Bất động sản 2007: Bất ổn và tiềm ẩn rủi ro

Hàng ngàn người xếp hàng nộp tiền mua nhà của Cty liên doanh Phú Mỹ Hưng. Trên tổng thể, năm 2007 là năm ăn nên làm ra của giới đầu tư, đầu cơ trên thị trường bất động sản (BĐS). Thế nhưng theo các chuyên gia, thị trường BĐS năm 2007 là năm đầy bất ổn, tiềm ẩn đầy những rủi ro, báo hiệu một năm 2008 bấp bênh.

Thị trường BĐS tăng trưởng nhưng bất ổn

Đối với giới kinh doanh nhà đất, năm 2007 là năm hoan hỉ, giá nhà đất tăng bình quân 3 lần. Giá nhà đất liên tục tăng, hầu như có bỏ vốn vào đất là có ăn, không ít thì nhiều. Thế nhưng dưới mắt của các chuyên gia, đây là những dấu hiệu của sự phát triển không bền vững, phát triển không dựa trên nền của nhu cầu thực sự.

Bởi, đối với một quốc gia, thu nhập bình quân đầu người năm chưa đạt 800USD thuộc loại thấp thế nhưng đất ở đô thị của Việt Nam nói chung và 2 thành phố Hà Nội, Hồ Chí Minh nói riêng lại cao hơn 2 lần so với mặt bằng chung đất đô thị của Thái Lan - quốc gia có thu nhập bình quân đầu người gấp 10 lần Việt Nam.

Vốn đầu tư nước ngoài, vốn đầu tư trong nước đổ ồ ạt vào thị trường BĐS, khiến giá đất tăng vọt đã làm bộc lộ các yếu kém của hệ thống pháp lý quản lý lĩnh vực đất đai và thị trường BĐS cũng như khả năng quy hoạch phát triển đô thị.

Theo các chuyên gia, sở dĩ trong một thời gian ngắn, vốn đầu tư vào BĐS tăng nhanh vì đầu tư vào BĐS hiện nay tạo ra siêu lợi nhuận. Hầu hết các dự án béo bở đều rơi vào tay của các nhà đầu tư nước ngoài hoặc các nhà đầu tư có máu mặt trong nước nhờ lợi thế của mình có được những lô đất đẹp sau đó liên doanh với nước ngoài. Hệ thống pháp luật đã không khống chế được đầu ra của các dự án phát triển BĐS.

Vì vậy mới có chuyện cùng một dự án giá bán tháng trước và tháng sau chênh nhau 1.000USD/m2 (The Vista). Điều này đã tạo nên một sự bất ổn cho xã hội cả trong hiện tại và tương lai bởi đối với đại bộ phận người dân không có khả năng sở hữu một chỗ ở. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, cái thiếu nhất hiện nay là hệ thống pháp luật chưa có cơ chế chống đầu cơ đất đai để qua đó thể hiện vai trò điều tiết của Nhà nước.

Rủi ro

Cũng theo các chuyên gia, trong tổng số 20 tỉ USD vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài của cả nước thì có đến 40% đổ vào thị trường BĐS. Đó là chưa kể nguồn vốn đầu tư không chính thức, đứng tên dưới bóng của người trong nước, kiều hối chuyển cho thân nhân trong nước chui vào thị trường BĐS...

Riêng đối với TPHCM, trong tổng số 1,8 tỉ USD vốn đầu tư trong năm 2007 thì 85% chui vào kênh đầu tư BĐS. Đầu tư vào BĐS trong thời điểm hiện nay là siêu lợi nhuận, điều này thể hiện rõ qua một vài biểu hiện như giá cho thuê văn phòng đạt kỷ lục 100USD/m2/tháng hoặc như giá bán căn hộ chung cư đạt mức 3.200USD/m2...

Điều này giải thích vì sao đầu tư vào BĐS đang là cục nam châm thu hút đầu tư nước ngoài. Cũng theo các chuyên gia, khi thị trường đi hết chu trình, bước vào giai đoạn thái quá, trong trường hợp của thị trường BĐS đó là việc sốt giá thì buộc cơ quan quản lý nhà nước phải thể hiện vai trò điều tiết, bình ổn để tránh trường hợp xấu nhất là đổ vỡ.

Các chuyên gia cho rằng, thị trường BĐS tăng trưởng trên nền vốn nước ngoài, bản thân nó đã là một sự phát triển không bền vững. Bởi đặc trưng của nó là đến cũng nhanh và ra đi cũng nhanh không kém. Khi có sự can thiệp từ chính sách, sự thay đổi về chính sách nếu bất lợi thì các nhà đầu tư sẽ là người đầu tiên rút được vốn ra khỏi thị trường.

Trong hoàn cảnh hiện nay, việc thanh khoản trên thị trường nhà đất là rất lạc quan càng thuận tiện cho nhà đầu tư rút khỏi cuộc chơi một cách chóng vánh. Hầu như, đối với thị trường BĐS Việt Nam là hình thức mua đứt bán đoạn, nên sự cộng đồng trách nhiệm trong trường hợp có sự khủng hoảng giữa chủ đầu tư và khách hàng là không có. Khách hàng là đối tượng phải một mình gánh tất cả những rủi ro. Hay nói cách khác, thị trường BĐS đang thở bằng mũi của người khác.

Thị trường năm 2007 khép lại với giá nhà đất trong các dự án cao gấp 3 lần so với đầu năm 2007. Theo thông tin từ một số trung tâm môi giới giao dịch nhà đất, đất dự án An Phú - An Khánh, cao nhất 45 triệu đồng/m2 và thấp nhất 29 triệu đồng/m2. Dự án của Cty Trường Thịnh tại phường Phú Hữu, quận 9, cao nhất 26 và thấp nhất 16 triệu đồng/m2. Dự án của Cty Him Lam quận 7, cao nhất 43 triệu đồng/m2. Dự án Sadeco, xã Phước Kiểng, huyện Nhà Bè, cao nhất 20 triệu đồng/m2 và thấp nhất 16 triệu/m2.

Theo Lao Động