức năng nhưng theo nhiều chuyên gia, bảng giá đất mới này còn không ít bất hợp lý.

So với các năm trước, bảng giá đất năm nay khắc phục được tình trạng: cùng một đoạn đường nhưng hai địa phương quản lý lại đưa ra mức giá chênh lệch khá cao. Như đường Hai Bà Trưng đoạn quận 1 và quận 3 năm nay đều có cùng mức giá là 31,5 triệu đồng/m2, đường Nguyễn Thị Minh Khai đoạn quận 1 và quận 3 cũng có giá 23,7-25,5 triệu đồng/m2...

Giá đất Phú Mỹ Hưng thấp hơn huyện Bình Chánh

Với mức tăng khoảng 50% trở lên, hầu hết các tuyến đường ở quận 1 đều có giá khá cao so với giá cũ. Nhưng giá qui định giữa các tuyến đường tại quận này chưa hợp lý. Như đường Hàm Nghi, một trong những tuyến đường lớn, khá sầm uất của khu trung tâm, có mức giá là 30,9 triệu đồng/m2. Trong khi đó đường Hàn Thuyên nằm khá khuất bên hông công viên 23-9, chủ yếu là khu của các cơ quan hành chính nhưng giá cao hơn, đến 32,3 triệu đồng/m2.

Bất hợp lý rõ nhất thể hiện qua giá đất của khu Phú Mỹ Hưng (quận 7) và giá đất của huyện Bình Chánh: một khu đã phát triển từ lâu, đã hoàn thiện hạ tầng, gần trung tâm TP và khu còn lại đang đô thị hóa. Giá đất cao nhất tại Phú Mỹ Hưng là các tuyến đường chính như Nguyễn Văn Linh, Bùi Bằng Đoàn, Nguyễn Lương Bằng... là 6,4 triệu đồng/m2. So với quận 2, giá này khá cao nhưng nhìn sang bảng giá đất của huyện Bình Chánh thì chỉ bằng 2/3; như đường số 9A (khu dân cư Trung Sơn), đường số 26 (khu dân cư Him Lam 6A) lên đến 10,1 triệu đồng/m2...

Với mức trên, giá đất cao nhất của huyện Bình Chánh "ngấp nghé” một đoạn đường Nguyễn Kiệm của Phú Nhuận (10,4 triệu), Xô Viết Nghệ Tĩnh của Bình Thạnh (10,3 triệu), Hoàng Văn Thụ quận Tân Bình (11,2 triệu), Ông Ích Khiêm quận 11 (11 triệu) và gấp rưỡi giá cao nhất của quận Tân Phú (Lũy Bán Bích giá 7,2 triệu đồng/m2)...

Do làm gấp?

Theo qui trình trước nay, các quận huyện khảo sát, xây dựng bảng giá đất sau đó trình Sở Tài chính tổng hợp, trình UBND TP thông qua. Có riêng một ban dự thảo giá đất để làm chuyện này, do vậy ban dự thảo không chỉ tổng hợp mà còn thẩm định, có ý kiến phản biện nếu thấy mức giá các quận huyện đưa lên chưa hợp lý. Trong bảng giá đất thường chia làm mười loại đường. Căn cứ vào loại đường có giá cao nhất (năm nay là 67,5 triệu đồng/m2), các quận huyện sẽ qui định giá các tuyến còn lại.

Vậy cơ sở nào chia các quận huyện thành từng khu vực để tăng giá đất từ 10-50%? Một cán bộ ban dự thảo cho rằng khu vực quận 1 hiện nay giá tăng rất cao, do vậy mức đề xuất tăng 50% là hợp lý. Do đây là khu vực dân cư ổn định, đa số người dân đã làm giấy chủ quyền nên việc tăng giá không ảnh hưởng nhiều đến việc nộp thuế nhà đất. Các khu vực còn lại càng xa trung tâm càng giảm là chủ trương của TP, nhằm khuyến khích người dân ra khu vực ngoại thành mua đất ở, giảm áp lực cho khu vực trung tâm.

Nếu sửa sẽ... rối

Giải thích về sự chênh lệch một cách bất thường giữa khu vực Bình Chánh và Phú Mỹ Hưng, một cán bộ của Sở Tài chính nói: thông thường ban dự thảo chỉ điều chỉnh giá khu vực giáp ranh giữa các quận huyện cho phù hợp; còn giá ở khu vực nội bộ qui định ra sao do địa phương chịu trách nhiệm. Nhưng cán bộ này cho rằng giá đất của huyện Bình Chánh không thể cao hơn Phú Mỹ Hưng.

Vì sao bất hợp lý không được ban dự thảo phát hiện, yêu cầu điều chỉnh lại? Cán bộ này thừa nhận nếu điều chỉnh một tuyến đường sẽ liên quan đến hàng loạt tuyến khác, trong khi đó thời điểm ban hành bảng giá quá gấp, không còn nhiều thời gian.

Theo một chuyên gia về giá, việc xây dựng bảng giá đất phụ thuộc nhiều yếu tố: vị trí, khả năng sinh lợi, cơ sở hạ tầng, môi trường, có gần trung tâm thương mại, bệnh viện, trường học... hay không. Trong đó vị trí và khả năng sinh lợi thường là yếu tố quan trọng, quyết định giá đất.

Chuyên gia này đồng ý giá đất khu vực quận 1 tăng cao nhưng không có nghĩa là "cào bằng" để tăng giá. Ông phân tích: giữa các khu vực với nhau không có sự phát triển đồng đều, do điều kiện của khu vực đó thay đổi. Nếu tăng giá đều sẽ có sự hơn thiệt. Ông nói thêm: cách làm hợp lý nhất là khảo sát từng khu vực cụ thể, sau đó mới tiến hành điều chỉnh giá.

  Một chuyên gia góp ý: không thể lấy "thương hiệu" quận 1 làm cơ sở cho việc tăng giá. Có những khu vực thuộc quận 1 đôi khi khả năng sinh lợi không cao bằng khu vực quận 3 hay những nơi khác. Nếu đánh đồng mặt bằng chung về giá, e rằng quyền lợi của người dân chưa được bảo đảm, nhất là khi tính thuế nhà đất.